房讯网讯 2020年8月13日下午，由全联房地产商会写字楼分会主办，北京国际财富中心协办的"新商办50人论坛走进城市副中心"活动在运河商务区成功举办。论坛以"解读副中心，解构新商办"为主题，特邀政府领导、业内专家、分会副会长和常务理事等嘉宾汇聚通州运河商务区，解读通州区商办行业发展，解析城市副中心商办市场复苏，推动北京城市副中心楼宇经济的复苏与振兴。

　　全联房地产商会副秘书长兼写字楼分会执行会长刘凯主持论坛会议。

　　高力国际华北区研究部董事陆明出席论坛应邀发表主题演讲，对北京以及通州写字楼市场进行细致解读。他表示，随着疫情防控常态化，北京写字楼市场需求开始回暖，市场租金降幅收窄，整个市场进入租金高位盘整态势，最核心的原因就是北京从2018年开始进入一个供应高峰，随着空置率到达一个高点，整个2020、2021年都是租金探底的过程，预计供应高峰过后，空置面积将逐步被市场消化。

　　陆明还从通州区定位规划、宏观经济指标、相关产业政策等方面入手，分析了通州区写字楼市场现状及趋势。他认为，通州区域写字楼市场正从"散售投资"向"整售自用"转变，很多金融、专业服务以及科技企业看好副中心发展前景，纷纷将投资目光转向通州。预计随着通州产业的不断聚集，市场会愈加趋向于成熟，市场需求释放也会更加充分，整个市场活跃度也会越来越高。

　　以下是陆明演讲实录：

　　陆明：非常感谢刘凯邀请，刚才杨局给我们普及了一下通州的历史，让我很有感触的是您所讲的漕运这个事情。通州在目前这个阶段缺乏的就是当年漕运的精神，这个漕运精神背后就是产业聚集效应，如果像当年一样十万漕工汇聚通州，通州区域自然就发展起来了。未来通州在区域内把自身的产业需求、产业聚集调动起来，这个区域未来发展就会越来越好。

　　我演讲的内容大概分了两部分，第一部分给大家简单介绍一下整个北京写字楼市场的发展情况，后面我们分享一些通州的相关信息。

　　现阶段我们把整个北京的写字楼市场分为这八个区域，市中心金融街、东城、CBD、燕莎、北部中关村、亚奥、酒仙桥，还有现在大家非常关注的丽泽这个区域，这八个区域整体上代表了北京非常成熟的甲级写字楼市场。整个甲级写字楼，包括超甲级写字楼，一共在950万平方米到960万平方米的体量，乙级写字楼是850万左右，这个数据还不包括北京周边的园区，例如西北的上地、北清路，以及东南部的亦庄、丰台科技园，这些都没有放进去。产业园区大概有1500万到1600万的体量，所以总办公业态的体量加在一起大约再3300万到3400万平方米左右。服务人群应该是服务全北京400万人，这些人在这样的体量办公。

　　如果我们回看今年北京写字楼市场的发展，我们遇到了和其他行业一样的困境，就是疫情。疫情几乎冻结了北京的写字楼租赁市场，所以我们看到一季度净吸纳量是负的81000平方米。很多企业租约到期了，有可能谈续租，有可能搬迁，有的企业直接搬到乙级写字楼，有的企业可能破产了，但当时这些事情都做不了，导致空置的面积出来。

　　在整个疫情防控非常有效的二季度，整个市场吸纳量有一个快速恢复，达到30000平方米，虽然这个值不是很高，但是已经转正了。如果我们把自用和提前预租面积去掉，二季度的净吸纳量依然是负值。这个负值代表什么，就代表北京写字楼市场的需求还是有，但是需求释放的速度没有那么快。整体需求依然偏弱。

　　这个图我们给出了北京写字楼近几年的租金和空置的情况，在2018年二季度，整个市场到达一个405元每月每平米的高峰。从那个时候开始，整个市场租金进入高位盘整态势，最核心的原因就是北京从2018年开始进入一个供应高峰。我们把北京市场最近10年左右的发展分为了四个阶段，第一阶段是第一次供应高峰，是2008-2009年那段时间，从2010到2011年是四万亿刺激的时候，大量货币供应造成需求快速释放，那时候市场有一个快速的空置率的下降阶段，面积被快速的市场所吸纳掉。从2012年开始一直到2017年，市场进入一个相对平稳阶段，从2018年开始，整个市场进入第二轮的高供应量阶段。

　　可以看到，供应高峰是现今市场的状态，高供应量推高空置，这个状态会持续到2021年，到了2021年以后，整个北京市场会进入一个三年左右的去化周期。之后供应量还会从哪里来？有一大部分来自中幅地块，中幅地块南区的项目如果在今年下半年开工的话，我们预计会在2024年到2025年陆续开始入市。

