产业地产，产城融合，近年来双双成为热词。
传统的房地产开发模式已经不被看好，而传统的城市更新手段更是正在走向“产业协同运营”的快车道。对城市建设者来说，自由贸易区、高新区、产业集聚区、文化传承创新示范区、特色小城镇等等这些热词，背后的含义，正在发生重大变化。
城市最重要的能力，已经不仅仅是产业招商能力，而是更倚重产业运营能力。近年来在互联网大潮中崛起的城市，大多是通过一个或多个明星企业和产业集群形成城市竞争力，而那些以传统“招商”思维运营的城市，则正在遭遇挑战。
对于包括复地产发在内的许多以场景打造和产业运营为双核心能力的企业来说，历史的机遇就在其中酝酿。产业携手城市，产业拥抱地产，产生的不仅仅是化学反应，而更有可能是引发巨大乘数效应和能量的聚核反应。
何为产城融合？
产城融合，简而言之，就是产业和城市的协同融合发展。具体讲，就是城市依托自身的生态、人文、区位、政策、交通、产业基础、生活配套等优势，引进与之规划相匹配发展的产业。而产业利用自身的发展红利，为城市的经济发展、人口增长、人才引进、就业创收、城市更新等方面注入增长活力。八个字总结：以城促产、以产兴城。
挑战
城市，因地而兴，因人而旺。在人与地、人与自然的和谐共生之中，创造出了一个又一个的繁荣奇迹。
然而，近年来，随着经济增长的转型，市场需求的变化，新发展格局的重构，在地产行业的各个细分领域，无论是住宅类地产企业，还是城市开发类与商业类地产企业，亦或科技与工业地产企业，都在遭遇一系列挑战。
挑战一：“去库存”之痛
近年来，以“房住不炒”为原则，各城市在金融信贷、资格审核等方面不断出台购买住房的限制性政策，有效抑制了多地的房价上涨，同时也让“去库存”成为各家房企面临的挑战。
挑战二：“大电商”之痛
目前，新一轮科技革命的方兴未艾，正在深刻改变人类生活方式，线上和线下的厮杀日趋激烈。电商行业对以商业综合体、商城建设运营、店铺建设租赁等为主的商业房地产行业带来了“降维攻击”。
挑战三：“招商难”之痛
经济全球化正处在十字路口，国内经济发展又面临升级换挡的关键期，经济增长放缓趋势之下，以城市运营综合体、办公中心、企业总部基地、科技工业产业园等为核心的城建类、工业类房地产，正在遭遇招商之痛。
升级路径
科学分析城市产业发展的新形势，对找准产业转型升级的方向与突破口有重大意义。从中国经济发展形势看，必须要认识到当前发展阶段，经济与产业发展出现了众多重大变化。
我们建议有如下路径，来完成新一代产城融合的升级路径。
其一，从单一“项目”导入向整体“产业”建设迁移。在我国改革开放初期和城市发展初期，城市中的企业都可以轻松采摘“低垂的果实”——它们面临需求端的强大压力，供给端则明显产能不足。因此，许多城市依靠众多产业项目与企业，就可以实现繁荣。而经过多年高速发展，我国各产业的发展都已经走向成熟，一个企业，必须解决链条完善度，到建设布局，再到产品生产规模等诸多上下游问题。关键的是，市场需求也出现了革命性的变化。因此，城市在考虑引入增量企业或壮大存量企业时，必须考虑立足于整体经济与市场的需求与变化进行规划、布局。比如，一个工业产业园区，必须将产品链做到极致：配套服务链，增加创新链，最后提升价值链，实现全产业链创新生态系统。
其二，从产业单一“布局”向产业与城市“融合”延伸。近年来，国内各大城市纷纷使出了了浑身解数，抢人大战、资金补助、开放落户，开始加大力度引进各类产业。但是，这些产业的引进，必须思考与该城市其他产业乃至整个城市的融合。很多城市到了产业内整合要素资源和实现BD协同发展、产业外进行产业与城市发展融合共生的新阶段。在许多城市，出现了一些写字楼或科技园等地产产品，产能过剩、库存过大、产业导入不顺利等问题，就是产业与社会发展“脱节”的具体体现。
其三，从“增量”引进向“存量”盘整延伸。从现实来看，对众多产业发展来说，不再是上产能、新建工厂、扩大投资的阶段，而应该把重要力量放到产业要素整合、产业闲置资源盘活、产业低效产能提升的“盘旧工程”上。尤其是已经风光了数十年的传统产业，要打通从生产制造到消费服务的价值链，实现从智慧零售到智能制造、从消费到产业的生态协同。通过产业的信息化、实现产业数字化和产业价值攀升。
其四，从“销售”向“服务”延伸。传统驱动城市发展的要素是土地、资源、资本，而新形势下城市主要依靠科技、知识、人才、文化、机制等创新要素驱动发展。而城市的下一步产业建设，就是要盘活上述诸多要素，全面进入服务时代。比如，商业开发就要从整个产业链延伸，点燃消费"热点"，在居住、购物、度假、办公、文化五大方面加大服务力度。总之，产业向“服务”延伸，既需要发展理念的转变，更是自身发展的需求。因此，不论是一家企业，还是一个产业都应该深入研究市场需求与潮流趋势的变化，树立服务意识，提升服务能力，做好服务文章。
来源：FORTE复地
编辑：wangdc
