2023年10月11日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日发布《2023年第三季度北京房地产市场回顾》。本季度，写字楼市场新增供应助推升级需求释放，各子市场租金普降换量；零售物业市场单季新增供应与净吸纳量均破历史纪录，租金整体平稳而项目间表现分化；仓储物流市场北京新租活跃度回升，环京市场供应持续加码；商务园区市场新租需求行业多元化，租金和产品定位差异加速子市场间去化表现分化；物业投资市场整体投资额与投资属性交易活跃度均有回升，国有资本入局，传统投资者依然谨慎。

　　一、写字楼市场

　　新增供应助推升级需求释放，各子市场租金普降换量

　　2023年第三季度，位于中关村、东二环、奥体和望京等区域的六个新项目集中交付，新增写字楼面积46.2万平方米，继2021年第四季度后单季新增供应首次超过20万平方米，结束本轮供应低谷期。位于成熟区域的甲级写字楼占新增供应总量比超四分之三，给市场带来了更多升级空间。在各区政府招商政策支持下，部分新项目预租期内成功锁定大面积租户的搬迁落位，预租总面积超13万平方米。

　　得益于新项目较好的预租表现，季内新租交易总面积环比增加，新租活动主要以搬迁为主。为达到降本增效的目的，企业整合到更少的办公地点、缩减面积或搬迁至性价比更高的项目等活动较为普遍，而扩租活动依然谨慎。分行业看，金融表现稳健，成为本季需求主力并占新租总面积的41%，升级搬迁及扩租活动多集中在传统金融类租户；科技行业缓慢修复，位列需求第二，其中较为活跃的仍是以人工智能、大数据、软件开发和平台互联网类租户；能源及公共事业板块国有企业升级搬迁活跃，需求位居第三；医药及生命科学、消费品制造及工业品制造板块表现转弱。

　　季内全市净吸纳量录得12.9万平方米。受新项目入市和既有项目租户迁出或缩减面积等影响，成熟子市场空置率均有不同程度的提升，新兴子市场去化速度也比上季度有所放缓，整体空置率环比上涨1.6个百分点至21.2%。部分业主本季加大租金优惠力度，以满足新租企业对优化成本的要求，加速租赁交易的签约。季内整体平均租金面价降幅扩大，同样本环比下降2.1%至295.6元/平方米/月，各子市场租金均呈下行态势，其中望京和金融街跌幅最大，王府井、燕莎、CBD紧随其后。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼部负责人袁慧表示："未来六个月，预计有近13万平方米的新增写字楼面积投放至新兴区域，整体空置率在供应量回落期间有望保持平稳。CBRE《2023年中国区办公楼租户调查》显示，近八成企业表示未来三年租金支出增速将不高于整体运营成本增速。当前北京市场环境为租户降本增效策略的落地提供了更多选择空间，根据CBRE统计，60%以上北京存量写字楼新租租金已回落至2011年水平。越来越多租户在租约临期时会考量和对比外部选项，和业主重新谈判现有租约，为搬迁、整合等活动做提前规划。

　　二、零售物业市场

　　单季新增供应与净吸纳量均破历史纪录，租金整体平稳而项目间表现分化

　　2023年第三季度，恰逢国庆假期前夕，北京零售市场非核心商圈集中交付六个优质零售物业，共计体量86.5万平方米，创单季净吸纳量历史新高。新项目中有四个位于五环以外，其余两个则均为次级商圈的更新改造项目。头部开发商积极拓展，龙湖、万达以轻资产模式分别布局朝阳北苑和海淀五棵松，此外万达另有一座新开发项目落子朝阳东坝。

