房讯网讯 2020年9月11日，第十二届中国产业园商务区发展论坛暨第十六届中国商业地产投资专业展览会在北京富力万丽酒店举办，主题为：新商办、新园区、新文旅，聚焦疫情后商办地产的敏捷办公、城市更新、新基建、产城运营，探索"双循环"新发展格局下楼宇经济与园区经济的创新发展路径。

　　来自300家开发商和运营商、渠道商，以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及互联网专家、政商学届精英及新闻媒体超过1500位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。

　　CBRE华中区董事总经理兼中国区顾问及交易服务|产业地产部主管罗瑾发表主题为"新基建浪潮下产业地产投资机会"的精彩演讲，介绍了消费和科技推动下新基建产业地产投资的发展，并重点分享了数据中心和冷链业态面临的机遇和挑战。

　　以下是罗瑾演讲实录：

　　罗瑾：我们说的传统基建，主要是铁路、公路、机场等。而新基建的投资，范围已经延展到特高压、城际高铁及轨道、新能源汽车充电桩、大数据中心、5G、人工智能、工业互联网等相对独立的7个领域，涉及到通信、电力、交通、数字等多个社会民生重点行业。

　　互联网数据中心（IDC）迎快速发展 投资空间大

　　今天要讲的第一个话题是数据中心，我相信大家对数据中心并不陌生，每个人手里都握了一个手机，每个人的手机里边存的都可以说是数据。

　　为什么说很多人会关注数据中心呢？首先这是一个社会的问题。大家都在使用的线上购物、线上消费，以及在互联网上的开会、沟通、视频直播等，这一切都是数据，这些数据都是要进行存储、要进行流动、进行运算的。大量的数据流动就需要大量的数据中心去支持，所以说数据中心的发展就得到了巨大的支撑。

　　其次在政府层面是非常支持的，2015年《国务院关于印发促进大数据发展行动纲要的通知》中就提出来要发展数据中心的目标，培育国际领先的大数据核心龙头企业和大数据应用及服务企业；发生疫情之后，中央政治局常务委员会在今年3月提出要加快和鼓励5G网络、数据中心等新型基础建设的建设进度。

　　在这样的背景下，投资者对数据中心的兴趣显着增强。十年之前数据中心市场规模是非常小的，只有现在的1/20。虽然在过去的十年我们的增长率出现了缓慢递减，但是未来3年之内，我们可以看到复合增长率依旧保持37%的增长，到2020年，我们预测数据中心的规模将是现在规模的两倍。很多互联网云厂商比如大家比较熟悉的阿里巴巴、腾讯，其实已经要加大对数据中心的投资，为了什么？就是为了提供更多有效的数据中心设施设备来支持更流畅的网上购物等行为。

　　数据中心所体现出来的形态，就是IDC机柜。根据赛迪数据显示，2019年中国数据中心的数量大约为7.4万个，占整个全球的数据中心总量23%。当前，我国数据中心机架数量达到227万架，据测算到2025年，若要完全满足中国数据中心的增长，需要430万个互联网数据中心（IDC）机柜。也就是说，在未来的5年到6年之内，我们需要的缺口是203万个，这代表什么？这代表有非常巨大的空间给运营厂商、投资人去加大对于数据中心的投资。

　　这些设施都分布在哪里呢？主要是在长三角地区和北京周边以及广东等，可以看到一线城市数据中心的比例还是占比较大的部分。这是因为大量的消费人口集中在一线城市，很多数据中心为了提供极速、及时的反应，所以需要靠近一线城市。然而，一线城市的能耗指标、电力供应、土地等数据中心建设的核心要素，却非常紧缺。同时，以北上广深为代表的一线城市的数据中心的监管政策也是逐渐趋严。可见，提前布局一线城市或者周边卫星城市的运营商/投资者有望在未来持续展现他们的竞争优势。

　　我们可以看到数据中心的发展机遇和发展挑战其实是显而易见的。机遇：第一，政府政策是非常支持的。第二，数据中心的需求急速的在提升。第三，很多投资人已经在看数据中心的投资机会，并且已经跟数据中心的运营商进行了战略性的合作。

　　挑战：第一，供需格局不平衡。第二，一线城市能耗、电力、土地供应资源紧缺。第三，IDC监管政策趋严。

　　冷链仓储需求旺盛 将加速进入合资并购期

　　第二方面跟大家分享的是冷库，冷库跟大家也是息息相关的。冷链物流一般包括预冷、包装、仓储、运输、配送等环节。而仓储的环节，就需要冷库设施设备。从温度上来分类冷库设施，包括冷藏库、冷冻库、恒温库等等。

　　当前中国冷链仓储需求旺盛，有着相当大的投资机遇。冷库需求的驱动因素包括生鲜消费增长及全渠道分销提升、食物损耗及质量问题、政策支持和行业标准、医药产品需求的增长等。

　　以果蔬为例，如果在整个过程中，没有得到很好的品质保证，或者是设施设备有一定的问题的话，到达消费者手中的损耗率可能会很大。中国目前的损耗率差不多是15%，但是美国是只有5%，中国现在的损耗率是美国的三倍，为什么？就是因为我们冷库的设施设备还没有达到先进发达国家的水平，有一个非常大的空间值得我们去提升。

　　再比如医药产品。在疫情之后，疫苗是每个人非常关注的，无论是疫苗还是其他的医药产品都需要一个温度保障的空间去存储这些药品，所以在疫情之后，这些药品需求的增长也会对冷库或者温库提出一定的要求。

　　目前我国冷库面临着供需不匹配的现状，已经满足不了如今市场的需求。发达国家的个人均冷库的容量远远高于亚太地区的人均冷库容量，拿美国和中国的数据来看，全球冷链联盟（GCCA）数据显示，2018年美国城市人均冷库容量为0.5立方米，中国只有美国人均冷库容量的1/5。如果亚太地区的城市人均冷库容量要达到美国相当水平的话，需要新增4.11亿立方米，是现在整个冷库设施设备的容量的两倍。

　　目前中国冷链供应市场尚处于起步阶段，市场较为分散。2019年我国冷链物流行业收入前十家公司，仅占总体市场规模的5%到6%，组成剩下超过90%的市场，是数千个小型企业或个人。随着头部玩家市占率稳步上升，市场上已出现规模化的收并购的案例。未来冷链将加速进入合资并购期，行业不断进行整合，行业巨头有望出现。

　　冷链仓储的需求使不断增长的，但还面临着一定的挑战，一是行业尚处于整合初期，租户较为分散规模小；二是投资成本和风险相对普通仓库较高；三是运维专业性要求高；四是仓储用地供应稀缺等。

　　综上可以看到，在巨大的消费市场以及科技推动的大环境下，无论是数据中心还是冷库的投资，都迎来了蓬勃的发展。有很多国内外的投资人在义无反顾地投入，说明无论是中国还是海外，对这类资产都是持极其支持的态度。相信在未来两到三年之内，必定会有更好的发展。

　　我今天的演讲到此结束。谢谢！

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