陈啸天：每年亿翰都会对整个行业发布新一年度的观点。2020年的主题叫“行业向心，资源为锚”！先讲一下行业大背景！

　　part1  不确定背景下，哪些是确定的？

　　今年讲行业的观点，蛮难的！

　　之前我还跟一些经济学家交流说你们到底怎么看，当时中美和疫情到底会走向何方，对我们到底会有什么样的冲击，经济学家跟我说真不知道，他也不知道美国接下来还会有什么动作，我们又该怎么应动！

　　所以如果这样的话，那我们就往下一层考虑。

　　到外面的变量振荡的过程当中，我们考虑这个变量不管动还是不动，我们这个行业一定会出现的趋势或者苗头是什么？

　　事实上，不确定大环境下，我们发现行业展望确定性是显性的。

　　1，各行各业40年来备受冲击最大是2020年

　　这一年多我们全国各行各业我们受到的冲击都很大，应该说是在40多年来冲击最大的。

　　为什么这样？其根底原因还是在于中美关系巨大的振荡，而疫情只是突发。

　　事实上，过往40年，因为中美关系的稳定，所以我们整个国家的发展就像一艘大船，在顺风顺水的大趋势下一路往前走，我们的经济一路上行，GDP一路上行，房地产行业也是发展的非常顺利，这是个大背景。

　　今天最大的背景在于中美关系出现了巨大的振荡，我们这个船也跟着天天上下起伏。在这个船里面的各行各业不可避免的受到冲击。

　　也这是在这个背景下，为什么过去这一年多科创板大家感觉好像还行。核心是因为中美这个关系。

　　客观来说房地产行业其实已经被国家有个非常清晰的明确定位，因为中美关系、疫情我们国家更下定决心这个行业就应该这样，这我称之为在大环境不确定。

　　其实房地产行业在过去这几年我们就一直是面临这样一个相对稳定的角色定位，或者说相对稳定行业站位的标签。

　　这样的大背景下，各行各业其实都是在做什么呢？

　　刚才我举了一个形象的例子当底层不再是顺风顺水，那这个船也必然是上下浮动，当你在这个船上怎么保持安全，比较好的办法就是要握住一个相对固定的东西。

　　房地产行业也是，在过去这一段时间里面我们也在想行业的锚在什么地方？

　　最终我们定义大的背景下，国家的向心化趋势非常的明显，我们的国家环境不确定在加剧，中美也好、新冠也好，目前很多国家都有去中国化的势头在蔓延，但是另一方面我们也发现，国家的凝聚力，国家对自己的道路自信在加强。

　　因为我们去年是70周年今年是我们国家对全世界有交代的小康之年，明年是一百周年，这样的特殊政治年份里面我们遭遇了中美这样的挑战，遭遇了疫情的冲击，到今天为止我相信全国来讲，我们更应该进一步对道路自信、制度自信，我称为国家的向心趋势在加强。

　　2，国家未来靠科技和产业，地产扮演经济稳定器

　　我们也相信，房地产现在也是向心的趋势非常的明显。

　　比如说我们去年讲过我们从之前经济的助推器，现在房地产进一步非常明显的就是一个稳定器，同时也是产业的载体，这个国家我们最重要靠科技和产业，房地产是不可能。

　　所以当下我们对房地产从业者并不要有过高的奢求，说我们房地产规划还要进一步的突破，不要有这种奢求，我们当年需要房地产作为经济的助推器，通过房地产的拉动我们带动各行各业的发展，今天房地产更多的还是要成为一个稳定器。

　　从国家的角度来看，我们房地产业都会觉得一个百亿的企业在房地产行业不大，属于小型企业，但是百亿级的你放在整个中国经济里都是一个大企业。

　　所以很自然的，我们换位思考，从国家的角度他会想到未来的产业怎么办，你们房企这么多怎么帮我一起，所以我称之为今天任何外部环境的振荡，我们房地产行业相对稳定，因为在大政策之前房地产定位相对比较清晰，只不过今天国家进一步坚持而已，我这里称为进一步成为经济的稳定器和行业的载体。

