Part 1甲级写字楼市场
市场回顾及建议
需求方面，二季度，受国内疫情反复和国际环境复杂的持续性影响，全市甲级写字楼净吸纳量约2.1万平方米，环比下降约35%。其中1000平方米以上的中大型租赁以金融、互联网软件与服务以及专业服务为主，分别占比35.5%、24.4%和11.7%，而1000平方米以下租赁活跃的主要为医疗保健、房地产及建筑和金融行业，分别占比14.2%、11.9%和11.5%。
供应方面，当季迎来了自2018年以来的供应高峰，录得四个新项目入市，新增体量约30.2万平方米，分别是位于金融城的招商大魔方9号楼和中国太平金融大厦、大源的高新创合中心，以及位于东大街的环球贸易广场一期。由此全市空置率环比上升7.1个百分点至22.6%。同时考虑到原来纳入成都市甲级写字楼统计的项目，因其硬件设施的老化以及入驻企业品质的下降，对部分项目进行了调整，截至季末，成都甲级写字楼市场存量约为370万平方米。
租金方面，因二季度对部分子市场老旧项目进行了调整，以及本季迎来了核心区域大量新项目的入市，故租金相比上季度有一定程度上升，全市平均账面租金录得103.6元每平方米每月。但若不考虑旧项目剔除及新项目入市，则同样本比较下，租金环比下降0.1%。
子市场方面，东大街和金融城因有新项目入市，同时部分企业因出于成本的考虑而选择整合办公地点或者搬迁至性价比更高的办公区域或自用办公楼宇，导致这两个区域二季度空置率上升至23.6%和26.6%。
高力国际观点
因今年有较多的新项目入市，建议有选址意向的客户可提前锁定物业；而对于业主方来说，市场竞争相对激烈，建议在维护老客户的基础上更加关注行业的细分赛道，以获取市场机会。
未来展望
2022-2023年为供应高峰，主要集中在东大街、金融城和天府新区。
未来五年，全市新增供应预计超过150万方，其中过半在2022-2023年集中入市，预计到2023年空置率或将推高至22.8%。从区域来看，新增供应的65%主要分布在东大街、金融城和天府新区。
通过对成都市甲级写字楼发展周期的回顾，2016-2018年为写字楼的高速发展期，主要体现在高供应和高需求的发展特征，2019-2021年为供求稳定期，2022-2024年又即将进入到供应高峰期，这个时期疫情防控趋于稳定，整体经济的复苏活跃和开放程度的提升，以及成渝双城作为“中国第四极”的发展成熟，伴随而来的可能有需求的高速增长，但因为客户拥有更多的物业选择，对于业主方而言，一方面在维护老客户的基础上，还需要更加关注行业的细分赛道。
Part 2 优质零售商业市场
市场回顾及建议
供应方面，本季度共计三个新项目入市，合计新增供应面积19.7万平方米，分别为位于城东的环贸ICD，以及天府新区的天投方圆荟与天府保税商业中心。截至第二季度末，全市优质零售商业市场总存量突破900万平方米。
空置率方面，全市总体空置率环比上升0.9个百分点至10.1%。一方面是存量市场中，部分经营情况不理想的项目空置率持续上升；另一方面，部分新项目处于试营业阶段，故有较高的空置率。
租金方面，全市平均首层租金同样本环比下降0.2%至365.0元每平方米每月。
需求方面，服饰、正餐及简餐等餐饮业态仍主导当季市场新增租赁需求，从数量上看，贡献了全市约45%的新增需求。新能源汽车需求虽弱于一季度表现，但总体仍保持活跃，持续在购物中心内布局。在当季“零售其他”新增租赁中，新能源汽车数量占比近半。从政策上来看，近期出台的《成都市“十四五”能源发展规划》显示，成都将大力推广新能源汽车，实施机动车电动化替代计划，到2025年，全市新能源汽车保有量达到60万辆，力争达到80万辆。
此外，后疫情时代，市场对运动、健康关注度持续提升，当季体育运动类业态是休闲娱乐及教育培训类别的需求主力，数量占比分别约为36%及42%。
高力国际观点
自2020年起，成都优质零售商业市场进入供应放量阶段。2022年，高力预计全年新增供应将达99.7万平方米，主要位于大源、天府新区、金融城、城东等商圈。鉴于此，由于具有更广泛的物业选择，因此我们建议有意向拓展西南市场的品牌可利用该期间选取合适的物业。
未来展望
全年新增供应或近100万平方米。
高力国际预计充沛的新增供应将持续至2023年，今明两年年均新增供应面积或至98.9万平方米；2022年全年新增供应或将达99.7万平方米。大源、天府新区、城东及金融城为主要的供应区域；其中作为新兴商圈的天府新区，供应端将在今明两年发力，合计新增供应面积或超50万平方米。此后，我们预计2024年至2026年全市新增供应将整体回落。
高新区是全年新增供应热点区域。2022年，我们预计金融城及大源商圈合计新增供应面积或达44万平方米，占全年的44%，其中包含SKP及招商大魔方等项目。此外，高新区近日发布了《关于助力国际消费中心城市建设促进商贸服务业提质发展的若干政策意见》，明确提出支持“首店”经济聚集发展，支持零售、餐饮品牌在高新区新成立履行区域总部功能的独立法人企业等措施，成都第二都市级商圈正加速形成。
Part 3 仓储物流市场
市场回顾及建议
供应方面，上半年，全市高标库仅迎来了一个新增项目，约6.1万平方米的新增供应，即易商天府新区物流园二期。截至季末，成都高标库总存量为554.5万平方米。
需求方面，第三方物流、传统电商及新兴零售表现活跃，上半年录得净吸纳量合计13.5万平方米，同比放缓。
空置率及租金方面，受益于趋缓的市场供应，全市空置率半年环比下降1.5个百分点至16.7%。全市平均净有效租金半年环比上升0.3%至23.9元每平方米每月。
子市场方面，作为存量位列全市第二的青白江子市场，空置面积得到显着去化，半年环比下降4.1个百分点至24.5%；与此同时，新津子市场空置率半年环比下降7.2个百分点，目前处于接近满租状态。另一方面，新都空置率半年环比显着上升，上扬4.3个百分点至8.6%。
高力国际观点
2022年，高力国际预计青白江子市场的高供应压力有一定缓解，且近期去化显着。但由于该区域总存量较大，相比其他子市场，空置面积处于高位。因此，建议有相关仓储需求的租户可多关注青白江子市场，以获取更有利的租赁条件。
未来展望
未来五年 市场供应逐年趋缓
自2019-2021年供应高峰后，高力预计2022年起全市高标库市场新增供应步入逐步趋缓通道，其中2022年新增供应或不足50万平方米，从供应区域来看，龙泉驿、新都及青白江子市场均有新项目交付入市。未来五年，我们预计年均新增供应面积约为34万平方米。
高力国际预计成都高标库市场需求将保持活跃。近日，成都发布的“稳增长40条”，其中明确提出政府将进一步完善通道枢纽功能，其中包含畅通国际物流通道，拓展成都至重要国际物流枢纽货运航线网络，推动中欧班列（成渝）稳定开行等。其次，成都将通过加快建设国际消费中心城市、制定促消费政策等措施以促进消费恢复发展。我们预计物流枢纽通道的拓展畅通，以及城市消费力的恢复上升，将有力支撑仓储需求端的稳固。由此，高力预计未来五年全市空置率将稳步下降，至2026年末，或下行至12.5%。
来源：高力国际
编辑：wangdc
