房讯网讯 仲量联行近日发布《2022年成都办公楼企业客户Top50报告》显示，2022年，平安保险位居优质Top50榜单首位，多家保险企业位居前列；字节跳动连续六年蝉联甲级办公楼Top50榜单冠军。

　　2022年，金融业占据优质Top50榜单24个席位，遥遥领先；优质Top50企业超四成面积选址乙级办公楼；乙级办公楼产业结构，地产建筑面积占比超金融业居首。

　　2014-2022年，甲级Top50榜单入榜门槛逐年增加，从2014年的1,772平方米增长至2022年的4,559平方米；甲级Top50科技互联网产业增幅第一，累计提升24.4个百分点；甲级Top50中资企业面积占比提升19.1个百分点，地方政府平台公司崭露头角。

　　2019-2022年，疫情三年甲级办公楼产业结构喜忧参半：科技互联网、传统金融、跨行业集团及政府平台公司增幅最高；跌幅前三为地产建筑、非传统金融、第三方办公。

　　金融城甲级办公楼金融与专业服务业的市场占比总计35.8%，略低于市中心1.5个百分点，现代服务业快速发展、商务氛围逐步成熟的“第二核心”商务区与传统CBD构筑成都“双核+多中心”办公楼市场新格局；

　　纵观过去18年甲级办公楼企业客户，互联网与非传统金融业的租期稳定性从统计学上显著低于其他行业。

　　聚焦头部——平安保险以近7万平方米办公面积登录榜首，金融业面积占比总榜过半

　　数据显示，全市超1.3万家企业中，前50强企业的承用面积总和高达78.8万平方米，占企业总需求面积的9.6%，即头部企业以不足0.4%的数量贡献市场近10%的办公面积需求，足见其分析价值所在。

　　2015-2020年，四川省原保险保费年复合增长率达12.4%，其中人身险更高达15.3%。高速上升的保险业成为成都优质办公市场最重要的头部需求来源。本次Top50榜单中，平安保险以近7万的租赁面积位居首位。而在前10名的企业中，保险企业更以4个席位的数量展现了其领先地位。

　　不同于甲级办公楼榜单中“金融”与“科技”并驾齐驱的局面，成都优质办公楼Top50榜单中金融业以超50%面积占比的“首位度”绝对领先，居各行业之首。科技互联网行业位居第二，面积占比达26.1%。除字节跳动等新媒体外，中国通信服务、华为等通讯及智能制造企业的需求同样亮眼。

　　纵观全景——城市化进程构筑产业发展基础，生产性服务业高速成长培育未来经济主赛道

　　Top50研究聚焦头部企业的大面积需求。而全市超1.3万的企业客户则能帮助我们更准确描绘出商务楼宇产业画像。

　　2010年至2020年间，成都市人口增长581.9万。人口加速导入催化城市基建、地产行业高速增长，城市化进程成为地产建筑（20.1%）稳居租户行业首位的重要底层逻辑。此外，据成都“十四五”规划提出，至2025年，全市生产性服务业规模达到8,800 亿元。我们观察到成都生产性服务业发展优势明显：科技互联网（19.2%）、金融业（17.5%）以及专业服务（11.3%）等行业均呈现强劲的需求特征。

　　对比成都甲级和乙级办公楼分别的租户结构，差异并不显着。值得关注的是，甲级结构中，金融排第一，高于地产建筑；相反，乙级则是地产建筑占据首位，金融排第三。其决策差异的根源在于相较金融业，地产行业中开发商（营销部门为主）、建筑、基建类企业对办公软硬件要求并不高，相比于位于核心区域的甲级物业，租金较低或靠近开发项目的乙级物业更受其青睐。

　　格局演变——金融城成为成都“第二核心”商务区，“双核+多中心”格局已然成型

　　当聚集成本超出聚集收益的阈值时，即由于城市空间内出现交通、住房、能源、环境与载体紧张等诸多问题时（聚集不经济）时，单中心的空间格局将被多中心替代。当前，成都城市空间发展已然形成两条显着的发展脉络。一是在公共政策引导和市场资源配置流动下，城市发展一路向南。城市化进程下加速金融城、大源、天府新区等子市场打造；二是依托母城基底，推动市中心、人民南路、城东、城西、城北子市场更新。

　　另一方面，伴随新兴区域人口与经济发展逐步成熟，城市需要发展第二个商务商业“核心”以承接城市产业升级、消费提振、人口导入的落地。因此，在政策与市场的双重作用下，金融城作为成都“第二核心”商务区的角色俨然呈现。进入2022年，越来越多的保险、证券、律所等现代服务业聚集金融城。金融城的产业结构特征已具备成熟商务区特征，并向市中心传统商务区靠拢。而在零售物业市场，高端零售品牌物业选址呈现“春熙路-交子商圈”的双店布局模式。诸多高质量产业与消费场景的汇聚，市场主体的微观决策，最终叠加形成成都“双核”商务格局的宏观市场现象，这便是“量变”到“质变”的结果。

　　跨越周期——甲级市场头部企业变迁之路投射成都经济蝶变之势

　　若回溯时间线，将过去九年的榜单整合分析，近十年时间序列的主要趋势跃然纸上。

　　规模层面，经济稳健发展推动头部企业规模持续攀升。2014-2022年，甲级Top50企业的总面积复合年增长实现13.8%，平均面积增长约15.3%；结构上看，城市产业提档升级，科技化转型成效明显。从2014年甲级Top50中科技互联网占比的8.3%上升至今年的32.7%，成都头部企业已基本完成从金融业“一枝独秀”再到金融与科技“双轮驱动”的高质量转变；企业资本层面，作为中西部对外开放高地，成都一直以来便是外资企业西进中国的首选之一。2014年甲级Top50企业中，约有28.2%的面积需求来自外资企业。然而伴随市场化经济的高速推进以及国际形势的转变，中资企业以迅猛之势大幅占据甲级Top50榜单，面积占比攀升至85%以上。进入2022年，宏观经济挑战加大，作为社会经济发展的压舱石，国企及地方平台公司于经济活动中的分量愈发重要。在今年甲级Top50榜单中，该类企业面积占比40.1%，较2018数值高出26.1个百分点。

　　从选址来看，过去九年头部企业的偏好与时俱进。伴随成都经济发展与商务区开发而不断改变。成都一路向南，头部企业随之南向发展。市场逐年成熟，商务楼宇不再只实现地段区位的溢价，楼宇品质溢价的市场接受度亦逐年提升。绿色建筑带给企业的经济价值、社会效益成为ESG的重要议题。单一业权下的经营性资产更受头部企业青睐，这也是资本市场活力复苏的基础。

　　仲量联行华西区研究部董事杜婷表示：“宏观环境的加速更迭，市场不确定因素的不断变化，未来短期内需求端的放缓或不可避免。于微观策略而言，办公楼业主方需以更广的视角去寻求市场机遇。不论是地理层面，抑或是时间维度，高频的市场跟踪以及敏捷的产业预警均将成为破局关键。”

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc