广州甲级写字楼市场报告2024年第一季度

    广州甲级写字楼市场参考指标

    租金走势

    第一季度，广州全市写字楼市场租金继续下探。因租户流失加快，珠江新城、天河北两个子市场业主均进行较大幅度的价格调整。叠加数据库调整影响，天河北租金录得环比8.5%的跌幅，远超去年同期水平。与之相反，主打性价比的越秀、琶洲，因与成本节约型的主流租赁需求吻合，于本季度租金表现最为平稳，越秀区写字楼租金更录得环比1.2%的小幅上升。

　　朱磊 莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管

    “预估2024年第二季度，金融城、琶洲将逐步有新增供应的释放，广州全市整体市场仍将面临较大的去化压力，租金下行预期持续加强。”

    供应与需求

　　第一季度，广州全市写字楼市场租赁需求经历上一季度的大幅释放后，再度回落至低位水平。

　　因本季度没有新增供应入市，全市空置率继续收窄1.0%至11.5%。值得注意的是，琶洲于本季度净吸纳量领先全市，空置率大幅下降5.7%至17.4%。与之相反的是，珠江新城客户流出量最大，空置率抬升1.5%。

　　从企业需求来看，搬迁和新设立为本季度两大租赁需求。其中，搬迁需求占总需求面积的47.2%，保持规模及扩租的比例远高于减租，占比超90%，且搬迁扩租的目的写字楼多位于琶洲区域。从行业结构来看，专业服务业是本季度租赁需求的需求引擎，占比达24.6%，灵活办公、咨询公司为主要细分子类。其次，受游戏、出行平台、文化传媒等相关企业的带动，TMT位列本季度全市租赁需求第二位，且普遍承租面积均超1,000平方米。相对的是，金融业在本季度需求大幅萎缩，下滑至第三名，主要需求来源为证券、基金，且更为青睐珠江新城。

    黄伟伦  莱坊董事及广州商业物业服务部主管

　　“展望2024年第二季度，因处于产业转型的阵痛期，预估广州全市整体租赁需求的增长动能仍处于休整积蓄阶段，短期内较难摆脱颓势。然而，受新增供应入市的刺激，租户谈判优势延续，叠加延期释放的需求带动，预估广州全市净吸纳量将迎来小幅的上涨。其中，因新建楼宇存量更充裕、租金更具性价比，琶洲的净吸纳量有望继续领跑全市。”

    市场热点

　　自2022年游戏“版号寒冬”结束，版号政策渐趋稳定，全国游戏业在2023年迎来显着回暖。其中，广州游戏市场表现尤为瞩目。得益于此，过去两年，广州的游戏行业在租赁需求上表现十分亮眼，如库洛科技及广州漫灵分别与于2022年和2023年下半年实现搬迁及扩租。买卖方面，三七互娱在购置保利金融大都会合共9层写字楼用作自用外，更于琶洲摘地兴建全球总部；诗悦网络亦于2023年于金融城摘地。

     简家宏  莱坊深圳董事总经理

　　“然而，广州一些市规模庞大、营收可观的游戏厂商，虽然拥有多款流水上亿元的游戏产品，但因历史原因，办公地点仍然是位于传统产业园或乙级写字楼内。借助更具性价比的租金/售价、更高的写字楼品质、更为集聚的行业氛围，以琶洲、金融城为代表的子市场有望撬动并承接游戏厂商的租赁及买卖需求。”

　　此外，网易公司重新与暴雪签订合作协议于今日再度冲上热点。因需重组团队、重建服务器机房和恢复各类数据等环节需要，预计首款游戏需等待至夏季方能开服。其中，团队的重新组建和人手扩增将在短期内产生新的办公租赁需求。同时，因数据中心净高、承重、散热、供电、通信电缆接驳均有特殊建造标准，短期内难以完成新建，网易或需要租赁外部数据中心的方式以应对紧迫的开服节奏，巨大的存储需求亦将于第二季度为广州带来数据中心租赁成交的机遇。

  来 源：莱坊公众号