房讯网讯 2020年9月11日，第十二届中国产业园商务区发展论坛暨第十六届中国商业地产投资专业展览会在北京富力万丽酒店举办，主题为：新商办、新园区、新文旅，聚焦疫情后商办地产的敏捷办公、城市更新、新基建、产城运营，探索"双循环"新发展格局下楼宇经济与园区经济的创新发展路径。

　　来自300家开发商和运营商、渠道商，以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及互联网专家、政商学届精英及新闻媒体超过1500位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。

　　中科产城董事长郭莹辉在论坛上发表精彩的演讲，主题为"产城运营：新形势、新机遇、新模式"。

　　对于未来的新形势，郭莹辉总结认为，国际国内的环境助推有利于产城融合成为经济发展的新动力，继传统基建、房地产之后，新基建与产业园区有望成为固定资产投资热点。产城运营也将商成为地方城市发展的重要的战略性合作伙伴。

　　郭莹辉重点对新形势下产城运营新的发展机遇进行剖析，一是产城融合发展带来的空间机遇；二是城市平台改革带来的体制机遇；三是产城专业运营带来的能力机遇。

　　新形势下，如何把握新的历史性机遇？如何拥抱产城运营的巨大空间？郭莹辉以中科产城公司为例介绍了产城运营新模式策略。他表示，产城运营应该以轻资产的思维和地方政府平台、地方政府的资源去合作。轻资产运营模式下，产城运营上应具备三个核心要素，即品牌影响力、专业运作能力以及资源整合能力。

　　产城运营新市场形势

　　说到新形势，我们马上会联想到当前肆虐的新冠疫情对全球经济的影响，这个影响目前可以总结在四个方面：一是复苏乏力。全球经济在2020年内全面复苏几乎不太可能，甚至到2021年的复苏也非常的困难。二是收入下降。到2020年底，将有一百七十个国家，约占全球百分之九十的人口收入将呈下降趋势。三是负债扩张。2021年底，美国、欧盟、日本和英国四国央行的资产负债表将累计扩张13万亿美元。四是唯一复苏。中国将成为2020年全球唯一实现经济复苏的主要经济体。这是新冠疫情对我们的全球经济格局的重大影响。

　　但是，近期中美两个大国脱钩趋势尤为突出，表现在：一是贸易战持续。中美贸易战持续进行，尤其是美国肆意提高关税影响进出口，导致中国大批外贸企业严重受到影响。二是金融隔离。美国政府保护美国投资者为名，整顿金融市场，清理中概股。三是中美交流受阻。美国政府清退美国理工科大学的中国留学生，中美科技及人文交流几乎停滞。四是产业链摆脱。美国欲全面重建产业链，产业供应链，努力不再依赖中国。五是政治斗争加剧。美国取消香港的特别关税和签证待遇，并制裁香港及中国大陆的有关官员。

　　从国际的产业格局、经济环境，以及刚才讲到的中美斗争的情况来看，我们中国在未来的一段时间内，将会形成国内大循环的经济主流架构。这个架构将是中国在投资、贸易、消费三个层面发生根本的转变，也就意味着在贸易项下的一些产能和发展动力将会转为国内的消费及新的投资方向。在传统的基建领域投资已经严重饱和，同时房地产开发依然受到国家政策调控的大环境下，在投资领域能够看到的未来的热点，我归结大概是两点，一是今年提出的新基建，即高新技术产业基础设施领域的加快建设。二是传统产业园区功能的加速提升改造，成为产城融合、城市高质量发展的主战场。

　　大家可以关注近期国家出台的若干政策，比如去年5月18日国务院关于国家经开区提升发展，今年7月17日国务院关于国家高新区高质量发展，以及前几天国务院关于北京市服务业扩大试点等等一系列行业的、地域的国家战略，其共性的特点是打造创新创业高地、优化资源要素配置、优化营商环境、降低企业税赋、支持主体上市等。

　　所以未来的形势，我一言以蔽之，就是国内国际环境的助推有利于产城融合作为新的经济发展的新动力，这是继房地产投资热点之后，我认为另外一个新的十分重要的发展动力和投资热点。

　　产城运营新发展机遇

　　那么在这些新的市场趋势和形势之下，我们作为产业地产、产城运营的企业来说，我们有哪些机遇可以把握呢？我认为大致有三个方面：一是产城融合发展带来的空间机遇；二是城市平台改革带来的体制机遇；三是产城专业运营带来的能力机遇。