　　新开业项目多聚焦娱乐文化与精致家庭生活，以亲子娱乐、地域美食、圈层社交、宠物友好等为主要招商理念吸引众多餐饮、零售及生活方式品牌，如五棵松万达的主题乐园MELAND CLUB亚洲旗舰店、龙湖北苑的本帮菜头部选手桂满陇、朝外THE BOX的MARSMART火星宠物超市等。既有项目方面，全国及北京首店在优质购物中心多点开花，餐饮类首店以融合菜、茶饮、烘焙等业态为主，如山居满陇、茉莉奶白、RAPL现烤卡仕达苹果派等，而零售类首店则包括运动品牌Icebreaker、潮流服饰MOF Girls'mall、集合店Shel'tter等。整体来看总新增需求中餐饮业态以25%的新店占比持续领跑，其次是茶饮果汁、运动休闲以及轻奢/高奢品类等。疫情后各大商业体持续进行业态结构与品牌组合调整，季内录得多个高端品牌换位至首层优质铺位。儿童体验类业态遭遇复苏疲软，多家连锁品牌缩减整合或闭店。全市净吸纳量在新增项目高开业率带动下一洗上半年疲软态势，破历史纪录达77.3万平方米，空置率环比小幅上涨0.2个百分点至8.3%。

　　在宏观经济与消费需求变化等客观因素影响下，客流较大的优质购物中心租金水平有回升态势，而交通通达性较差、品牌差异性和辨识度不足的个别项目租金水平则持续下调。全市购物中心首层平均租金同样本比环比微涨0.1%至每天每平方米32.7元，其中燕莎及三里屯商圈表现较佳。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋津楼表示："为落实《北京培育建设国际消费中心城市实施方案（2021-2025年）》，北京市重点立足存量改造提升，打造特色鲜明的生活场与消费场。未来六个月，预计将有50万平方米左右的商业体在多个商圈盛大启幕，均有望在年内开业，推动全年新增供应体量达历史峰值，包括王府井喜悦与昌平超级合生汇等改造更新项目，将持续改变北京零售物业市场发展格局。

　　三、仓储物流市场

　　京津廊新租需求齐头并进，环京市场供应持续加码

　　2023年第三季度，北京大兴空港竣工一座仓储物流项目满仓交付。季内新租活动大多分布在顺义空港、大兴空港、大兴京南、经开区等核心子市场。由于北京市场刚需旺盛，综合物流及针对高端消费、冷链的第三方物流表现亮眼，占新租总面积的78%，医药企业也借助市场可租空间增加的机会积极布局。

　　季内净吸纳量环比增长87%至13.2万平方米，空置率环比下降1.5个百分点至13.5%。全市租金涨幅持续放缓，平均租金同样本比环比微涨0.1%至每月每平方米57.1元。当下租户端成本意识依旧较强，核心区相对入市较早的高标仓储设施对于大面积客户租金价格有所松动，为该类租户落位提供更优选择。

　　廊坊北三县与广阳经开区本季共竣工三个高标仓储项目，合计体量31.8万平方米。市场需求持续释放，新租活动主要涉及广阳经开区、固安、安次等，以产业供应链及综合物流服务商为主的第三方物流占据新租交易总面积的88%。廊坊区位及性价比优势逐步体现，净吸纳量连续第二个季度超过30万平方米，本季达35.4万平方米，整体空置率环比下滑5.6个百分点至44.7%，廊坊经开区、安次季内空置率下滑相对明显。

　　天津本季共有六个项目合计53.6万平方米新增供应交付，今年仅前三季度新增供应总和已超过110万平方米，达到历年年度新增供应最高纪录。季内新租需求较上半年有明显回暖，全市净吸纳量录得11.3万平方米。鉴于新增供应较大，空置率环比上行3.8个百分点至34.0%，以综合物流为主的第三方物流占新租交易面积45%居首，零售贸易及光伏等制造业亦有表现。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 产业地产部负责人李虹表示："未来六个月，预计北京顺义仍将迎来约32万平方米的新增供应，而廊坊多个子市场及天津武清亦分别有约88万和48万平方米新增供应入市。CBRE发布的《京津廊仓储物流市场：解构供需的区位差异》推论，新增供应持续放量之下，京津冀协同发展战略将成为环京需求发展的重要推手。近期北京通州区与廊坊北三县一体化高质量发展示范区正式揭牌，意味着北三县或将在入京运输时效上率先突破。

　　三、商务园区市场

　　新租需求行业多元化，租金和产品定位差异加速子市场去化表现分化

　　2023年第三季度，北京商务园区一共迎来三个新项目共计体量18.1万平方米交付使用，其中两个新增特色产业园区集研发办公、部分生产制造功能于一体，均位于亦庄经济开发区，分别定位医药健康和智能制造、集成电路产业；而另一个类办公项目则位于上地子市场，开发过程中已被头部互联网企业整体预租和定制。