　　在这里还需要讲一下，现阶段为什么我们需求释放不是那么快？如果我们去对比2003年的时候sars的需求释放，其实比现在猛得多，因为当时sars结束之后，整个市场没有进入一个常态化防控阶段。现阶段进入一个常态化防控，在这时候需求的释放出现一定问题。同时我们又处于一个经济下行期，整个GDP增长向下，同时整个产业结构进行调整，所以我们自己认为现阶段整个北京市场进入了一个三期叠加的市场环境。在这三期叠加基础上，北京未来的需求释放将会是一个缓慢的过程。当然我们看到这个市场中是有一些需求量非常好的区域，包括中关村、金融街、上地等，互联网和金融行业依然有大量的面积需求。

　　在前段时间，有一个媒体记者发了一篇文章，说金融街租金降了一半，我们就亲自陪着市里领导们去金融街转了一圈。虽然我知道事实情况并不是像那篇文章报道的那样，但是很多外部人士确实不太清楚，容易被舆论所影响。所以我们要向市场陈述一个实际情况：像金融街这样的市场，是连疫情都无法撼动的强势稳定市场。这个强势稳定市场的背后是整个金融街所有租户以及他们业主所共同做出的努力，租户有着强大的租金承受力，业主对于项目自身每年投入都很大，对于长期运营管理的目标也很清晰，我觉得这些东西可能会对通州写字楼市场的未来发展有非常大的帮助，我也建议大家可以去那边学习一下，做个沟通和交流，看一下他们是如何对相关楼宇设施进行投入，他们对于租户的选择以及为什么要做这样的选择，为什么已经疫情影响达到这样的情况下，他们依然只有3%、4%的空置水平，这背后有很多可以去深究的东西。

　　至于租金，我们认为随着空置率到达一个高点，整个2020、2021年都是租金缓慢探底的过程。租金作为一个价值指标，需要有需求的释放才能逐步往上推动，而在需求中性情况下，在前两个我所说的宏观条件不变的情况下，我们不认为北京的租金有大幅上涨的可能。为什么这么说？刚才刘兵也讲了，北京的租金要比上海高100块钱，同样都是甲级写字楼，高出这100块钱，站在企业角度会怎么考虑，企业会想如果都是同等的招商政策，都是类似的人才政策，企业可能就会选择上海，而不选择北京。对于北京高租金来讲，在整个城市的层面是会有溢出效应的，对北京的竞争力是有一定削弱的。所以北京租金不往上涨，进行向下小幅的理性调整是良性的。

　　后面这部分是我们对于通州大概情况的介绍，具体就不说了，具体的位置、历史大家可能比我都清楚。通州从最开始只是北京14个卫星城中的一个，到2017年出了最新规划，通州确定为北京副中心。

　　根据整个北京城市副中心的规划，到2035年整个通州常住人口控制在200-250万，就业人口在110万-120万，预计承接中心城区人口疏解过来40-50万。大家可以看到通州基础设施投资在2017年副中心概念出来之后到达一个高峰，而房地产开发要早于整个规划出现，在2015年到达峰值，大概全年投资在600亿左右。

　　我们梳理了一下通州区相关政策，通州从2015年开始对住宅和商用物业的销售，实行了非常严格的政策约束，其中住宅和商务型的公寓对购买资格进行限制，商办的物业明确限制购买的条件和限制对象。2019年10月，通州发布了"通八条"，企业基本上在入驻前期和后期都有相关的奖励，我们现在看到是有一些企业真正进来了，也受惠于这些相关的政策。

　　通州整个写字楼市场大概的区域分化：新华大街、九颗树是比较传统的商圈，还有通州规划的运河商务区。

　　聚焦整个通州写字楼租售的情况，可以看到整个通州写字楼的市场，都是以出售为主，2016年以前的项目都是以散售出售为主，购房企业大部分是中小型企业，购房目的也是以投资为主。到了2017年相关限制政策出来之后，写字楼购置企业基本上向大型企业转变，整售开始成为这个市场的主流，自用开始成为市场主流。大家看到很多金融企业，包括像三峡集团这样大型的央企、国企在通州买楼，满足他们的自用需求。在具体成交量方面，整个通州写字楼市场的交易量在2016年的时候达到了峰值，随着2017年政策出台，成交量也出现了大幅下降。我们梳理了目前通州写字楼市场的一些主要的整售成交，购买方大部分都是内资的金融类企业。

　　当前通州的写字楼整体租金也偏低，大概统计一下，目前整个通州租金在5块钱，5块1的水平，最新的5块7，有所上浮，低于北京核心区同水平的写字楼的租金水平，所以我们认为这块未来的发展是有很大空间。随着整个通州未来发展起来以后，租金也会逐步往上走。

　　纵观整个北京写字楼市场发展，产业聚集效应越高的区域，像金融街、中关村，市场就会越趋向于成熟，市场需求释放也会更加充分，整个市场活跃度也会越来越高，市场抗风险能力也会越来越强。所以对于后续通州需求的释放，还是回到开始所说的，形成产业聚集效应，除了相关的政策推动以外，我们还需要调动市场中各类主体的积极性，让他们能够积极参与进来，而不是仅仅通过行政方式推动整个通州的发展。

　　我们也期待在未来，通州作为北京副中心，最终形成一个非常市场化的、具有产业聚集效应的成熟写字楼市场。谢谢！

　　来源：房讯网