2020年4月29日下午，全联房地产商会写字楼分会首次以线上视频形式，召开"疫情之后商业地产的复苏与振兴"座谈会暨会长交流会。聚焦疫情之下商业地产受到的影响和冲击，听取业内专家对商业地产现状的分析和解读，并围绕疫情之后的商业地产展开交流和讨论，集合行业智慧与力量，助力商业地产企业化解疫情带来的不利影响，迎接并推动商业地产的复苏与振兴。

　　全联房地产商会秘书长赵正挺、部分写字楼分会副会长、常务理事以及五大行专家出席会议并发言，全联房地产商会副秘书长兼写字楼分会执行会长刘凯主持会议。

　　座谈会上，戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵受邀发表主题演讲，从大宗交易的市场角度对行业进行分析。

　　刘兵表示，受疫情影响，一季度商办市场大宗交易活跃度有所下降，目前为止很明显的一个迹象就是投资者都在观望阶段。但是，很多核心商圈的商办项目，价格上并没有出现大的降幅，充分表现了投资者对国内商办物业资产长期是看好的。一季度，一线城市中北京大宗交易表现相对突出。随着写字楼的空置率的小幅上升，租金的短期压力，在交易时会出现有议价的过程。

　　以下是戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵演讲实录：

　　我是做不动产大宗交易的，是以商办为主，其他的业态也会覆盖，包括物流和酒店。今天主要跟大家分享一下，从过去、今天、未来三个角度说一下我们在市场一线遇到的最新的情况。

　　先说一下2019年的大宗交易的情况，整体的数字比2018年要降低一点，这里面受到贸易战的问题和经济有所下滑的影响。我们看到，2019年的一季度占整年交易额的44%，所以2019年的一季度没有特别大的下降；但是二三四季度，尤其是四季度往往是很多交易的爆发期，但是去年并没有很好的数字出来，所以我们对外讲的就是2019年和17、18年是持平的状态。在2019年三四季度的时候，尤其是四季度的时候，我们看到一些种子项目，市场上在交易、在谈的并不少。

　　2019年整体的数字下降之后，我们做了一些分析，在办公和研发领域里面，2019年比2018年相比上涨了24%。今天参会的写字楼、商办为主的朋友们，大家手里的资产在全世界和全国的各种资本中还是很受关注的。除了办公和研发领域之外，数据中心这块去年是比较引人注目的，吸引了更多的眼球，他们是在很多的PE投资的范围内。除了这两个明显上升的业态之外，其他的像酒店、公寓、商业、物流、综合体全部都比2018年交易额有所下降。这是2019年业态的分布。

　　从城市来讲，2019年深圳和北京这两个城市的交易额是大幅上升的，除了北京和深圳之外，其他的城市交易额全部都是下降的，包括二线城市。这里面值得一提的是上海，2019年大宗交易的交易额比2018年下降了将近30%。

　　上海到目前为止整体的供应量、空置率包括未来的供应量都远远超过北京，这是市场供需关系的问题，导致很多投资人在上海已经没有办法下单收购物业了，我们跟外资的金融机构聊的时候，他们对上海投资项目的预计是成熟期间的写字楼能达到80%的出租率基本上就已经很满意了。但是在北京，尤其在座的各位手上管理的核心资产，低于90或者95%的出租率，都是不常见的。在今年初受到疫情的影响，一些项目达到了10%的空置率，这个在历史上都是很少看到的。

　　商办这块，为什么深圳大宗交易上升这么多，主要因为几个比较大的交易，包括中国人寿和华侨城有一个类融资的项目，单一项目就达到了上百亿，所以有一个大的提升。

　　以上是过去一直到2019年年底的大概的市场情况。

　　我们最近统计的2020年一季度大宗交易全国情况，左边的数据539亿，是挺吓人的，但是这个交易额度从数字上算，比2019年一季度下降了57%，因为大家应该还记得2019年一季度其实占2019年大宗交易的44%。

　　可以看一下细分，北京市场还是下降最少的最稳定的，180亿的成交比去年下降3%，也有长安街边上的LG大厦，一栋楼达到了80亿的额度；包括通州的成大广场，卖给了中国三峡，也有40多亿。所以就北京市场我们自己内部和行业里面一直说，北京的写字楼从业朋友和行业的同事们还是在全国幸福的市场。上海降幅57%，深圳下降了83%，因为提到了刚才说的华侨城交易出现在2019年1季度。广州基本折了一半。

