房讯网讯 一场突如其来的新冠肺炎牵动着全国人民的心，更给中国的经济和企业带来了许多不确定性和挑战，但同时也蕴含着新的商业机遇。

　　新冠肺炎疫情发生以来，产业地产及上下游企业同样损失严重，经营受阻业绩停滞。

　　疫情之下，对产业地产行业会产生多大的影响和冲击？产业地产企业从业者应该怎样应对和反思？对产业地产市场有何预测和展望？

　　为此，房讯网、全联房地产商会写字楼分会联合发起新园区50人专题采访行动，邀请50位行业专家、经济学者、研究机构、商会领导和代理机构展开专题采访，围绕疫情应对、营销创新、预测展望等为产业地产行业平稳发展提供真知灼见。

　　3月6日，针对疫情对产业地产，包括产业园、城市片区开发运营的行业影响、政策建议、企业机遇等问题，房讯网采访了坤鼎投资管理集团股份有限公司副总裁杨冬。

坤鼎投资管理集团股份有限公司副总裁 杨冬

　　房讯网：疫情过程中，对产业园区行业、企业影响和冲击？

　　杨冬：首先，如何看待这次新冠的冲击？

　　我本人02年下半年进入园区地产行业，不到半年就遭遇了SARS，亲身经历了产业园区这类提供大规模人群公共管理的物业设施服务商所面对的巨大挑战，也积累了丰富的园区管理和服务经验。

　　有人拿这次新冠与2003年的SARS对照，我认为不具可比性。因为当年中国刚刚加入WTO，SARS恰恰提供了一次与国际接轨、提升公共管理能力的机会，除了对餐饮等部分行业造成巨大冲击之外，对经济没有多大影响。如果要进行对照，可能借鉴08年汶川地震以及紧随其后的金融危机，更有可比性。尽管如此，本次新冠与08年还有很大不同，主要是三个方面。

　　一是灾难的性质不同。地震类的自然灾害是"短期悲情"，随后获得全世界的同情、支持，反而带来灾后重建的巨大商机；但是此次病毒传染恰恰相反，是一次"长期恐慌"，不仅是灾害持续时间长，不知何时能够恢复，而且对公众信心造成长期负面影响，包括对政府管理能力、公共卫生环境、信息公开等高度质疑，也必然会投射到投资环境的长期担忧。

　　二是爆发点与经济发展阶段不同。08年我国处于经济基本面向好的"热情释放的增长期"，制造业扩张、城市化扩张都在释放巨大的市场需求，甚至可以把这种需求释放到全球，此时的金融刺激政策效果明显；但是这次的情况是自2018年，尤其是2019年开始我国经济进入"产能过剩的平台期"，产业转型升级的压力，产业链转移的压力，中美贸易战的影响，此时新冠无异于雪上加霜。

　　三是影响范围的不同，从"内外有别"，到"世界大同"。08年灾害在国内，金融危机在国外，内外之间可以互补、互救。但是目前新冠的影响已经快速波及世界，凡是人与人密切接触的经济社会领域都直接遭到"隔离"，全球经济正在遭受重创，这种情况似乎从二战以来从未出现过，估计也没有什么经验可以借鉴！这种全球化的经济变化对我们的影响，如今也很难做出清晰的判断。

　　综上，大家发现以往的经验，通过政策刺激、大规模货币投放，放大金融杠杆，曾经带来市场快速的复苏，包括09年房地产行业，以及园区地产行业的新一轮高速增长的奇迹，还会发生吗？我个人对此并不乐观。其实能否回答下面的问题就可以解释一切：钱应该往哪里投？

　　其次，新冠对园区地产行业的影响如何？

　　应该说，面对新冠的影响，园区地产行业地位有点尴尬，但有可能受到的冲击影响相对更大。

　　一方面从纵向的产业链布局来看，新冠的冲击直接针对实体行业，从重灾区的服务行业，到复工困难的制造业，间接影响园区物业的出租和销售，从这个角度来看，似乎冲击影响有一定的滞后性，采取任何促销手段，实际效果都难以判断。而且，政策扶持的第一波未必会到达本行业，间接影响转化为直接影响的时间和程度，都有不确定性。

　　另一方面从地产行业的横向细分来看，园区地产的客户对象是实体企业，实体经济受损，投资信心下降，园区地产首当其冲，受到直接影响；而住宅地产靠"人"吃饭，人的消费需求和消费能力变化反而有一定的滞后性。所以，以往在整个地产行业领域所占份额似乎不大的园区地产，此次受到的影响恐怕还是相对最大，最直接的。

