“这场全球性的灾难，影响是全要素、全生态和全链条的，最近，北京疫情又有反复，影响的‘长尾效应’还在继续。”对于未来，当代置业执行董事兼总裁张鹏并不讳言他的担忧。
在他看来，疫情对全产业链都造成了较大冲击，土地供应侧，土拍延期或出让暂停而出现断层；生产供给侧，商品房的持续开发和上市无法保障；市场消费侧，销售周期紊乱导致最严重的时候，购房的消费行为几近暂停；企业经营侧，现金回款受阻而运转降速。但他也坚信，当代置业经历20年的发展，已经形成了足够的韧性，去应对短期的不可预知风险。
中国房地产报：你对房地产市场下半年的信心如何？你认为对于房地产企业来说，下半年面临的最大挑战是什么？
张鹏：关于房地产接下来的趋势，总结起来就是短期很艰辛，中期树信心，长期看创新。具体说，第一，短期有艰辛。疫情对房地产生态系统短期冲击较大，在土地供应、项目供应、市场消费信心、企业经营等都面临着较大的压力，短期发展较为艰辛。第二，中期树信心。本次疫情对房地产行业的冲击是有限的，从时间维度看更多影响短期市场；从空间维度来看影响更多集中在湖北等疫情较为严重的区域。目前房地产行业依然是经济的压舱石和稳定器，相信随着疫情的结束以及适度宽松政策的释放，房地产行业中长期依然会平稳发展。目前看，很多地方已经出台了相应的应对措施，来推动房地产行业企稳发展，回归常态。我们相信只要是战略明确、模式清晰、经营稳健的企业，特别是具备差异化核心竞争力的企业，自身抗风险能力更强，在市场逐渐恢复之后也势必将更加快速的恢复，稳健的发展。第三，长期看创新。本次疫情势必会催生出一系列新的创新机遇，在“房住不炒”和“三稳”基调下，在行业集中度持续提高、增量市场向存量转变等趋势下，我觉得在数字化创新、产品、商业模式等维度的创新可能需要整个行业去深度思考，创新才是发展的可持续生命力。
下半年最大的挑战是受疫情影响下的回款不足导致全年业绩目标受损，再加上行业融资环境的不稳定因素，可能会催生行业进一步洗牌。但对当代而言，这次危机却可能是机遇，经历此次疫情后，客户一定会更加注重建筑和社区的舒适健康和安全防疫，未来绿色健康建筑和绿色健康社区必将受到客户青睐。
中国房地产报：今年疫情给所有行业都带来了冲击，当代置业在销售和拿地方面是否有调整？
张鹏：此次疫情冲击将覆盖全行业绝大多数企业。疫情之初，需求受抑、复工延期、线下售楼处关闭等因素叠加，整个行业的销售受到了一定程度影响，出现了一定程度的下滑，但是这种影响是暂时的、有限的、可控的，具体原因体现在四个方面。第一，疫情影响具有时空的局限性；第二，扶持政策频出有效加速了市场回暖；第三，企业线上线下联动创新营销及时对冲了疫情影响；第四，绿色健康产品更受客户青睐，成为新的刚需，将迎来发展契机。
在销售目标设置方面，年初整个行业的销售受疫情和客户需求延迟的影响，会有小幅回落，但公司及时采取了多重措施如调整推盘节奏、强化线上线下互动、创新营销手法等措施对冲影响。随着各地政策的出台以及市场信心的逐步恢复，销售状况恢复明显，我们有信心，所以全年销售目标不会受影响。
在拿地策略方面，我们将继续围绕着长三角城市群、粤港澳大湾区、京津冀城市群、长江中游城市群、成渝城市群等五大城市群，以及西安、太原、重庆、合肥、武汉、长沙、青岛、成都等具有投资潜力的二线城市进行布局，保持既有布局城市的深耕，并机会性进入经济和房地产市场基本面好、人口基数大、产业发展有潜力的城市。
今年的拿地计划预计在600亿元货值左右，具体看市场实际情况进行安排。根据疫情的影响情况，我们对疫情影响严重的区域，比如湖北省，拿地计划会适当调减，其他受疫情影响不明显的大湾区、华东城市群，以及当代置业深耕的城市，预计会有适当增加。
中国房地产报：对于完成今年的销售目标是否感到有压力？
张鹏：企业的韧性是穿越周期的关键，此次疫情，企业的韧性的意义就在于充分利用下半年的策略组合和时空腾挪，把上半年失去的业绩补上来，保证全年的目标不动摇。今年我们的核心工作就是聚焦稳健的现金流和强化差异化的产品力，保证全年业绩的如期完成。
在投资方面，坚持聚焦都市圈和核心一二线城市，机会进入三四线城市，拿好地，拿快地，产业协同获地、招拍挂、收并购、股权投资、小股操盘等多种形式齐头并进，加速扩大公司土储规模。
在操盘方面，我们针对不同的项目资质，确保项目又好又快推进，桩基开工、大区开工、出正负零、结构封顶、竣工备案、交付入伙等按照结点完成。在营销方面，加强线上体验中心，出台新的营销策略等，为疫情恢复后销售的回暖奠定了基础，目前正在逐步转化为来客量和成交量。在管理方面，进一步优化标准化流程与运营。
中国房地产报：你认为今年房企的融资环境如何？由于全球疫情影响，海外发债也受影响，当代置业未来会从哪些方面拓宽融资渠道？
张鹏：我们认为，今年两会提出“灵活适度”，是在之前“松紧适度”的基础之上的进阶，强调了灵活化、个性化、定制化货币政策的重要价值，一方面是货币手段的多元化释放，另一方面是针对不同行业、不同区域的定制化释放。这是在当前这种经贸形势不稳定的情况下的创新之举，有利于充分利用货币杠杆，有效发挥经济建设和社会发展有形之手的价值。
值得说明的是，此次政府报告特意提出创新直达实体经济的货币政策工具，是对前期政策的一个“补丁”，避免过多资金流向“房地产”等领域，丧失对实体经济的有效扶持，从而推高热点城市房价。6月18日召开的陆家嘴论坛，释放出了很多最新的政策风向，其中特别强调了要积极探索金融、科技和产业良性循环与三角互动方面进行新探索，引领未来策发展。我们预计，未来的资金监管将基本维持目前水平，准入门槛和资金发放机制将趋完善，房地产的资金政策将继续平稳推进，适度偏紧的主基调并未发生实质性改变。
对于当代置业而言，主要在以下方面做了大量的工作。首先，打通融资的经脉。搭建多层次、全方位、立体化的融资体系，信贷、境内外债券、信托、股权、夹层融资、资产证券化、供应链融资、销售回款等能融尽融。第二，优化资金规划。要立足长期发展，通盘资金配置，杜绝出现三个错配——资本错配、资源错配、资产错配。第三，保持安全裕度。融资规模、融资成本的控制要量力而行，行情好、扩张规模的阶段适当提高杠杆，而市场下行、稳健经营时期要降低负债，核心在于把握现金流、利润率、负债率铁三角平衡。
2020年，公司先后成功发行了两笔绿色优先票据，利率较2019年同期大幅下降，也表明了市场投资者对公司稳健的财务情况及绿色科技发展前景持续看好。我们相信，公司的融资环境和融资能力将持续改善和提升。
来源：中国房地产报
编辑：wangdc
