产业的更新永不停歇。随着新基建、5G、数字经济等新一轮产业发展不断推进，产业地产开发是很多人浮现出的第一个概念。然而，发展产业不能用传统的产业地产思维，发展产业与产业地产开发也并不能划等号。如果用传统地产思维发展产业，不仅无法促进产业发展，更会带来一系列的社会、经济问题。

　　1、产业，为什么不是产业地产？

　　产业是具有某种同类属性的企业经济活动的集合，是介于宏观经济与微观经济之间的中观经济。经济发展意义上的产业，泛指一切生产物质产品和提供劳务活动的集合体，包括农业、工业、交通运输业、邮电通讯业、商业饮食服务业、文教卫生业等部门，是国民经济的支撑和源泉。

　　产业地产是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研发物业、生态写字楼等为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性商服地产，是工业物业及其服务的总称。

　　可以看出，产业是国民经济发展的内容，而产业地产是产业发展的载体和服务，以厂房、物业为主要内容。

　　2、产业、产业地产在中外存在明显差别

　　在国外，如欧美、日本甚至印度，由于有单独投资人（如产业发展基金、地产基金( REITs )等）对工业物业进行单独的开发和投资（它们拥有所有权，但不使用该物业），所以很多企业（如波音、通用、丰田等）的厂房、设备等并不属于企业所有，而属于特殊的投资人。物业及物业服务部分的收入就归这些特殊投资人所有，该部分收入在国外被称为产业地产收入。所以，国外产业地产收入在国民经济中占比很高，有些甚至达到GDP的30%以上。（如下图所示）

　　而在我国，由于没有产业发展基金等产业物业及服务的单独投资人，几乎所有的物业及服务均由工业企业自己解决，比如海尔、美的、格力等企业都要对自己生产所需的厂房、设备进行投资建设。因此，我国的产业地产收入无法进行单独分列，仍包含于企业的总收入中。

　　3、发展产业，为何不能用产业地产思维？

　　发展产业必须用产业思维，而不能用产业地产思维。两者的区别主要在于以下两点：

　　发挥作用不同。如前所述，产业是内容，产业地产是载体，载体不能代替产业自身。发展产业，应包括客户需求调研与挖掘，产品设计、研发、生产、销售等以及产业链上下游企业之间的模式梳理，甚至于设备研发与制造等一系列过程。而产业地产是产业物业的规划、设计、建设、管理的过程。这决定了产业地产的发展思维完全不可用于产业。

　　生命周期不同。产业地产开发投资是一个相对短期的过程，一般周期为三到五年。而产业发展在经济生活中是一个长期的过程。产业自人类存在社会分工始便长期存在，其内容和类别在不断延展与充实；一个成熟的产业从理念萌芽、技术研发、产品设计到产品生产等环节，需要经历漫长的时间。

　　总之，发展产业，必须用产业思维。唯有通过长期的客户需求调研、产品设计和论证、技术研发和试验、上下游关联产业合作与共享、产品生产与检测、市场营销与服务等一系列过程，以及外部资金支持，才能够促进产业发展。单纯的产业地产开发，尽管能促进经济的短期繁荣，但很难有效推动产业发展与进步。

　　来源：焕禾咨询

编辑：wangdc