住房金融特点。首先，以权重衡量的房企融资杠杆首现走软，但期末现翘尾苗头。2020年第三季度，在非金融业融资总额中，房企融资总额权重较上个报告期末降0.6个百分点。这是近十年来的首降。但是相对于二季度反弹0.23个百分点。其次，房贷杠杆走软的主要推手是房贷。从房企融资四大板块的相对走势看，信贷、信托、股票权重走低，只有一个板块即债券融资板块权重走高。但由于房贷在房企融资中的占比高达86%，绝对居优，因而成为房企融资杠杆首降降的主力推手。再次，翘尾的主要因素也是房贷。相对于2020年二季度，三季度房贷增额权重反弹0.21个百分点，高于房债、房股和房托权重，成为翘尾主力。最后，房贷杠杆翘尾的主要推手是按揭贷款。2019年四季度-2020年三季度，按揭贷款在房贷中的余额权重累计升幅0.86%，增额权重累计升幅17.02%。开发贷款两类权重则是双双持续走低，累计净降幅分别是0.86%和17.02%。

　　住房金融问题。首先，房企融资结构中间接融资占比再升，房企融资多元化不进反退。2020年9月房企融资结构中，间接融资比重升至88.65%，净升幅0.4个百分点。同期房企直接融资权重11.35%，净降幅0.4个百分点。其次，居民债务负担压力进一步凸显。2020年三季度按揭贷款与可支配收入比升至108.71%，100平米商品房的季度债务偿付额占同期可支配收入比升至53.96%，住房债务偿付压力再加重。

　　住房金融政策建议。首先，设房贷红线，压房贷规模。这实际上是8月份所谓房企融资三道红线的深化举措。即进一步对房企信贷在房企融资中得到占比设置红线，匹配三道红线的监控节奏，设置房企信贷占比的监控红线及其逐步达标时间表。其次，有效推进房企融资多元化。包括致力于中低价位住房开发的房地产企业或现项目大幅度拓宽绿色通道；有效推进REITs；对专注于发展住房租赁市场的房企股融开闸放行；实质性推进房企资产或房企融资证券化。最后，基于“三可”原则有效缓释居民住房债务偿付压力。“三可”原则即可支付交易、可偿付债务、可救助机制。可支付交易即使合适的住房购买与可支付能力相匹配，旨在为居民债务负担的可偿付性准备相应条件。可偿付债务即与居民偿付能力相匹配的债务，旨在维持债务偿付的稳定性和持续性。可救助机制意即在负债居民无力偿付债务时可以借助公共救助机制改善其债务偿付能力或减免所负债务。有效之策是引入个人破产制度即“个人破产法”。

　　（作者：《中国住房发展报告（2020-2021）》课题组 高广春）

　　来源：经济日报-中国经济网

编辑：wangdc