一、城市空间及商业功能演变历程

　　城市功能的复合发展不是简单的功能堆砌，而是各类功能在城市系统中有机排列，相互衔接及影响。1933年起草的《雅典宪章》，提出了功能主义的城市规划思想，将城市中的诸多活动划分为居住、工作、游憩、交通四大基本类型，并提出在这个四大功能的位置和面积方面，做平衡布置，建立联系的交通网格。

城市空间组团图

古罗马城市地图

　　随着工业化进程的不断发展，城市经济、文化水平的不断提高，极大提升了人们的生活水平。科技的发展加强了全世界人民的沟通和交流，丰富原有的价值观，而价值观多样化使得人们渴望更加丰富和多样的需求。只有各种功能的集中和复合才能满足人们多样化需求的提升，因此需求多样性也推动城市功能和商业功能的复合。但当前城市游憩作为传统购物中心的形式，其发展出现过度标准化，无法满足城市在下一阶段发展需求。后疫情时代的商业发展，亟需抓住消费反弹的流量红利，同时还需要融合文化需求、休闲需求、娱乐需求等功能从而带来新的刺激，实现商业重生。开发具备特色和目的性消费场景以及全时段全客群多维度的体验模式，形成独特的地域标签，引入能充分带动客流量的商业体验性业态，将商业综合体的业态进行重新定义和解读是本文亟待解决之路。

　　二、“相对论”定义

　　当前所有商业综合体的业态构成，按其核心引流能力业态的不同，可分为三大类型：

　　传统零售+X模式：常见于以零售交易为主的传统购物中心，其中X模式为传统零售以外的餐饮、书店、儿童乐园、电影院、KTV等，可稳定吸引购物及休闲消费客流。

　　传统零售+Y模式：在交通及产业等发展驱动之下，以依托交通枢纽及产业聚集的TOD综合体、会展中心、产业园等，其“非商业”部分暨Y模式担当着重要的引流功能。

　　传统零售+Z模式：以休闲娱乐为核心驱动力，以娱乐产业引领，拥有独立稀缺品牌IP属性的多元业态体验式商业集群，Z模式是休闲体验活动为主、以交通为核的商业项目，可独立于X、Y模式以外个性发展，可驱动大规模的目的性体验消费客流，其呈现载体如体验型购物中心、影视主题乐园、运动冒险乐园、海洋主题公园等。

　　距离远、流量要求高的商业项目通常呈现出传统零售+X+Y+Z的全复合模式。全复合模式可形成超级Z模式，可聚集全部城市游憩功能，并且融入文化及体验元素，实现高客流驱动，适用于距离偏远、驱动流量要求高和开发运营强难度的商业项目。

　　三、“相对论”应用策略

　　商业综合体中驱动型Z模式业态在消费类业态所占比例与距市中心的距离成正比，距离市区越远越需要高比例的Z模式业态对项目进行支撑。

　　Y及Z模式功能共同增强提升客流：强化客流来源Y模式综合体功能以及客流驱动Z模式业态，聚焦休闲娱乐功能，通过主题休闲娱乐产业规模化，可形成较强规模客群导流效应。

　　如针对以机场临空区为代表的城郊高客流量的目的地，可采用以下策略：

　　（1）“明确客流来源功能”

　　发展Y模式下的交通枢纽、酒店、办公、会展等综合体功能可充分转化商业消费客流，确定2-3个核心客流来源的功能载体。

　　（2） “强化核心驱动功能”

　　构建以Z模式主题性娱乐业态为核心驱动力的多元业态体验式商业集群，把传统业态融入到“体验”业态中，加大休闲娱乐功能及配套商业面积，打造具体项目如主题乐园（如水上、冰雪乐园等）、沉浸式主题运动娱乐空间等，从而聚合成超级Z模式下的一站式消费目的地，进一步带动客流量提升。

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc