SSOT2020 OffiSmart Summit上海国际智慧办公及空间管理高峰论坛上，我们邀请到了全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯先生为我们带来了《后疫时代智慧办公的形与势》》主题演讲，探讨关于智慧办公以及商业地产融合的话题。

　　全国写字楼、商业办公市场的基本概况

　　"写字楼市场面临的挑战主要还是集中在延续多年的供应高峰与持续多年的需求疲软。"

　　首先跟大家汇报一下全国的写字楼、商业办公市场的基本概况。我们知道新冠疫情发生以来，商业地产包括写字楼产业园，和智慧办公的提供商，大家一直是奋斗在两条战线上，既要全力防疫抗疫，又要复工来生产保安全，同时也面临着免租、减租的损失，上半年的经营也受到了严重影响。

　　实际上从去年开始，尤其是下半年开始，写字楼市场的需求出现了疲弱的现象。到今年上半年，疫情加重了这样的趋势，但是疫情并不完全是商业办公需求疲软的主因，或者市场下行的主因。主要是连续多年的商业办公市场供应持续增加，推动了写字楼空置率的走高，以及租金水平的下降。

　　写字楼市场的统计数字：上半年一线城市写字楼空置率全部是15%以上，北京是达到了16.2%，比2019年上升了7.3个百分点，上海跟深圳分别达到了20.9和25.4%，广州稍微好一点，广州的供应量也稍微地小，所以它的空置率可能会比四大城市当中的其他三个城市稍微好一些——在10%。

　　对未来市场的三个判断

　　第一，我们预计2020年商业办公市场将出现10-15%的租金降幅。

　　第二，商业办公市场下半年有望迎来修复行情，以北京为例，二次疫情之后，一些企业看房的量在增加，这是一个特点；第二个特点，企业租房决策的周期在加快，所以下半年如果疫情没有大的变化将会迎来修复的行情。

　　第三，预计商业办公市场在2022年有希望能够恢复到正常的水平，明年还看不到办公市场走向正常的迹象，需要等到2022年。

　　对智慧办公的理解

　　"疫情之后，实际上无接触的服务和智慧办公的模式，有人认为是行业的刚需。是不是这样的呢？"

　　我个人对智慧办公的理解：

　　第一，智慧办公一定是基于物联网、互联网技术及5G。

　　第二，智慧办公一定是线上线下相互融合、相互唤醒的过程，也就是说，比如跟商业地产相互的融合、相互唤醒。

　　第三，智慧办公一定是安全高效、便利舒适、节能环保。应该是高效、便利的，也应该是节能、环保的。

　　第四，智慧办公一定是人性化的，为人服务的。商业地产的开发商、运营商，或者是智慧办公软硬件的提供商，都是为企业服务，但是最终企业的背后还是人。

　　未来办公市场的变化

　　未来，我们认为商业办公的市场将发生很大的变化，衡量一座写字楼是否智能或者是否智慧，它的指标不仅要考虑应用场景，比如说是智慧停车、人脸识别、AI技术，包括智能的照明系统，跟随着不同应用场景，照明也会变化，包括智能的空调系统、智能办公会议系统、智能消防系统、无接触检测系统等等。这些是应用场景的指标都应该有，但是我们不应该仅仅考虑这些指标，我们认为更重要的是考虑软性系统，比如物业管理的服务、资产管理以及资产运营，还有专业团队的因素。

　　"未来的办公市场将发生五大变化"，包括绿色健康安全应该成为用户的首选；还有轻重资产运营的模式，现在看轻资产是胜出；还有资产管理、资产运营将大行其道；专业化的运营与专业化服务的团队在崛起；科技赋能智慧运营迎来风口期，这对于智慧办公所有的参与人，包括软硬件服务的提供商是契机、窗口期。

　　疫情到底是对智慧办公及商业地产行业产生了哪些影响？

　　我们认为：

　　第一，疫情之下，对商业地产是遭遇之战，强者恒强弱者恒弱。对联合办公是争霸之战，狭路相逢勇者胜。

　　第二，我们通过疫情知道远程办公、居家办公、视频会议会对未来办公的模式产生一定影响，但是不会成为主流。比如说目前沟通的成本和工作效率问题，也应该是需要面对面解决，我们应该保持对创新的鼓励，但是它不会成为主流。

　　第三，这次疫情强化了楼宇安全管理意识，也是安全问题一票否决制的最直观案例。以前可能对安全的问题从来没有像这次疫情当中这么强烈，或者把它问题摆得那么重要，我觉得它应该是第一位。对商业地产来说是这样的，实际上对智慧办公的供应商也是这样的，在安全的隐患和利益两难选择当中，商业地产一定要从长远的利益角度考虑经营管理工作。实际上，我们也希望智慧办公的提供商也是这样来考虑。总之，市场给智慧办公的服务商提供了快速发展和弯道超车的机会。

　　疫情之后，商业办公未来的趋势

　　这次疫情对于整个的行业都是一次前所未有的严峻考验，尤其是商业这块损失最惨重，办公在其次。这一步加速了商办地产行业洗牌，同时倒逼着智慧办公、绿色办公的变革和趋势化。

　　疫情之后，客户、租户以及写字楼的使用者，一定会更加关注楼宇的健康，促使我们来促进产品的升级，楼宇也应该是更加智能化的。我们希望能走进一个大厦，包括身份扫码、人脸识别等等这些希望通过智慧化解决，进来的时候通过自动化人脸识别，还有智慧办公的提供商的努力和创新来实现。

　　智慧办公的智慧类、环保类将更多参与到商业地产开发、建设、运营当中来，希望我们共同地来期待更多的智慧办公提供商，通过未来和商业办公行业、房地产行业开发商以及投资者一起来推动商业地产行业，甚至房地产行业的稳定发展。

　　我们希望能够通过在商业地产行业，比如说智慧办公有一个突破口，从而带动整个地产行业在科技、智慧进程方面有一个大的飞跃！

　　来源：上海国际智慧办公展览会

编辑：wangdc