房讯网讯 一场突如其来的新冠肺炎牵动着全国人民的心，更给中国的经济和企业带来了许多不确定性和挑战，但同时也蕴含着新的商业机遇。

　　疫情发生以来，房地产、商业地产及上下游企业同样损失严重，经营受阻业绩停滞。疫情之下，对房地产行业、企业会产生多大的影响和冲击？房地产企业从业者应该怎样应对和反思？对房地产市场有何预测和展望？

　　日前，全联房地产商会写字楼分会、房讯网联合发起新商办50人专题采访行动，邀请50位行业专家、经济学者、研究机构、商会领导和代理机构展开专题采访，围绕疫情应对、营销创新、预测展望等为房地产行业平稳发展提供真知灼见。

　　3月4日，针对疫情对房地产行业和企业的影响反思、应对建议、预测展望等问题，房讯网采访了贝壳研究院首席市场分析师许小乐。

贝壳研究院首席市场分析师 许小乐

　　房讯网：疫情究竟对房地产行业、企业会产生多大的影响和冲击？

　　许小乐：新房方面，疫情爆发期新房销售几近，停滞，房地产开发企业资金承压。由于定金预收款及按揭贷款在开发企业到位资金构成中占比接近50%，销售回款下降冲击房企的资金链，容易陷入现金流和债务困境，开发销售收入占企业收入比重超过90%，高杠杆高周转企业的资金困境尤其突出。

　　二手房方面，经纪公司业务模式重人力投入，受疫情影响也较大。具体来说，此次疫情对二手房流通的冲击比较大，链家重点18城1-2月份成交量同比下降55%，廊坊、合肥、重庆、长沙、武汉、天津与烟台成交量同比降幅超过60%。在业务停滞，收入显著减少的情况下，门店租金和人工成本的刚性支出成为企业巨大的负担。当前贝壳平台上已有50家中介机构向平台提出融资需求。若疫情持续到4月份乃至更长的时间，预计将有20%的中介门店关闭，我国房产经纪人约有150-200万人，可能会对15-45万人就业造成影响。

　　租赁方面，疫情之下市场上租赁需求的大幅减少对于长租公寓企业造成巨大冲击。受疫情和防控措施影响，租赁市场降温明显，成交量大幅下降，新增供需减少。今年1-2月链家重点18城住房租赁总成交量同比下降 82.7%，重庆、廊坊、合肥、西安和武汉同比下降超过90%。租赁需求的减少对于长租公寓企业造成巨大冲击，据调研，截至 2 月底，自如、蛋壳等长租公寓企业的租客返回租住城市的比例不足50%。蛋壳公寓全国总出租率跌至75%，同比下降20个百分点；自如房源平均多空置15天；安歆公寓销售预订同比减少30%。同时，租赁企业为保租客安全，采购大量防疫物资，引起成本增加。疫情之下长租公寓企业对业主端的付款压力大大增加。

　　房讯网：房地产企业从业者应该怎样应对和反思？

　　许小乐：疫情是不可抗力，对于企业来说是危险，短期需要考虑的是如何渡过这段艰难的时期。从长期看，需要顺应趋势，对业务作出调整，促进相关能力的建设、增强抗风险和穿越周期的能力。

　　以经纪行业为例，无论是中国还是美国，我们可以看到房地产市场随经济波动潮起潮落，交易量在波动，经纪机构和经纪人规模也在波动。以美国数据为例，历经四次较大的经济冲击，执照经纪人数量增长12倍。从长期发展趋势来看，行业还是会持续增长和发展，企业需要顺应线上化和职业化趋势，转变思维，优秀的企业都能从危机中寻找出路。

　　以中介公司为例，可以做好以下六大措施，帮助企业和员工渡过难关：

　　第一，做好 组织文化建设 。文化建设以信心传递为主，拉齐认知，保持队形，帮助团队树立信心。

　　第二，有选择地聚焦业务。包括六点：业务结构上舍弃非核心业务，减少不必要支出、拓展租赁业务、提升新房渗透，但有针对性选择结佣周期快项目或者垫佣产品、做好业主维护与线上委托、聚焦降价急售房、钥匙房源、学区房、高度配合业主、聚焦线上活跃客户与疫情前持续看房的客户、高配合度客户

