戴德梁行近日发布2022年杭州二季度写字楼市场和零售市场报告，深度剖析亚运会官宣延期后写字楼市场以及零售市场的发展趋势。
二季度杭州写字楼市场在疫情反复背景下，客户活跃度降低，整体市场低迷
从租赁市场数据来看，全市甲级写字楼平均租金4.07元/平方米/天，空置率15.8%。受疫情影响，经济下行，部分企业经营不善，为节约成本选择搬迁至租金更低的板块；新设客户较去年同期有所下降，一方面疫情导致的交通不便，使外地客户在杭设点进程受阻，另一方面，经济环境差导致新增企业数量减少；2021年末，头部互联网科技行业开始战略调整，直播、短视频行业受到政策监控，多个企业开始缩减人员成本减少办公面积，主要影响板块为互联网科技集聚度较高的西溪及未来科技城。2021年上半年，发布双减政策，教育培训面临行业大动荡，对于写字楼市场的延迟性影响爆发式体现，导致2022年上半年多家头部教育企业大面积退租，如学而思、开课吧，核心商圈部分楼宇出现大面积空置。
数据来源：戴德梁行项目及企业服务部
从销售市场数据来看，2022年二季度销售市场新增供应3.3万平方米，同比下降38.9%；成交面积15.7万平方米，同比下降10.3%；成交均价2.4万元/平方米，同比上升0.4%；受疫情及经济环境影响，市场活跃度有所下降，上半年成交主要集中于非核心商圈且大宗交易频现，拉低整体成交均价；受月底集中领证影响，2022年6月市场可售存量达83.7万平方米，环比上升22%，已领证项目并未正式对外销售，且近期销售市场低迷，成交表现消极，存销比有所上升，存量消化能力不容乐观。
数据来源：戴德梁行项目及企业服务部
从土地市场情况来看，上半年商办、住宅市场遇冷，土地市场受其影响，供应去化两端积极性偏低。推地节奏放缓，出让土地主要集中于城市外延区域，热门地块较少。房企自身状态不佳，拿地趋于谨慎，资金压力大，土地市场难获较大溢价空间。另一方面，板块热度分化、主城区地块竞争激烈。从地块属性来看，上半年主城区核心板块地块供应占比相对减少，地理位置优势较弱，降低房企拿地决心；对于少量主城区地块而言，竞争更为激烈。
上半年八大商业项目集中开业，存量项目竞争加剧，运营表现持续分化
上半年，杭州优质零售市场迎来8个商业项目的集中开业，分别是朝龙汇、农发.城市厨房、吾角天街、西嘉广场、铂悦城、德信.时光567、海德云街以及滨江银泰百货，共计新添体量52.42万平方米，其中45%为受散发疫情影响筹开延迟的积压项目。体量方面，10万方及以上大型商业项目仅农发.城市厨房与滨江银泰百货2个项目；能级方面，上半年新开项目均为区域型商业，起到填补所在小版块商业空白或增强板块商业多元性的作用；定位方面，75%的新开项目为社区商业，潮流青年、年轻家庭成为新开项目的主要关注客群。
戴德梁行研究部数据显示，本季度优质零售的总体存量攀升至694.72万平方米，全市优质零售物业的首层平均租金录得人民币506.1元/平方米/月，三大市级商圈的核心物业是上半年租金抬升的主要推手；但空置率受散发疫情对应的防控政策影响，环比微升，录得17%。
数据来源：戴德梁行研究部
区域商圈中，下沙商圈由于新项目入市空置率抬头、租金微降，城西、滨江商圈由于板块内如城西银泰城、滨江天街、滨江宝龙等标杆物业稳定运营，积极调改，在市场环境动荡时期实现租金良性上涨；而世纪城、未来科技城商圈在租金、空置率均反映出受疫情较大干扰的消极波动表现。
数据来源：戴德梁行研究部
业态方面，餐饮、户外运动、健康养生成为上半年杭州商业B端、C端共同关注的三大领域，露营、飞盘、修眉、健康零食品牌加速布局杭州重点商业项目。同时，杭城标杆商场如杭州万象城、城西银泰城、滨江天街，在零售业态加强小众高价香氛品牌招引，以往经济下行背景中的“口红效应”逐渐转向“香氛效应”。
品牌方面，上半年杭州首店经济依旧火热，合计引入91家城市级及以上首店，环比增长35.6%，全国首店14家，首店能级继续拔高；其中餐饮品牌仍然是各大商场吸引客流、展现自身商业态度的首选，餐饮首店占首店总量的44%，但环比下降5.6%。湖滨银泰IN77、杭州万象城、滨江天街为上半年首店数量前三项目，合计引入40家首店。上半年重要首店开幕有，杭州大厦引入瑞士腕表品牌雅诺中国首家品牌形象专柜；杭州万象城引入瑞士环保运动品牌ON、香港米其林茶餐厅品牌添好运、上海知名烘焙品牌FASCINO；城西银泰引入全国首家李宁硬核篮球公园；湖滨银泰in77引进云南茶饮品牌霸王茶姬杭州首店、新锐网红创意菜品牌Tomacado花厨、知名湘菜品牌侯师傅热炒、网红设计师品牌文墨全国首店。
戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光表示：“写字楼市场方面，疫情及经济下行带来的负面影响延续，办公销售量价均下跌，供应处于高位去化压力大。整体租赁市场需求收缩之下，多板块呈负吸纳。现下，大力支持硬科技、新基建等赛道发展，为资本关注提供了方向。作为新的产业发展赛道，这类型企业将会成为杭州产办市场的潜在发展动力，创造更多可能性；另一方面，杭州商业市场在如今的大环境下，承压将是一个长期过程，商业项目投资减缓、筹开延期将是大概率事件。同时，马太效应将持续显现，弱平台管控、轻运营的商业项目必将面临生存的挑战和压力。展望下半年，商业市场受疫情波动反复等因素仍难获根本性逆转，但可看到在近期出台的稳经济系列政策中，均较大篇幅涉及零售、餐饮等偏实体行业，活跃实体消费市场，对商业市场构成间接性利好。”
来源：戴德梁行
编辑：wangdc