　　首先说说产城融合的机遇。大家看到，近年城市扩容、产业升级、城市更新、有园到城、乡村振兴等等各种城镇化的提法，其核心都是产业如何高速发展与城市空间如何科学承载的命题。尤其是在房地产业发展受到天花板限制，而城市面临高质量发展、经济面临新旧动能转换的大环境下，地方政府对于产城融合、城市运营有了非常深入的理解和空前的热情。这些积极的变化，可以说无论是在政府端还是在市场端，都在客观上强化了产业园区功能与价值的回归。产业园区的功能、内容、收益都更加向产业园的产业发展服务方面去转化。所以产业园区真正回归为产业为本、平台为器、运营为王的时代。由产业园区进行城市功能的织补，逐步提升城市运营的效率，使园区快速成为产业高质量发展的重要载体这就是产城融合以及由园到城的快捷的新型的城市发展路径。

　　产城融合发展模式与内涵非常丰富，当下热点话题是产城融合、产教融合、产融结合、产城人文融合、数字产城、公园城市等等，这都是当前在我们产城运营界和地方政府层面上大家逐步形成的共识。从这个层面看，产城融合的城市发展模式正逐步取代传统房地产开发的城市建设与发展模式，而且市场空间和容量将是不可限量的。

　　说到产业园区作为产业发展平台功能，不得不再回顾一下我这么多年以来在行业内提倡的地产与产业之间的逻辑关系。我始终认为，地产是平台，通过我们空间硬环境打造和各类服务软环境的营造，再通过我们各类资本的赋能，产业园区成为区域发展的重要的助推器。

　　我们的产业园区运营的核心是要把这些规律把握住，把产业成长和空间运营进行有机关联，才能称为产城运营的专业服务商。

　　其次再谈谈城市平台的机遇。这是一个政策性机遇，也就是政府城投平台公司的体制机制改革所带来的机遇。

　　大家都知道，政府的各种产业功能区一般都是建立了管委会制度，代行政府统筹产业园区的各种政策及要素、资源的协调与组织。同时，又建立管委会下辖的平台公司为主体负责产业园区的规划、投资、运营、管理这些园区，这是我们过去常常所说到的"管委会+平台公司"的产业园区开发模式。体现出了一种大的管委会职能与比较小的政府平台公司执行职能的特点，是俗称的"大政府、小社会"的产城开发运营模式。

　　随着最近几年在国内城市规划领域和政府职能领域的改革，各地政府陆续提出"政府购买服务的理念"，鼓励政府的平台公司进行改革，同时扩大政府平台公司与社会化资本的合作能力。政府管委会层面改革了他们的职能，体现出"小政府、大社会"的模式。

　　在政府平台公司和管委会职能改革的同时，我们也可以看到在目前市场的领域也发生了一些微妙的变化。比如传统开发商中有些资源有限、经营困难的小中小开发商，逐步转变为地产的服务商。另外有资本实力，有强大资源背景的央企基建商，比如中建系、中交系、五矿系、中信系，这些央企的基建企业也特别渴望转变为城市运营商，来提升国有资本持续运营的能力。

　　政府平台公司职能改革与市场主体积极合作介入，无疑将壮大产城投资运营的力量成为城市发展的中流砥柱。

　　最后谈谈专业能力的机遇。那作为产城运营商如何与政府合作，为政府的产业园区、产业片区、产业新城提供高质量的服务？

　　产城投资运营是站在城市尺度看问题，远远比房地产开发要复杂的多。我认为产城运营商必须构建起自己强大的五种能力：一是总体策划能力，产业集聚与城市功能配套之间能够进行科学的顶层设计。二是融资投资能力，政府和运营商及产城项目内各种投资主体对融资能够有效的整合，是资本通过合理的渠道进入产业项目，进入空间载体的投资与运营。三是建设控制能力，包含着非常专业的产业载体建设，智慧园区、智慧社区、智慧城市的理念落地，以及各种服务配套设施的建设。四是专业运营能力，作为城市大管家，对产业片区、产业新城中的道路交通基础设施，水、电、汽、热等公用事业，以及学校、医院、图书馆等社会事业等城市专业服务商有引进能力，协调服务能力。五是区域治理能力，产城运营商要受政府委托，对自己所建的产业园区、住宅社区，以及各种城市配套设施，有很强的科学管理、统筹协调能力，配合政府从社区管理到社会治理。