　　第三，做好人员保留和绩效。对于资金相对充裕的企业，可以全员提供保障性薪资，维持员工生活和生活信心，保持团队稳定。同时，针对核心员工可以提供加薪、提高佣金点、利润分红等方式实现长期绑定；对于资金紧张对的企业，可以与员工协商延迟有息支付（即向员工进行工资的有偿借款）、有偿按比例发放等政策，同时提供远期季度（年度）分红协议，树立远期目标，通过企业文化、组织建设维持人员稳定。

　　第四，管理好业务指标。例如重新梳理经纪人的作业场景，把培训、线上工具更好地渗透、融合到作业场景里面，加强以VR为代表的线上工具(VR 看房、掌上售楼部)的学习、互动和模拟。

　　第五，调整战略及公司管理。在公司管理与战略布局上，建立远程管理能力，根据财力情况，适时看准收并购机会，做好融资应对策略，谋全局而顾远期。

　　第六，抓住特殊时期社区共建的机会。在特殊时期，加大社区共建，发挥门店“城市补给站”的价值，配合社区服务体系、配合街道、配合社区，提供我们的志愿者服务，可借鉴餐饮业“共享员工”，加入志愿者团队，进行社区内困难老人的定点捐助与帮扶。

　　房讯网：对房地产市场有何预测和展望？

　　许小乐：第一，疫情后房企大概率降价跑量，二手房市场受此影响恢复速度更慢。高杠杆高周转的开发模式对现金流的要求高，非典时期的新房价格累计下跌 10%左右，新冠疫情结束后开发商降价促回款是大概率事件。疫情后市场的变化路径是：新房“以价换量” 新房优势突出分流二手放需求二手房价格压力大，成交周期继续延长，目前大部分城市重点城市房源交易周期已经超过120天。当然，如何能够经过精耕细作，给业主和消费者提供更加专业的服务、更精准的信息，这是经纪人面临的新课题，也是有能力的经纪人脱颖而出的机会点，服务者价值将持续崛起。

　　第二，未来房地产线上化趋势不可逆，数字化进程加速。正如当年非典催生了像淘宝、京东这种线上的电商平台一样，我们可以合理判断出这次的疫情也将深刻改变房地产经纪行业——未来商机线上化、作业线上化、管理线上化、培训线上都将成为趋势。此次疫情加速住房消费线上化趋势并提高了消费者对品质服务的偏好。疫情期间消费者需求需要在线上被满足，这对房产交易平台及房企的线上基础设施建设能力及管理能力提出挑战。2月前三周贝壳平台 VR 总带看量达655万次，人均VR带时长达10分钟。重点18城市线上客户占比超过70%，较2019年50%有显著提升。非典改变的是小额高频消费的线上习惯，随着互联网对产业的改造，新冠疫情将大大影响购房等大额低频消费的线上习惯。房地产行业商机线上化、作业线上化、管理线上化、培训线上都将成为趋势。此外，贝壳研究院发起的相关调研显示疫后6成消费者购房将更关注社区物业品质，未来物管行业迎来机遇。

　　第三，消费者行为偏好会发生变化。从需求度看，需求并没有消失，而是被延后满足。对购房人来说，计划普遍延长3-6个月，疫情对换房人群的冲击可能会更大，调研数据表明将会延长4-6个月。从配套角度看，物业和医疗配套价值被放大。很多消费者经过这次疫情，可能会更加看重物业管理好的、低密度的、周边配套完善和交通便利的小区。

　　（注：链家重点18城分别为北京、长沙、成都、大连、广州、杭州、合肥、济南、廊坊、南京、青岛、上海、深圳、天津、武汉、西安、烟台、重庆）

　　来源：房讯网