　　办公研发占了整个市场交易额的53%，还是比较吸引市场眼球的。因为一些自用的需求交易，内资占了绝大多数，和2019年的比例基本差不多。外资在中国大陆的地产类的投资作为避险也好，长期投资也好，看到了未来的机会也好，都是有一个持续加码的态势，从2018年就开始，包括股票市场，不断的有资金买中国的股票，这个趋势短期内不会快速下降。

　　以上是现在的情况。

　　讲到未来也是大家比较关心的点，我们团队在2020年的春节之后、疫情之后，我们发现春节不断延长的时候做了一件事情，和国内大概140家左右的投资机构，有中资、外资、保险资金、个人投资者、家族的投资团队等，做了一个调查问卷。我们收回来122份的有效回复，基本上每家投资机构只有一个人代表回复，当时二月份给我们的市场回复显示，大家对国内的疫情控制和经济的恢复以及投资的兴趣点是很正面的。

　　那时候写字楼+产业园区的商办地产，还是受到了所有投资人最大的关注，北京和上海的写字楼资产，当时是平均98%的持续保持关注度。问卷里面唯独录入了一个百分之百，也就是所有人都投的项目，就是上海的写字楼，百分之百的外资受访人表示持续关注，这个是高于北京的，也是让我们比较惊讶的问卷的反馈。

　　但是那时候是在海外疫情并没有大面积爆发的时候，紧接着三四月份欧美的市场受到严重的影响，包括股票的下跌和隔离的政策出来以后，我们现在对后期有了更进一步的判断，就是最近一段时间我们发现北京市场上，包括上海市场，很多的LP已经承诺要投资的项目，因为欧美的整体经济情况压力比较大，现在这些机构都在观望的状态，当然也不能说全部，但是这个苗头很严重。

　　最近两个月的时间，大概每两三个星期，中国的团队会和纽约、伦敦、芝加哥很多的主要门户城市的团队开电话会议，无论是在疫情对租金收入的影响、地产项目的估值和市场投资人的心态，都会有一些沟通，到目前为止很明显的一个迹象就是大家都在观望。其实全国一季度的539亿的交易，很多都是在去年的三四季度很深入的在谈或者签了买卖合同、已经在交割的过程中。整体一季度我们看到交易是下行的，预计二季度交易下行的趋势不会改变。因为最近这段时间，由于尽职调查的工作延续不下去，都在拉长周期。

　　最近一段时间，三月底到四月份，我们发现市场有几个特点。因为很多地产开发商的美元债的问题，会有一个兑付的风险，所以现在市场上拿出来的东西、想处置的东西是越来越多的，但是大多数还是都在比较偏远的地方，包括文旅地产，都在流动性差一些的城市，目前看这些项目的流动性还是比较差。

　　从市场上看资方都还在寻找一些好的项目的标的，包括北京、上海、很多的核心的项目，陆陆续续也拿出来，可以谈了，但是价格到目前为止没有大幅度的下降，也是因为长期还是看好国内的资产的。而且现在的大宗交易市场不会这么快的完成，比如北京的CBD某一栋写字楼即使降低了价格预期，短期内也不会变现，至少持续六个月左右的交易周期，所以目前的价格比较坚挺。但是随着楼宇空置率的小幅上升，租金的短期压力，可能会出现一个议价的过程。

　　我们也看到了未来的供应量的因素，写字楼和商办市场其实非常市场化。前两天黑石在发布一季度报的时候，有投资人问他们对未来的市场怎么办，他们也是重资投了很多的商办物业，他们也讲经济的不确定性会降低开发企业对新项目开发的速度。所以我觉得这个市场在未来一到两年内，中国的甲级写字楼的开发速度有可能是要放缓的，这对未来投资的意义都是非常明确的。我们预计在今年的二季度会有一个明显的刺激，不知道两会之后会释放什么样的政策，如果真的像朋友预测的会有很多的货币发行、基建到新兴行业里面，也会提升大宗交易，这是我们在大宗交易这个市场里面的简单看法。

　　来源：房讯网