房讯网讯 2022年8月10日，由全联房地产商会联合房讯网共同主办、海淀大悦综合体协办的第四届中国商业地产品牌建设论坛暨2022中国商业地产投资专业展览会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为：商办新世代 携手赢未来。

　　来自商业地产100强的开发商和运营商、渠道商，以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪、产业链条等地产界、金融界、学术界及互联网专家、政商学届精英及新闻媒体超过500位嘉宾现场出席，17万余人线上参会，共同推动商业地产持续复苏，探寻新世代商业地产高质量发展路径。

　　中国首席经济学家柏文喜在论坛上发表主题为“商办新世代 投资新机遇”的精彩演讲，从投资的角度剖析了新世代商办物业的新机遇。他表示，新世代下商办物业领域有三大机遇：第一是迎来了行业并购整合的新机遇，第二是推动行业规则变动的新时代，第三是流动性为王时代的到来。

　　以下是柏文喜演讲实录整理：

　　大家上午好！今天大家冒着疫情来参加我们这个线下会议，机会非常难得。刘凯总把第一个演讲和大家分享探讨的机会给了我，对我来说还是很有压力的。我的头衔是IPG中国的首席经济学家，实际上了解我的人都知道我是商业地产的老一代人，从90年代末就开始从事商业地产，后来进入到住宅开发，是地产圈的老人。现在更多的关注一些行业变化，关注一些行业研究的问题，所以大家可能日常更多的是看到我在主要财经媒体上对房地产行业的一些观点和些评论。

　　今天我分享的基调实际上还是挺难把握的。因为作为一个商业地产的老兵，需要给行业打气，这个时候如果讲一些不太积极的话不太合适。但是如果讲一些脱离基本面的话，显然又不符合基本事实。最近咱们这个房地产行业的问题已引发了政治局关注，看来咱们行业的问题确实不是一件小事，确实是一个值得大家一起来认真探讨的话题。今天我就从我的角度，按照我的想法来和大家做一个简单的分享和探讨，如果有说的不对的地方，请大家多指正、多批评。

　　刘凯总给我的题目，让我讲讲商办新世代、投资新机遇。

　　首先我们需要认识一下新世代，也就是我们面临的行业形势是什么样的。综合来看，我对目前商业地产、商办物业领域当前所面临的时代特征总结为三点：

　　第一，新常态遭遇了预期下行，叠加了目前的消费不振。前几年我们的经济发展进入了新常态。所谓的新常态就是从以往经济的高增长进入中低速增长，每年5%以上，5%-8%，上一次2008年经济危机的时候，我们是要保8，这一轮今年预期已经降到了5.5%。最近这次政治局会议已放弃了今年5.5%的宏观经济增长指标，只是说尽量争取最好的结果。从房地产行业来看，之前我们企业杠杆加得很高，企业的发展模式是高负债、高杠杆推动下的高周转模式。上一轮去库存是通过什么方式实现的？实际上是通过把杠杆从企业向居民来转移，通过居民的加杠杆实现了行业杠杆的转移和市场库存的去化。现在又加入了这一轮的调整，尤其是从去年下半年开始，市场急剧转淡，最明显的标志就是排名百强的很多民营房地产企业排队暴雷的问题。现在没暴雷的民营房企已经是屈指可数了。没有传出暴雷风险的企业，民企里面现在可能只剩下龙湖一家了。其他的虽然还没有暴雷，但是多多少少都有一些"绯闻"，比如说商票逾期了，应付款到期没有按期兑付。

　　今天早上咱们开会之前，我的朋友圈转发了一条美元债违约的信息，引起了不少人的关注。咱们的房地产企业大量的出现了美元债的违约，也就是信贷的违约。对行业不了解的人以为情况不严重，实际上发过美元债的民营房企，现在还没有违约的已经是少数了。连一些以往给大家留下的印象，一直是财务稳健型的好标兵也都出现了美元债的违约问题。比如某家头部房企昨天就有5支美元债停止还本付息，说明行业形势还是不容乐观的。

　　第二，房地产行业在回暖乏力的同时，又遭遇了疫情的不确定性。疫情没完没了，这两年我们天天盼着这一轮房地产周期能够触底，能够回暖。这一轮周期不少房企出了现金流断裂的问题，主要原因是他们太凭借着以前的对行业周期的判断经验了。像融创这样的企业，实际上在民营房企里还是一家非常优秀的企业，但是因为它凭借对以往10年一个长周期，3-4年一个小周期的判断经验，在去年的上半年还在不断地买地，还在不断地加杠杆，在行业普遍去杠杆的时候它还在加杠杆。从去年下半年市场转淡之后，连融创这样的行业白骑士，别人出问题的时候，大家都等着它来救的企业，也出现了自救不能，到后来自己也出现了违约的现象。说明我们这一轮周期确实是走出了和以往的行业周期不同的特征，行业的基本面现在确实是已经发生了变化。我们现在不能再拿以往的眼光，用过去的思维来看待我们的行业。行业的基本面、行业的底层逻辑已经发生了改变。

