写字楼市场

　　西安市优质办公空置率迎来近五年新低，下半年租金或将持续上涨。

　　本季度未迎来甲级写字楼入市，全市甲级写字楼总存量维持在176.9万平方米，与第一季度持平。

　　需求方面，二季度西安写字楼租赁市场活跃度延续一季度以来的持续复苏，TMT、第三方办公服务运营、房地产及建筑业均涌现大面积租赁需求。本季度甲级写字楼净吸纳量约5.1万平方米，空置率环比下降2.9个百分点至27.3%。除部分硬件设施较为老旧的项目，在本季度面临着空置率小幅上升的情况以外，其余项目空置率均明显下降或持平。

　　企业扩租脚步放缓——在政策监管趋严的背景下，本季度K12企业扩租脚步放缓，大多业主及企业持观望态度；高力国际预计此类企业未来或将转换赛道，寻找另外的延伸方向。办公升级\扩租需求显着——此外，本季度相较第一季度扩租及升级需求显着，在新增需求中总计占比76.6%，环比第一季度28.7%上涨了47.9%，此现象标志着企业预算有所放宽，社会经济活力逐步复苏。第三方办公服务运营需求活跃——拎包办公的时效性、成本的可控性是此类产品持续受青睐的主要原因。伟邦资产、恒创嘉逸等本地二房东在本季度录得入驻保利中心，迅速去化保利中心大面积房源；加之第一季度入驻凯德广场的FED，使得第三方办公服务运营（联合办公&二房东）成为上半年甲级写字楼的主力需求之一。

　　租金方面，在本年度单一业权写字楼无新增供应的大背景下，全市优质房源较为紧缺，且多为不连续的中小面积房源；半层、整层及连续楼层空置房源较少，租户的可选范围及溢价空间有所收。伴随着各行业租赁需求地不断释放、全市空置率地持续下降，业主方面之前较为保守的租赁策略逐渐转变，全市甲级写字楼租金在本季度小幅上涨，环比上升0.5%，为人民币99.0元/平方米/月。

　　展望

　　高力国际预计下半年租赁市场仍将活跃，租金或将短期小幅走高；面对供不应求的市场现状，建议业主方加快项目建设进度，尽早进入市场，加大企业可选范围，将现有需求量转化为入驻量。自2022年起，市场将逐渐进入供应放量的通道，在市场需求仍将保持相对稳定的情况下，届时可缓解市场供需关系，涨幅也将随着供应的放量而收窄甚或持平。

　　产业园市场

　　科技研发类企业需求凸显，差异化竞争优势功能补齐。

　　位于高新子市场软件新城片区的环普产业园三期在本季度入市，带来了约12万平方米（其中9.4万平方米为办公体量）的优质新增供应。软件新城片区也由于环普三期的入市，进一步深化了其在全市范围内的产业领头羊的地位，区域内由于高精尖产业人口的增多，区域价值及红利逐步兑现，服务配套也逐渐升级；711、乡村基、汉堡王、一点点、Tims等活跃商业品牌均入驻该园区，区域的配套短板进一步补齐提升。

　　截至2021年第二季度，本季度新增供应将全市总存量推高至388.6万平方米，约是全市甲级写字楼的2.2倍。

　　从需求端来看，基于产业+配套+政策+人才+租金五大优势的加持，本季度吸纳量仍主要由高新子市场贡献，净吸纳量达7.4万平方米，空置率与上季度持平为20.4%，主力需求行业仍以科技研发类企业构成。人才补给及产业基础的加持，使各大头部品牌将目光瞄准西安以寻求新的转折点，随着小米、vivo、oppo等国产手机巨头先后在本年初将研发中心布局西安后，未来对于产业园的需求或将逐步加大，西安的硬科技产业属性愈发凸显。

　　租金方面，受甲级写字楼供应暂缓的影响，部分客户开始将目光投向性价比较高的产业园项目，部分开发商以更为灵活的出租策略加速去化，如附带装修、加长免租期等。个别交通优势显着且位于核心商务板块的项目租金小幅走高，整体来看，本季度全市产业园租金环比上涨1.0%至50.0元/平方米/月。

　　展望

　　未来五年内西安市产业园将持续放量，主要集中于高新子市场和西咸新区子市场。预计五年内西安市产业园将面临较大的空置压力，空置率或将逐年上升。基于此，强化产业园与甲级写字楼差异，持续加强长板是未来产业园市场亟需关注的核心。

　　零售市场

　　首店经济持续发力，引领零售新热潮。

　　零售物业在本季度录得盛安广场星光citymore约8万平方米的供应，将全市供应拉高至502.3万平方米。该项目位于小寨-南二环传统商圈，此项目的入市将进一步扩大该商圈的影响范围，进一步满足周边客群的商务配套及生活配套需求。

　　全市零售物业首层平均租金环比小幅下降1.0%，为人民币311.8元/平方米/月，净吸纳量约8.6万平方米，全市空置率环比小幅下降0.1个百分点至8.8%。主力需求业态仍以零售及餐饮为主。随着自媒体平台带货的崛起，在对线下实体店产生强烈冲击的同时，同样也带来了线下业态的新一轮变革。各大商业项目纷纷引入品牌“首店“，打造“流量收割机”吸引客流，此类业态具有驻留时间短、客单价低、首入西安等特点，将客流量转化为衍生消费，同时带动区域经济的发展。

　　各大商场将升级焕新、品牌调整的策略下放实施，第一季度搁置的品牌选址计划也在本季度逐步落定。如首入西安的品牌“伏见桃山”在本季度入驻momopark，“月枫堂”、“BA饰物局”、“MOVER魔吻”入驻熙地港，“Helens小酒馆”入驻华清广场等。

　　展望

　　随着城市版图的不断扩大，城市要素配置能力的逐渐提升，主力消费客群也在逐渐向城市外环转移，因此导致位于城市内环附近的传统商圈竞争力在逐步被削弱，市场两极分化愈发严重。未来五年，西安优质零售市场仍将处于供应放量阶段，预计西安优质零售市场将承受一定空置压力。但近年来西安市人口增速加快、人口质量提升，高力国际预计零售业态也将向多元化的方向成长，为进一步提升城市品质保驾护航。面对市民日益丰富的消费需求，高力国际预计未来商业业态的迭代将会更加频繁，增加体验感和新鲜感是未来亟需克服的难题，而顺势而变与激发需求是西安市商业未来需要探寻的道路。

 来 源： 高力国际   

  编 辑：liuy