房讯网讯 2020年7月23日下午，全联房地产商会写字楼分会在中粮置地广场召开全联房地产商会写字楼分会半年会暨会长交流会，主题为：把脉市场走向，解码商办未来。聚焦抗疫工作进入常态化背景下商业地产市场形势分析与应对，听取业内专家对商业地产现状的分析和解读，并探讨预测了商业地产市场未来趋势与策略应对，集合行业智慧与力量，提振行业信心与期望，推动商业地产的修复与回暖。

　　全联房地产商会副秘书长兼写字楼分会执行会长刘凯主持会议。

　　坚朗五金副总裁白宝萍、金融街（北京）置地有限公司副总经理鲍晓菁、中科产城董事长郭莹辉、中海商业北京公司总经理李佳林、中信和业（中国尊）副总经理罗能钧、中耀盛世董事总经理马耀扬、华润置地华北大区写字楼部总经理齐淑芳、嘉丰达集团董事长汪浩、国贸物业总经理魏凯、电子城高科副总裁张南、隆徽健康产业发展有限公司董事长张毅、远洋集团写字楼事业部副总经理黄志达、蓝光文商旅集团京津区域总经理李璐璐、高力国际华北区董事总经理严区海、高力国际研究部董事陆明、金地商置华北区域商办营销总监侯智猛、远洋商业地产事业部总经理助理王默、北京金隅文化科技发展有限公司副总经理肖博、鸿坤产业集团区域销售总经理翁芳华、中粮置地广场营销总监任伟等30余位全联房地产商会写字楼分会副会长、常务理事参会并展开热切的交流与讨论。

　　高力国际研究部董事陆明受邀发表主题演讲，从市场需求、新增供应、租金水平、空置率等多个角度对二季度北京写字楼市场进行全方位解析分享。他表示，北京写字楼市场整体空置率会随着供应量逐步萎缩而达到高点，这个高点会在2021年出现。之后两三年会进入市场去化的周期，租金水平开始进入探底状态，到了2021年租金基本探底以后，整个市场才有租金回暖的状态。

　　以下是陆明演讲实录：

　　陆明：这个报告是今年二季度最新更新的北京写字楼市场的大概情况，这次简单跟大家分享一下我们的结果。

　　需求，一季度北京写字楼净吸纳量为-8万多平方米，代表一些企业从甲级、超甲级写字楼开始向乙级写字楼、甚至产业园区进行搬迁。整体市场看，二季度是3万+，整个市场需求在逐步恢复，市场开始在疫情缓和后出现成交。如果去掉二季度三星的自用和预租，整个市场为-1.4万，代表需求虽然回暖，但是并没有我们想象的回暖幅度那么大。回顾非典的情况，也是负的情况，非典结束之后下一个季度净吸纳直接反弹三倍，而这里吸纳还是负的，可以看出目前市场需求依然是比较疲软。

　　供应，2018年开始北京进入供应高峰，从2018年-2021年，整个供应高峰直接推高北京写字楼情况空置情况，三星今年上半年入市，下半年会迎来全部入市项目，整个体量在70万平左右。

　　空置率，需求依然疲软，企业承租能力来看成本依然是第一考虑要素，整个市场截止到Q2空置率是16.6%，如果下半年所有项目都入市，整个吸纳量、需求没有强劲反弹，预计今年年底北京写字楼空置达到20%是大概率事件。

　　租金，环比下降1.7%，现在整体甲级是366元/月/平，在需求疲软大量供应即将入市情况下，整体租金是缓慢探底的过程，继续往下走。

　　我们对北京写字楼市场做了存量分布，超甲级写字楼186万平，甲级778万平左右，这两个一起960万平左右，乙级850万平左右。960万是什么概念？作为北京这样的市场和全球其它经济体主要城市相比差距还是比较大的，曼哈顿、纽约、伦敦、东京基本都在2000万、3000万，甚至4000万，我们甲级写字楼还有很长的路要走。我们还对整个北京产业园区进行了大概的梳理，存量大概在1500万平方米左右，加上现在写字楼的1800万平，北京整体应该在3300万平的办公业态总体量，服务的人群大概是400万左右的工作人口。