　　服务城市、服务企业、服务人本的需求，我们产城运营商具备这些专业的能力，才能有资格有机会来进入到这样的一个新兴市场。

　　产城运营新模式策略

　　我们中科产城公司致力于中国产城发展的轻资产运营商，有着丰富产业园区、产业新城开发运营的案例，也建立了先进的产城发展理念和核心竞争优势。

　　我们认为产城运营商核心的优势来自于三个层面：第一，品牌影响。产城运营商应该有过往非常成功的产城项目运营案例，让政府客户信任我们的运营能力。第二，专业能力，我们有意愿有能力帮客户全程节约成本，控制产业与地产项目运作的风险，提高资产运营的效率，创造商业模式创新带来的价值。第三，招商资源。现在地方政府对产城项目最关注的就是产业招商，以及在产业招商过程中创造的社会贡献。

　　具备了品牌影响、专业能力和招商资源，我认为我们产城运营商才具备非常强大的竞争优势。能够在未来城市发展中与政府平台公司进行混改，政企合作联手来操作产城项目。

　　产城业务也有两种运作的方法，一是全景运营，这是我们提出来的一种新理念，也就是说把产城项目垂直精细化的资产管理能力发挥到淋漓尽致。这就要求我们产城运营商要非常了解客户的需求，以及项目本身所承载的功能，使项目通过非常精细化的投资、建设、运营管理获得专业能力带来的收益与溢价。二是地产投行，就是跨界商业模式的创新能力。也就是说在产城项目上，我们能够跨产业、跨地产、跨金融寻找出一个新的解决方案，能够使政府、入园企业、投资商、以及我们运营商能够拿到大家都想得到的合理的收益。这种商业模式其实是最难的、最高的但是收益也是最大的。

　　我们是产城项目资产的GP管理人，唯一责任是为我们的投资方或者土地拥有者创造好更大的运营价值和社会价值。

　　中科产城公司的客户，一类是企业级客户，一类是政府平台类客户。企业级客户就是产业内优秀的大咖企业，帮他们与地方政府洽谈做企业级科技园，帮企业产业项目落地。同时围绕企业的上下游产业链整合一个新的科技孵化器及科技园区，在为这些工厂和孵化器的从业人员提供配套的公寓、住宅、商业等城市功能服务。

　　由此可以打造两百亩到五百亩的一个企业级科技园。这就是我们中科产城当前最为典型的一种园区开发运营模式，先找产业IP，再进行的企业及园区的全周期运营服务。

　　同时我们中科产城也和地方政府在努力打造新型的政府园区运营平台。过去大家都知道，政府的平台公司往往是受地方政府的委托，进行全周期的开发、建设，招商，运营、管理。随着这种方式的日益进行很多弊端也暴露出来了，比如说由于前期的这种专业策划规划能力不强，政府平台公司融资受到限制，另外由于体制机制原因公司的招商和运营团队的积极性不高，市场化经验也不足等等。以此类推，有很多问题导致了我们全国很多的政府平台公司在运营能力上，在企业经营上遇到了很多压力和挑战。

　　那如何化解政府平台公司又要承担区域开发建设的任务，又要保证国有资产增值保值的经营责任？我提出一种政府购买社会化服务的城市开发运营模式，由地方政府授权自己的平台公司搭建两个平台，一个是资本运营平台，比如说地方政府和金融机构组成产业园区开发基金，并搭建投资主体平台。另外再找专业化产城运营的企业作为本项目的运营服务平台。政府通过投资平台的控股、运营平台的参股，同时实现了项目资本与服务的导入，同时也解决了自己专业能力的问题。

　　那么总体来讲，中科产城公司作为产城开发与运营的实践者，我们将在产城项目全景运营过程中发挥四个主要角色：一个联合发起者，是作为项目的联合发起者参与前期的策划、规划，与政府及各方就投资与商务条件达成共识。二是资源导入者，将投资资金、产业项目、土地资源、配套政策等重要资源协调、导入到投资平台内。三是平台管理者，以委托运营或者"小股操盘"的方式承接主要投资方的委托，负责投资平台的日常开发、运营事务，为各方实现产城项目预期收益。四是园区运营者，作为产业园区专业的全景运营机构，可以受投资平台的专项委托仅对产城项目中最具挑战的产业园区部分进行管理服务。

　　以上是我代表中科产城公司对当前国内产城发展与运营机会的粗浅认识，也衷心感谢各位朋友的认可与支持，希望有机会与大家一同探索，共同发展！

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