　　3，房地产未来8字：短期限价保量，长期有形无实

　　房地产要找到他的锚！

　　这个锚我称之为不管外面怎么动，其实最不会变的就是政府以及政府的需求，房地产行业要想找到它的锚，就应该根据政府的诉求去寻找这个锚。

　　对此，有两个逻辑，其实就是八个字：短期逻辑就是限价保量，长期是有形无实！

　　第一，短期限价保量怎么讲？

　　保量是目的，限价是手段，而且限价是相对限价，有保量我们才可以实现就业，才可以推动城镇化的发展，拉动上下游，缓解地方的财政压力等等这一系列都是通过房地产的量可以解决的，不是完全解决，至少部分可以解决，这是我称之为保量是目的。

　　当下房地产行业形成去年16万亿的量，他是慢慢慢慢堆起来的，叫他下，也是慢慢慢慢下，用时间来解决，而不是一夜之间全部打趴下了。

　　保量一定是我们最核心的。

　　也可以称之为从中央政府到地方政府到房地产业到老百姓我们所能够达到的基础就是限价保量。

　　第二，中长期逻辑是有形无实。

　　为什么这么说？因为我们当下政府对房地产其实有两个动作一直在做

　　第一个动作就是短期里面我们需要量的过度，短期16万亿不可能直接打到10万亿以下，但是长期慢慢慢慢通过时间让产业链下滑到13、12、11亿，这个我相信大家是能够接受的。但是基本上这个规模的量不能从一亿到千万这不行，所以有形是房地产成交的这个规模。

　　我相信对国家来说，房企你维持你的规模，但你仍然可以帮我解决很多问题，尤其是城市化的发展没有房地产的推动不可能这么快，地方的财政所形成的依赖是历史性的，也不可能那么快解决。

　　有形我称之为是让房产规模不断的维持！

　　但是无实——就是每一次都是地价上行，房价下行，我们房地产行业硬生生把一块利润切走了，但是你的利润我可以仍然切走，你能带动上下游的发展，你仍然在做贡献，我可以投放到一些重大的工程上，所以我们的长期的逻辑是有形无实。

　　part 2  房企的锚在哪里？

　　在行业的锚找到了之后，我们再来说企业的锚。

　　在企业的锚里面我们做了一个设计，把整个过去发展的历史，从当下往前推再往后推，我们称之为三个十年。

　　2000年-2010，2010-2020，2020-2030。

　　中美因素是最大的外部冲击的变量。

　　从房地产行业而言我们需要叠加，外部的变量加上行业自身的成熟我们再叫做拆解，中美的摩擦有点像新冷战，我们的行业从起步到野蛮的生长到今天是一个高位，我们拆分三个十年。

　　1，2000年-2010年：普遍性超级机遇

　　整个行业是普遍性机会。

　　遍地都是机会，只要你是在做开发，只要你在这个行业里你想不赚钱都难。

　　这个时候机会是普遍的，企业做的事情就是锚定需求就可以了。

　　2，2010-2020年变了，结构性机遇

　　尤其是当年次贷危机的后遗症，尤其是2017年特朗普正式成为美国的总统颁布了一些政策对我们的一些冲击，反过来对我们房地产产生了一些影响，这个波段大家会发现过去的十年房地产行业是结构性机会。

　　在结构性的机会里面大家会发现我们的企业锚定的是周期。

　　因为在结构性机会下面不是闭着眼也能赚钱，有可能今天在这可以赚钱，明天再这不能赚钱，后天可以再回来可能赚钱。

　　3，2020年到2030年，耦合性机遇

　　这不是行业的问题，而是企业对你自身的能力或者说行业你对自身的定位有了新的挑战。

　　行业不再是单边的说这个行业我们要寻找自己行业的利益最大化，很明显的你这个行业需要关注国家的诉求，国家对你这个行业产生了很多的关联性的要求都会有，耦合性产生自然的就是企业怎么办，企业向资源去锚定，这个资源一样是政府资源，所以这三种锚定意味着是一个进化。