　　房讯网：疫情过程中，产业园区行业从业者的应对和反思？

　　杨冬：那么，我们该如何应对？是否可能迎来新的发展机遇？

　　园区地产作为地方承载产业发展的物理平台，在市场尚未恢复的情况下，尚难以通过有效的促销模式和服务提升手段缓解压力。但是面对前述整体市场的巨大变化，在地方政府必然需要提振经济发展的时候，或许正是产业地产寻求突破的良机。这个机会就是，争取地方政府认可和支持，促进地产行业进一步融合，以产业地产为核心支柱，突破土地性质的制约，放开园区物业的租售限制，真正按照产城融合理念，实现工业地产开发与商业配套、住宅配套开发一体化，使工业地产价值获得释放！如果真正使工业物业成为企业优质资产，这对全社会经济体系正常发展具有重要的意义！

　　目前国内很多城市积极探讨工业用地M0，把工业生产、工业研发、商业服务和生活配套功能以"兼容性混合功能用地"方式推出，使工业地产开发商获得综合开发机会，实现良性循环，同时也使得入园企业及其上下游产业链客户，根据实际需要获得不同的物业和服务，提升产业集聚效能。这是非常好的改革趋势。但是这种改革核心应该在于功能，在于满足产城融合的功能性需要，而不是追求土地财政的新花样。一旦走偏，有害无益！

　　房讯网：疫情过程中，对产业园区市场趋势的预测和展望？

　　杨冬：作为开发商，必然追求投资收益和商业价值。未来，工业地产价值释放需要在以下方面着力：

　　1、新建工业地产可销售常态化。

　　工业地产销售曾经一度被污名化，但是产业客户确实有购买和租赁的不同需要，人为限制不仅制约招商客户的产业投资能力，也无法保障开发商的合理投资收益。其实，要规避园区物业分割销售与商业物业和住宅销售的"地差"争议，通过三大差异化限制，完全有解决办法。

　　一是功能限制，不同用地性质功能不同就限制了购买对象，园区物业只能销售给符合条件的企业，为什么要限制生产经营性企业的正常投资呢？

　　二是区位限制，根据园区功能的不同，一般园区的选址区域必然会同传统的纯住宅、纯商业有着明显的区位差异，这种区位差异必然带来土地价格的差异，亦属正常。

　　三是产权分割规定的限制，考虑到园区地产引进的企业，均为产业客户，在行业准入、税收贡献等很多方面，地方政府完全可以设定条件，也有能力进行甄别。这就限制了园区开发的商业模式，对园区开发商的投资、建设、招商、运营和服务综合能力有了更高的要求。

　　2、存量工业物业的资产价值释放。

　　存量资产一是现有物业，二是存量土地。存量物业的改造，存量土地的开发，也应该纳入正常的二级市场交易体系，把"资源"和"资本"真正链接起来，使存量资产利用效益最大化。（本文对此暂不赘述）

　　3、更加理直气壮地争取金融支持。

　　在当前的经济环境下，工业地产领域的投资可以成为金融系统支持实体经济发展的重要手段！

　　住宅地产的销售属于消费，工业地产的销售属于产业投资，不应该混为一谈！消费性融资和生产性融资，其投资产生的经济社会效益也差别巨大。园区地产开发商应该努力和金融机构达成共识：工业地产销售和资产转让（资产证券化）对金融系统的意义重大，允许产业园区工业用地的分割销售，将大大提高固定资产投资的活跃程度，并且会促进以产业投资为主体的投融资市场健康发展。

　　产业园区的投资开发过程，是一次性的投资；如果能够进行分割销售，实体企业的购买行为会带来第二次投资；而入园企业的资产转让又会增加金融活动的频次，将可以增加整体产业投资的规模和活跃度。去年（2019年）以来，金融机构的信贷投资受到很大的影响，尤其是在房地产信贷方面受到了大量的限制，而以往金融机构对产业投资，尤其是对中小企业，成长性企业的信贷投资，缺乏有效的渠道和风险管控方式。

　　尽管近年来国家金融机构普遍对实体经济开放支持了普惠金融政策，对于实体企业购买生产性物业的投资，银行也愿意提供信贷支持，可以按50%甚至更高的比例来提供法人按揭信贷支持。但是在实际操作过程中却受到很多地方政策的影响，对工业地产领域的投资减弱，也间接严重影响了实体企业的融资。

　　所以，如果能够充分放开产业园区的物业分割销售，制定更科学的工业地产类物业资产评估、交易、税收等制度，将有利于提高生产性企业进行固定资产投资的积极性，同时也会促进金融信贷资本加大向这一领域的投资，从而形成产业投融资体系的良性发展。

　　来源：房讯网