7月6日，第一太平戴维斯2022年上半年广州媒体见面会于WeWork越秀金融大厦举行，权威发布《2022年上半年广州房地产市场回顾与展望》报告。发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售、住宅等方面精准及深入地剖析了2022年上半年广州房地产市场的动态，并展望下半年的市场整体趋势。

　　写字楼 —— 净吸纳量跌至近十年最低，租金指数环比再降1.8%

　　2022年开年以来，尽管广州经济保持一定增长，但经济增速仍受严峻外部环境影响放缓。第一季度，全市地区生产总值达人民币6,751.84亿元，同比增长4.0%。第三产业增长亦受一定冲击，一季度产业增加值达人民币4,961.93亿元，同比增长3.5%，增速较2019至2021年同期增速下降3.2个百分点。

　　2022年第二季度，全市共迎三个新项目入市，合计为市场带来19.6万平方米甲级写字楼面积。截至季末，广州甲级写字楼物业市场总存量达647.1万平方米。

　　本季，广州甲级写字楼市场租赁需求显著缩减，多个子市场均有大面积租户撤租现象出现，全市季度净吸纳量自疫情首次爆发以来再次转负，并跌至近十年最低值（-2.6万平方米）。受此影响，全市平均空置率环比再升3.1个百分点，至14.9%，开年两个季度已累计上升逾5个百分点。

　　季内，受多个行业租赁需求普减的影响，市场去化压力陡增，业主继续降租以稳入驻率，全市平均租金因此降至人民币每平方米每月154.8元，租金指数环比下降1.8%，系近十年指数最大环比降幅。

　　展望

　　2022年第三季度，全市预计有七个新项目入市，合计为市场带来约40.0万平方米新增供应，新项目均将位于琶洲。

　　受经济增速放缓、全球贸易环境严峻、互联网行业持续进行人员优化等因素影响，源自贸易、互联网等行业的上下游企业租赁需求或有缩减。相较之下，金融、专业服务等行业的租赁需求或有望于下半年维持稳定。

　　§ 鉴于租赁需求倾软，加之年内市场将迎供应高峰，全市平均空置率预计继续上升，业主仍将持续降租以应对市场竞争，全市租金水平料将延续下行趋势。

　　零售 —— 短期市场活跃度仍待提升，空置率环比再升0.9个百分点

　　受本地零星疫情影响，2022年前5月，广州社会消费品零售总额累计至人民币4,233.1亿元，同比微降0.3%。但自5月份以来，在“羊城欢乐购”等系列促消费活动带动下，广州消费市场逐步回暖，尽管当月社会消费品零售总额仍同比下降3.0%，但降幅已较4月份收窄5.8个百分点。

　　第二季度，广州零售物业市场迎来一个新购物中心开业，为市场带来 14.0万平方米新增供应，总存量因此环比上升2.1%至683.2万平方米。

　　季内，疫情冲击消费市场，亦令项目经营受抑，存量项目吸纳量环比降幅扩大。尽管因新项目开业入驻率较高，并支撑全市季度净吸纳量转正，但仅为2021年季均水平的51.6%。多数商圈空置率亦相应波动上升，全市空置率环比上升0.9个百分点，至14.1%。

　　季内，多个次核心商圈租金下降，推动全市租金指数环比下降0.9%；上半年，租金指数降幅逐季扩大，累计下降1.5%。平均租金录得人民币每平方米每月661.9元。

　　展望

　　2022年第三季度，全市预计迎来两个购物中心开业入市，将为市场带来12.7万平方米新增供应，两项目分别位于白云、天河北子市场。

　　虽在疫情反复及经济复苏面临挑战的影响下，本地消费市场短期仍将受阻，但居民消费升级需求中长期预计持续增长，并助力市场吸引中高端品牌扩张。年内，零售商扩张需求整体仍待提升；但得益于具专业运营团队的新项目积极引进品牌进驻，全市空置率有望维持稳定。

　　尽管优质项目租金预计将持续增长，但受次核心商圈新增供应及部分项目因经营状况不佳下调租金的影响，预计全市平均租金或延续下降趋势。

　　住宅 —— 刚需买家置业仍保谨慎，项目成交表现差异显着，均价受优质项目成交带动环比上升2.4%

　　第二季度，开发商推盘节奏逐步恢复。截至2022年6月17日，广州一手住宅市场供应面积达194.5万平方米，约为第一季度的2.5倍，同比增长14.1%。

　　季内，尽管宏观政策及个人购房融资环境持续利好购房者，但刚需买家置业仍保持谨慎，交易活动主要集中于区位优势较强、生活配套成熟、教育资源占优的部分项目。截至2022年6月15日，全市一手住宅成交面积环比下降3.9%、同比下降39.6%，至130.2万平方米。

　　第二季度，因市场成交多集中于中心城区的优质项目，故全市成交均价呈小幅上升趋势。季末，广州一手住宅成交均价环比上升2.4%，至人民币每平方米44,280元。

　　展望

　　年内，市场供应有望增加，且数个优质项目预计相继推盘入市，为购房者提供优质置业选择。此外，广州第二轮集中供地拟于7月进行竞价，天河、海珠等中心城区亦有土地供应，这不仅利好土拍市场活跃度的提高，远期亦将为市场注入更多优质住宅供应。

　　需购房者情绪预计延续谨慎，除对项目区位、配套等因素加以严格考察外，其对项目开发商背景及其运营情况的关注度亦将有所提高。

　　下半年，在市场情绪趋谨慎的背景下，市场成交预计仍将主要集中于核心区位的优质项目。在此带动下，全市成交均价预计有所上升。

　　来源：第一太平戴维斯

编辑：wangdc