　　在这个过程当中我们会清晰的看到企业的三个锚定发展的过程里面，其实延伸到行业再回归到一个双边市场，大量的行业从业者认为房地产就是盖房子卖房子，其实不是，盖房子卖房子只是你的一部分，你会发现当下还要想着政府要什么，实际上是行业在回归双边市场。

　　企业的三轮锚定其实是行业进化。

　　行业进化里面就是企业的竞争，根据不同的企业在不同阶段的城市，不同规模化、诉求的企业才会产生对竞争不同的定义和需求。

　　当下企业有两个常见的经营困局。

　　第一个内耗过度

　　内耗的概念就是一家企业的惯性按照一个模式往前发展的时候，他已经很难自我突破了，他内部的各个板块，各个模块处于一个内耗，他不再是一个具有冲击性的张力再往前冲。

　　第二，平衡性不足

　　的确房地产好多企业都出现这个问题，就是在我们看到一批华南的企业，比如说我在华南有旧改，我锁定了几十个村，但是我们唯一担心的就是这么多的旧改什么时候才会上市供应呢，不知道，因为旧改城市更新永远是不可控的，如果全是旧改就意味着你永远不知道你能卖多少，作为上市公司来说是不应该的。

　　所以我们好多企业就跑到华东去要规模，因为华南跟华东我们定义完全是两个不同的市场特点。

　　华南是资源导向型的区域，因为这边的项目一旦拿了，可能过五到八年才能取得，但是每出来它的利润是超高的。

　　华东是一个市场化的，也就是说只要你愿意卖，你就能卖得掉。所以当华南的企业跑到华东开始大量的抢地的时候我们会发现他的经营模型已经变成了短期和中长期的结合，短期需要先选一块，反正有这么多的城市旧改，总有那么几个，今年出来两个，明年出来两个，每出来一个两个当年的利润就保住了，华东一旦形势不妙我们就打折。

　　当我们这个模型的企业开始出现的时候，我们其他的企业应该怎么办，这是非常典型的短期和中长期平衡。

　　我们房企真的是要腾出精力考虑中长期的问题，这就是平衡性不足。

　　part3  房企进入“三阶”并存发展阶段

　　接下来可能有三阶进化，我们定义为低阶、中阶、高阶。

　　今天大家知道我们在中国作为房地产企业，因为我们的城市大，纵深很宽。

　　低阶就是前十年大家竞争的逻辑，我是解决当地消费者有和无的问题，有没有买房，然后在过去十年里面客观来说是解决大和小的问题，之前你是个小户型，现在换个大户型。但是到了现在再往后走，我们需要解决品质高和低的问题。

　　同样是锚定周期，在过去十年里面我们界定周期都是讲可控性、可计算的确定性的周期，确定性的周期比如说上海涨完了，旁边一定会涨，这是可确定性。

　　但是今年大家会发现，我们这个周期存在一些不确定性的东西，比如说特朗普会不会再出一个动作，我们可能又挨一棍子，这会对我们房地产带来什么影响？不知道，这些都会出现。

　　所以我称之为我们未来企业和企业的竞争会有低阶、中阶和高阶的竞争。

　　我们中国很大，我们仍然还有好多小一点的城市，有很多内地一点的城市，有很多后发的城市，你只有做低阶的模型就可以了，你不需要考虑太多。

　　但我们也有一批城市你可能需要解决这个城市里面它的需求是小和大，同样这里面周期也逐渐是可确定的，因为外部再怎么变可能对这个区域影响不大，外面再怎么风吹浪打，在船里面的人是感觉不到的。

