柏文喜  IPG中国首席经济学家

　　面临的挑战

　　商办物业作为商业地产的重要组成，需要调整运营思维、开发思路、调整资产管理模式。

　　第一，商业地产行业面临高负债、高杠杆推动下的高周转模式。上一轮通过居民加杠杆实现了行业杠杆转移和去库存，而这一轮的调整，尤其是从2021年下半年开始，市场形势急剧转淡，最明显的标志就是有些排名百强的房地产企业爆雷，还有一些出现了信贷违约问题，行业形势不容乐观。

　　第二，新冠肺炎疫情的不确定性，增加了房地产行业回暖的难度。一些商业地产企业凭借以往"10年一个长周期，3?4年一个小周期"的规律进行判断决策，忽略了当下的不确定性因素，在行业普遍去杠杆的情况下还在加杠杆，导致了现金流断裂等危机，说明这一轮周期确实具有和以往行业周期不同的特征。行业的基本面和底层逻辑已经发生改变，我们不能再用以往的眼光和思维看待行业的发展。商办物业在很大程度上是出于规划要求的被动性的持有，即开发商持有很多配套商业、配套办公造成的物业沉淀并不是主动性开发。商办物业的开发和运营需要长期资金、大资金、低息资金的支持，而现有商业地产开发和运营任务，都由短线、高息、流动性压力较大的资金来运营，所以，行业发展存在一定难度。第三，经营环境面临从生产型社会向消费型社会的转型。90后、00后成为当今时代的消费主流，作为新生代的他们一出生就与网络信息时代无缝对接，受数字信息技术、即时通信设备、智能手机产品等影响比较大，思维方式、行为方式、消费方式发生了巨大改变，所以，企业的运营发展模式也需要随之改变。目前，我国的发展模式面临从中国生产、欧美消费的外向型经济转向更加依赖自身消费的双循环模式，强调靠内需、靠消费推动经济增长，经济发展的动力正在从生产型转向消费型。随着需求的改变，如今的商业地产空间不仅局限于一个产生交易的简单空间，更多还需要对消费者做"知识生产"。房地产企业要对知识生产、消费文化、区域发展、城市互动等多方面进行分析，提升服务品质，提供专业、优质的写字楼托管运营服务，以赋能作为新路径，顺应时代发展新趋势，搭建更加完善的运营管理流程和高效化的服务体系，为未来的商办物业发展探索新路。

　　孕育新机遇

　　在市场和行业发生变化的时候，也孕育着商办物业的新机遇，笔者认为主要有以下三个方面。

　　一是迎来了行业并购整合的新机遇。行业从增量市场走向了存量市场，存量盘活及更新改造空间巨大。存量市场一个很大的主题就是并购、整合，由具备专业资产管理和运营能力的机构承担更多持有和运营的责任。商办物业已经进入了从"重数量"到"重质量"、从"重开发"到"重运营"的时代。商业地产企业可以以新的方式改造运营存量物业，改造升级写字楼、产业园、老旧工业园区等，打造个性化空间，为合作方提供办公空间运营管理委托等一站式服务，用有效的运营管理为物业赋能，挖掘、创造出存量空间的商业价值。因此，一些专业运营商在存量时代将会更有价值，行业地位被巩固。

　　二是推动行业规则变动的新时代。当下行业基调已经发生变化，而给出的既定条件无法改变，只能反向推动主管部门完善行业规则。比如北京市已经在做试点，把住宅和配套商业地产的比例再调低，或者分别销售或运营，不再把两者捆绑在一起，变为纯住宅出让，或者在比较好的地段以纯商业地产的方式出让，开发与运营逐渐剥离，轻资产化运营成为行业趋势。因为在不成熟的地段强行配比高比例、大体量的商业地产，将导致物业供应过量和招商运营困难等问题。

　　三是流动性为王时代的到来。流动性是体现商办物业价值的重要依据。在同样的运营水平、收入水平之下，流动性是鉴别商业价值高低的一个很重要的标准。在目前市场不够活跃、运营存在困难的情况下，更要以流动性来支撑运营，以应对商业地产的物业价值支撑不足的问题。另外，资产证券化和类资产证券化将进入发展的快车道，因为资产证券化是提升商办物业流动性的一个核心金融手段。我们相信，环境越是变化，越能激发企业的反思与变革能力，越会涌现出一批具有创新精神的企业。

　　来 源：《企业家》杂志2022年第10期