　　从2008年-2020年具体北京写字楼供应情况、净吸纳、空置情况来看，如果回到2008年、2009年也是供应高峰，北京空置率那时候也超过20%，达到25%。2016年出现4万亿刺激，整个市场逐步进行去化，从2012年-2017年整个市场空置低于10%，这段时间北京市场租金水平攀到最高、最快。2018年开始市场进入新一轮供应高峰，有几个非常明显的供应高峰，2020年Q1向下灰色的柱子代表负净吸纳，2019年Q4已经出现了负净吸纳的情况，这里就可以说疫情对于整个北京市场的影响到底是什么？没有决定性影响，北京市场在没有疫情的时候已经开始需求逐步放缓，整个市场现在租户外溢到乙级，甚至产业园的情况在2019年Q4就已经发生了。

　　2012-2017年是北京租金攀升最快的时候，2018年达到404元/月/平，那是最高的巅峰。那个时候到现的366元/月/平，下调了10%左右，空置率则从这次供应高峰开始逐步攀升到现在接近17%的水平。

　　这是整个成熟北京写字楼商圈大概情况，东城、金融街、中关村是北京写字楼市场定海神针，非常稳定，哪怕出现疫情，也没有出现大幅度波动，是因为相对聚集了国企、央企，金融街是金融头部公司，中关村是互联网头部公司，甚至一些行业都是疫情受益的行业。

　　非常值得一提的是丽泽，丽泽环比下降16%的水平，之前接近90%。丽泽是目前北京市场租金唯一到200元以下的甲级写字楼，能有这样的数据表现其实也反映了企业会把成本放在首要因素考量，考量了楼宇品质和性价比以后，丽泽会成为最佳选择。随着丽泽配套设施不断完善，这个市场的空置率也会逐步往下走，当然后面有新的会入市。

　　这是乙级写字楼的大概情况，目前情况要比甲级写字楼相对好一些，12.7%的空置，租金情况比甲级便宜大概120元，表现比较好的依然是中关村、金融街、东城。

　　租户行业来讲，北京三大租赁成交需求来源行业分别是金融、互联网软件和专业服务，这三个是北京支柱。租赁成交方面，CBD和望京酒仙桥是比较热的区域，这个季度丽泽成交占比快速攀升到19%。

　　看一下2020年-2023年供应情况，今年还有69万平入市，明年83万平，后年45万平左右，如果平均下来每年52万平的体量。52万平体量在北京市场最好的时候，去化掉问题不是很大，但是现阶段我们自己定义这个阶段叫三期叠加：经济转型调整期、疫情防控期以及整体经济逐渐下行的时期，会导致需求释放不足。从上半年来看，整体吸纳量达不到非常理想的情况，反弹也没有那么强劲，Q2消化的是Q1受到疫情压抑影响的需求，Q3和Q4我们也不认为有非常强劲的反弹，因为整个行业发展，传统行业和新兴行业彼此之间的动能转换还没有真正完成，所以明年也不会有特别强的、能到七八十万平吸纳的情况。目前数据能看到北京历史的数据里，能达到80万一年吸纳的好像只有一年，这是非常极端的现象。

　　这是中服地块进展情况，人寿中心、正大、中信、恒大、三星，这些项目都已经入市了，下半年会迎来泰康，明年有阳光保险，这些项目在中服地块对市场的影响明年会基本告一段落，后面的项目如果顺利开工的话，有可能会在2025年以后陆续入市。

　　我们预计，整体空置率会随着供应量逐步萎缩到高点，这个高点会出现在2021年。到达高点以后，供应高峰会告一段落，后面两三年会进入市场去化的周期，租金水平开始进入探底状态，到了2021年租金基本探底以后，整个市场才有租金回暖的状态。注意并不是反弹，从价格指数来讲，当需求不足的时候无法提升价格，所以这个时候没有定义租金反弹，而是租金回暖。

　　以上就是我要分享的内容，谢谢！

　　来源：房讯网