2020年我国提出“碳达峰，碳中和“目标以来，各行业积极践行绿色低碳的发展理念。物流地产作为现代供应链体系的重要组成部分，面临能耗高、碳排放量大等发展瓶颈，降本增效迫在眉睫。

　　在此背景下，仲量联行联合物流地产行业头部企业安博、龙地、万纬和LOGOS重磅发布《绿色仓储，共赢未来——ESG对中国物流地产的影响》白皮书，深度剖析目前中国物流地产的ESG发展现状、机遇与挑战。结合中国物流地产市场现状，报告调研了租户对于ESG的看法和态度，对市场参与者已经践行的ESG相关举措进行梳理，并分析了ESG措施在投融资中发挥的重要作用等。

　　报告全方位地展现了ESG将如何影响物流产业的未来，也为更多中国物流地产企业提供切实有效的ESG践行方案，从而实现降本增效、可持续发展。

　　1. 物流地产市场格局日趋成熟，降本增效才能脱颖而出

　　目前中国物流地产市场分化格局已逐步形成，随着市场成熟度的不断提高，竞争日趋激烈，中国物流地产市场也将面临更多元化的格局趋势，向着更加细分的领域发展。

　　自2020年以来，随着电商行业的持续发展，叠加中国主要城市办公楼板块进入供应周期的影响，中国物流地产受到了越来越多投资人的青睐，投资交易市场的竞争加剧，在一定程度推高了物流资产成交价格，资本化率稳中有降。

来源：仲量联行臻量研究院

*2022数据为根据市场情况预测值

　　不断被挤压的资本化率意味着更小的利润空间和更长的投资回收期，对于计划入市的投资人而言，物流地产运营管理的重要性日益凸显，低碳运营，实现降本增效，将成为物流地产新的增长点。

　　2. ESG助力物流地产降本增效

　　在物流地产的运营中，高昂的能源费用一直是租户面临的一大难题，也是业主方无法实现降本增效的一大障碍。

　　为了降低能源费用，各类市场参与者做出了不懈努力，主要从仓库的建设入手，降本增效，主流的践行措施包括：

　　- 屋顶光伏：为了提升能源利用效率，降低能耗成本，许多高标仓开始利用太阳能电力。

　　屋顶光伏的运营有三种主流模式：自持运营、租赁模式以及购电协议模式。其中购电协议模式因为能在业主和光伏运营商之间实现双赢，为最广泛采用的模式。

　　- 储能系统：随着电子商务、线上生鲜等行业的高速发展，物流地产对不间断高效运转的要求提高。布局储能系统，能够让仓库免受停电、电压下降等影响；通过在一天中最昂贵的用电时间放电进一步降低用电成本。

　　目前，冷库的备用电力储备尤为重要，许多国内外的大型物流园、转运中心等都已经在探索光伏+储能等技术，在电力供应紧张的时段保障设施持续运行。

　　- 水循环利用：雨水回收利用系统，能够将园区雨水进行收集之后，经过处理达到符合非饮用的使用标准，以满足园区绿化浇灌、道路冲洗、清洁用水等需求。

　　- 智能电表：智能电表能够承担原始电能数据采集、计量和传输的任务，并能够为用户提供更加详细的用电信息，帮助用户管理用电量，以达到节省电费和排放温室气体的目的。

　　3. 租户调研： 深刻认识到ESG的重要性，强烈呼唤ESG相关实践

　　2022年上半年，臻量资产管理平台联合安博、龙地（黑石设立的多远资产管理平台）、万纬、LOGOS对物流地产租户进行了ESG观念及实践调查，调查通过问卷形式进行。共回收210份问卷，主要受访人为第三方物流、电商、消费品等行业的高标仓租户。

　　- 租户积极提供ESG培训，接收ESG信息的渠道多元，但仍有30%的租户从来没有收到过ESG资讯。

　　- 租户认为，推行环保措施能够给公司运营带来长期利益，但在实行初期，租金成本提高、相关人员和培训的缺乏以及资金压力，是租户面临的主要挑战。

　　- 对于目前物流地产的ESG相关措施，超过半数的受访者都认为自动化仓库、数字月台、远程信息处理系统、智能闸道技术最为重要。

　　- 目前，践行ESG相关措施不可避免会带来仓库租金的提升，租户为ESG措施支付溢价的意愿在中上水平，如果用1-10分来衡量的话，在6.5分水平。

　　总体而言，租户对ESG相关措施在物流地产中的重要性有较深刻的认识，尤其重视可持续发展、节能减排等各项措施，但是，目前租户对于ESG相关的实践行动仍旧滞后于意识的提升。同时，对于ESG相关措施所带来的短期成本提升也成为了租户现阶段最关心的问题。

　　4. ESG助力地产投融资，构筑可持续发展的未来

　　近年来，PRI（责任投资倡议）及NZAM（净零资产管理者倡议）等可持续发展和负责任投资相关倡议的提出，对投资人的投资策略和标的选择形成了约束。各大投资人纷纷加入负责任投资（或ESG投资）行列，表明其践行ESG的决心，从融资层面对企业提出了ESG相关要求。

NZAM（净零资产管理者倡议）签署方及管理资产规模变化

数据来源：NZAM（净零资产管理者倡议）

　　成立于2020年底的NZAM（净零资产管理者倡议），到2022年8月已有273个签署方，管理资产达到61.3万亿美元。

　　物流地产践行可持续发展策略，能够有效减缓高标仓物业的价值贬损和折旧，在长期稳定资本性支出。

　　ESG相关措施能够降低融资成本，企及更多的融资手段和渠道，在高标仓的运营成本方面降低折现率和报酬率。从风险角度而言，具有ESG相关措施的高标仓，折现率会相对较低，从而增加投资方退出时的资产回报率。虽然目前市场上尚未有绿色的高标仓资产证券化产品，但是从最近发行的“碳中和”证券化产品看，融资票面利率低60个基点。不仅仅是债券，其他金融产品也正在为ESG开通“绿色通道”，基于对政策全面的理解和应用，绿色仓储的开发建设和运营能够很大程度上帮助企业获得更优惠的融资或优先融资资格。

　　5. ESG助力物流地产推动社会、环境共赢发展

　　近年来，伴随着市场规模的不断扩张，我国交通运输和仓储的需求不断上升， 2021年，社会物流总费用达到16.7万亿元，占GDP的比例为14.6%，与发达经济体相比，我国现阶段物流总费用占GDP比重依然偏高，例如，美国社会物流总费用占GDP比重约为8%左右，可见我国物流地产降本增效空间较大，绿色物流前景广阔，物流仓储业是实现低碳经济的重要推动行业。

近年来我国社会物流总费用及其占GDP比重

　　物流仓储企业积极践行ESG，也是保证居民生活质量、助力美好生活的重要一环。

　　目前全国共有物流相关法人单位40万家左右，从业人员超过5000万人，通过良好的公司治理和员工福祉提升，物流行业在促进就业、全民生活水平提升方面将起到重要作用。

　　同时，尽早采取ESG措施来应对气候风险及向低碳经济转型的过程中带来的政策变化、技术变革等问题，将是所有市场参与者在下一个十年制胜的关键。

　　仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平表示：“ 在ESG原则指导下，投资人或是融资方对物流地产产生的新要求，将会推动物流仓储行业链条的各个环节向ESG的方向发生转变。投资端、融资端、开发商、持有方、运营方、租赁方等需要联动起来，将ESG的理念贯穿于物流仓储地产的开发设计、建造、运营、退出等各个环节，并将切实塑造物流仓储产业链和供应链的发展方向。”

　　来源：仲量联行臻量研究院