　　本季新租需求行业分布较上半年更为多元化，TMT、医药健康和能源及公共事业靠前但优势不明显，分别占36%，14%和10%。TMT释放的需求中以人工智能、区块链相关的软件系统开发以及电商类的板块尤为突出，而医药健康行业随着融资端的放缓，新租需求以中型成熟企业扩租为主，新成立和新入京企业有限。

　　本季全市净吸纳量录得8.2万平方米，主要受新项目带动，既有项目净吸纳量录得负值，整体市场仍处于调整期。租金以及产品定位的差异使得子市场之间的去化表现愈发分化。类办公物业预租或去化速度放缓，但能实现部分生产制造功能的新项目去化表现占优。分区域看，中关村软件园继续受到头部及腰部科技企业退租的影响，空置率持续攀升至30.5%的历史最高水平；东升也因项目租金远超邻近子市场，类办公需求集中入市但需求不振等原因，空置率一路上涨超40%；而上地业主则通过下调租金、推出简装修或特价房源等形式，吸引了一批成本导向的中小企业入驻，去化部分空置面积。其他区域，电子城在医药健康，软件科技类企业跨区搬迁的带动下，净吸纳量近一年来首次转正；而经开区、大兴和丰台科技园的新租活动则较为平淡。在分化的市场压力下，全市商务园区租金报价同样本比环比下降0.7%至每月每平方米158.8元，其中泛中关村集群各子市场降幅领先。

　　世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示："未来六个月，全市预计会迎来近87万平方米的新项目交付，其中六成新项目集中在泛中关村集群。九月北京市政府相继发布《促进未来产业创新发展实施方案》和四支百亿投资引导基金遴选管理机构的公告，面向未来信息、健康、制造、能源、材料、空间等领域，打造产业策源高地，有助构建未来产业创新发展生态，培育商务园区租赁需求的新生力量。

　　四、物业投资市场

　　整体投资额与投资属性交易活跃度均有回升，国有资本入局，传统投资者依然谨慎

　　2023年第三季度，北京物业投资市场交易笔数和金额都有显着上涨。季内一共录得13笔大宗交易累计金额达153.6亿元，环比上涨189%，和去年同期相比亦上涨86%。

　　从交易物业类型来看，超过八成投资金额流向符合国家政策战略引导方向的产业园区等类办公板块，其中企业购置自用需求继续保持活跃，例如季内单笔交易额最大的交易来自某科技企业购置中关村子市场的办公楼宇自用。

　　投资属性的办公类交易呈回暖态势，中邮人寿以42.6亿元交易收购位于安定门的中粮置地广场，是近一年来北京首个单笔超过30亿元的投资属性交易。项目紧邻北二环与中轴线，为在原三利百货旧址上拆改重建的甲级写字楼，并具有建筑和运营标准高、租户结构优质稳定、土地剩余年限长等优势，是北京市场稀缺的核心型资产，因而备受机构投资者青睐。另外，随着 "新经济地产"模式逐步成熟，涉及的相关板块受到投资者和企业的持续关注，季内录得险资购入顺义片区养老公寓、外地企业购入园区附近酒店以及城投平台购入亦庄子市场工业厂房等交易，为大宗投资市场注入活力。按买家类型看，以险资为主的机构投资者交易金额占比达41%，而政府城投平台也在特色产业园区或工业厂房积极拓展。

　　世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩表示："在国家发展战略性新兴产业、盘活存量资产等方针政策的指引下，越来越多国有属性投资者入局不动产投资领域，表现更为进取的投资意向，并逐步落地交易。目前，优质可投资产不断增加且价格持续松动，尽管传统投资者对未来租赁基本面走势以及退出方式的选择上仍持谨慎观望态度，但市场变局中仍蕴含着巨大机遇。具有敏锐前瞻性和长期洞察力的投资者，开始与时俱进调整和创新投资策略，把握难得的价值投资机遇窗口。

来 源：CBRE世邦魏理仕