　　这两年，我讲这个话的时候，咱们行业里的很多同仁最开始是不接受的、不支持的、不同意的，包括一些行业的专家跟我也有很多争议和争论。尤其是从去年的下半年开始，我在讲咱们的行业底层逻辑变了，行业的基本面变了，不能再拿过去的旧船票登上今天的客船，当时跟多人不信的。刚才赵正挺秘书长也讲到了我们行业的重要性，讲到了要相信我们的政府在解决了重要的问题之后，肯定会来解决我们的行业问题。但是我们每一家企业现在日子过得怎么样，自己心里最清楚。能不能熬到领导真正来关注来救我们的那一天，熬到那一天可能就是胜利，但是很有可能在那一天到来之前我们就不在了。我这个话讲得可能有点悲观，但是却是这个行业很多企业目前的实际状况，度日如年。

　　讲到商业地产行业的情况，首先要搞明白商业地产和住宅的不同在哪里。商业地产在很大程度上都是被动性的持有的。也就是说，开发商持有的很多商业物业不是主动去开发的，而是由于规划要求的配套商业、配套的办公物业造成的物业沉淀。因为真正要进行商业地产的开发和运营是需要长期资金、大资金、低息资金去支持的。咱们国内商办市场现在最缺乏的就是长期资金和低息资金，比如说像保险那样的钱才是合适去做商业地产的。我们现在普遍承担着商业地产开发和运营任务的这部分群体，无论是投资商，还是运营商，都是以短线的、高息的、流动性压力比较大的资金来搞商业地产的，所以注定了商业地产这个行业很难做。

　　以往商业地产更多的是依靠散售来回现，来回补开发业务，来回补我们商业地产的开发，来支持商业地产的运营。现在在行业形势非常不景气的情况之下，这个时候散售出现了问题。经过这么多的散售，证明散售是有问题的，主要是后期运营的问题，散售市场实际上是不受欢迎的。而整售会很难，所以更多的只能是自己的被动持有，大家都依靠开发业务的现金流去填补被动性持有的商业地产投资，以及商业地产运营现金流的亏空。这个状态怎么长期维持？

　　第三，经营环境面临着从生产型社会向消费型社会的转型，转型中又遭遇了新的一代人，他们和我们的思维方式、行为方式、消费方式不同的Z世代的出现，也就是今天我们讨论的面对新世代怎么做好商办物业的问题。

　　中国目前的发展模式面临着从中国生产、欧美消费的外向型经济转向更加依赖自身消费的双循环模式，这是目前我们经济转型的大背景。我们经济发展的动力正在从生产型转向消费型。以前我们更注重讲生产、讲出口，现在更多地强调靠内需、靠消费去推动经济增长。刚才也提到向消费社会转型的过程中，现在又遭遇了商办物业、商业地产所面临的对象发生了变化，遭遇了Z世代的出现，所以我们需要调整我们的运营思维，调整我们的开发思路，调整我们资产管理的模式。这可能是我们目前必须要面对的、需要思考的一个问题。

　　那么，我们现在面临的行业任务和困难在哪里？

　　商办物业无非就是两条，一个是要把它卖掉，一个是被动持有之后必须要做好运营。现在出售变现是比较困难的，而且能够整售的主要是在一线的商办物业，一些险资企业、一些现金流比较好的，比如说之前现金流比较充裕的互联网大厂企业，还有一些外资的投资机构，现在在一线城市趁低在整体性地收购一些商办物业。但是大量的位于二三线城市和三四线以下的物业怎么办，而散售现在也是比较困难的。

　　目前商办物业在消费不振的情况下的运营困难，今天在座的一些行业人士也是感同身受、身在其中的，这个不用我多讲，你们应该比我感受更贴切、更专业。运营市场已经发生了比较大的变化，不过在市场和行业发生变化的时候，也孕育着商办行业新的机遇。

　　商办物业领域，在我看来有三个机遇：

　　第一是迎来了行业并购整合的新机遇。就是刚才刘凯总讲的行业从增量的市场走向了存量市场，而存量市场一个很大的主题就是并购、整合，由具备专业资产管理和运营能力的机构去承担更多的持有和运营的专业责任。我右边放了一张图片，是万达接管了蓝色港湾的新闻报道，这不是给万达和蓝色港湾做广告，这是表明行业的一个代表性的方向。像万达这样的专业运营商，在存量时代会更有价值，行业地位会更高。

　　第二是推动行业规则变动的新时代。因为行业基调已经变化了，而一些给定的既定条件我们没法去改变它，只能过来反向地推动我们的政策面，我们的主管部门去修改行业规则。比如说北京市现在在出让土地的时候，已经在做试点了，把住宅和配套商办的比例，要么在调低，要么把它分开出让，这是一个方向。也就是说，要么是纯住宅出让，要么在比较好的地段纯商办出让，不会像以往那样把两个捆绑在一起，在一些不成熟的地段去推出大的地块，强行地去配比高比例、大体量的商办物业，导致商办物业的供应过量和招商运营困难的问题。

　　第三是流动性为王时代的到来。流动性始终是商办物业价值最重要的支撑，在同样的运营水平、同样的收入水平之下，流动性是鉴别商办物业价值高低的一个很重要的标准。在目前市场不是很乐观，运营困难的情况下，更要以流动性为核心，来补运营提升困难对商办物业价值支撑不足的问题。这个时候资产证券化和类资产证券化将进入发展的快车道，因为资产证券化是提升商办物业流动性的一个最通常和最核心的金融手段。

　　我和大家的分享就到这里，谢谢。

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