　　如果说是高阶的，在有些市场化很强的，容易受外部市场冲击比较大的，我们就进入以资源锚定为主导的问题。

　　即便是现在我们还是要解决瓶子的高和低，我们看到确定性的周期还要看到不确定的周期我们怎么防。

　　同样我有一百块钱，以往大的周期是明朗的，我敢投85%，今天我只敢投70%，我留一些防风险，不确定的周期我不可控，另外最重要的一点房地产行业到了今天，好的地越来越好，延伸的逻辑就是资源怎么获取。

　　所以企业的三阶进化不是说我们一定都在高阶，而是说在不同的区域有不同的竞争路线和逻辑，只不过当企业规模越来越大，我们所面临的都是一线最前沿的，我们一定都是在高阶上竞争。

　　所以想跟大家讲我们可以分为低阶、中阶、高阶，但是多阶竞争一直都存在：

　　第一企业的成长阶段不一样，第二个区域市场部平衡，不同的区域还是有不同的机会。所以我不是说大家一定要在最高阶竞争，而是三阶段并行。

　　part4  未来要锚定确定性需求

　　未来房企要锚定确定性需求。

　　第一：需求两极趋势非常明显

　　企业需要上下兼顾，我们会发现好多小一点的城市来电来访的很多，消费者对总价的控制越来越明显，因为购买力不足了，经济沉压，另一方面我们会发现货币繁荣下的回暖，核心城市中高端物业销售火爆。

　　为什么大家对总价控制要求越来越高？经济压力、就业、薪酬、收入压力很大，所以这就出来了。所以对企业来说你的产品线不是单一的，必须要兼顾。

　　第二：区域价值再平衡

　　当下没有3+X，只有2+X，就是长三角和珠三角，长三角是市场化的，市场导向，珠三角是饱暖融合，是资源导向。

　　为什么长三角房企跑到珠三角搞不定？太不适应了。

　　为什么河南房地产竞争会越来越激烈？

　　我认为有三重压力。

　　第一重环渤海那一边到北京已经不再成为一级，北京开个两会封一阵子，两会结束疫情又封一阵子，大家不去就往南面，这些年我们从东往西，东部的市场往内地推的时候，一定往河南、安徽一带推进。

　　我们长三角的企业一个一个做大了，他也一定会从南向北运行，我们河南的企业会看到这个市场越来越火了，但是我们的压力也越来越大了，这也是变量叠加的必然的结果。

　　所以说后发市场一定会导致下沉的机遇，深耕的三四线不比机会型一二线差。

　　往下沉并不差，中国的不平衡性大家很清楚，另一方面山东河南安徽这些区域它的市场会有巨大的机会。

　　第三：积极应对突发的变量

　　我们看到很多企业现在都搞宏观的研究院，这个我就不多说了。

　　短期的价格传导机制仍然在，这一轮为什么全国都会调控，可能的因素就是来自于华南那边。

　　房价去年很多项目都涨到30%，涨这么高压力很大，它涨上来也是一个现实，他涨完之后华东后面也跟着涨，为什么前一阵子上海华东都在涨，就是从区域的角度是个资本的逻辑。

　　锚定确定性的资源，机会越来越多。

　　前十年锚定需求；

　　过去十年锚定周期；

　　现在锚定确定性资源。

　　融创过去几年收并购，对融创带来巨大收益，这一轮湖北疫情在结束第二天，孙总飞武汉，当下不管外部环境怎么变，最不变是政府和政府的需求！既然政府在当下面临巨大压力，孙总从政府角度看看，能够帮助政府，同样促进企业发展的机会。围绕着政府端挖掘新的资源，因为资源都在政府手里！

　　锚定需求，不同层次对需求有不同的打法，当企业到一个阶段，如果面临的都是和你直接竞争最一线的，你必须锚定资源去发展。

　　小结

　　当下对国家来说，就是行业向心，资源为锚，企业需要以资源去锚定，这只是亿翰一家之见，供大家参考，谢谢！

　　来源：亿翰智库