2023年，作为中国领先的商业地产主流媒体和活动平台，房讯网（FUNXUN）迎来了二十周年庆典，感恩二十载，携手再出发！二十年，我们与时代共进，我们与行业同行。二十年，我们记录时代也被时代记录，我们见证时代也被时代见证，我们守护时代也被时代守护。

　　2023年12月，针对商业地产（写字楼、产业园）行业的过去、现在和未来以及行业发展新模式一系列问题，全联房地产商会写字楼分会联合房讯网（FUNXUN）组织开展了“商业地产20年20人”专题采访活动，通过采访商会会长、常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，以“谁为行业赢得未来”为主题，致敬行业创新者二十年发展历程，并形成一系列报告成果在中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会上发布。

　　近日，北京中海地产商业管理公司总经理李霖道接受了房讯网的专题采访。

北京中海地产商业管理公司总经理李霖道

　　房讯网：作为一名从业者，您认为过去20年商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的发展格局和发展成就？

　　李霖道：过去的20年，伴随着中国现代化、特别是城镇化进程的快速发展，中国商业地产行业也走过了从萌芽到成熟的峥嵘历程。

　　我所在的中海商业地产，也在这20年中逐步组建了全域化商业开发运营平台。在办公领域，中海商业旗下商办资产管理平台COOC中海商务，已经发展成为国际化的商办资产综合发展及运营商，屹立潮头。

　　从我的从业经历看，主要发展成就可以归结为以下三点：

　　第一，行业规模不断扩大，板块格局演化稳定。

　　过去二十年，中国商办地产伴随中国城镇化进程飞速发展，数量众多的写字楼如雨后春笋拔地而起，核心城市主次商圈先后成熟，商办行业全国城市布局逐渐清晰，从业人员不断增长，行业规范逐步完善。行业整体进入了成熟稳定期。

　　第二，新型业态蓬勃发展，产品服务互促共进。

　　随着增量市场转为存量市场，除传统办公外，精装办公、共享办公、定制办公等多种办公形态先后涌现；除空间提供外，运营服务、社群服务、全周期商务解决方案提供蓬勃发展，产品创新与服务创新互促互进，百花争妍。

　　第三，资管模式轻重并举，资本市场多元链接。

　　从开发+销售，到开发+运营，到投资/持有+资管，轻中重商业模式完善。资产证券化尝试，将行业资管逻辑真正打通，初步实现了“投、融、管、退”链条闭环、资产价值的资本兑现。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为2023年以来商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的创新模式和创新案例？

　　李霖道：过去20年行业的成就与中国城镇化的狂飙突进息息相关。最近几年，在新型城镇化转型背景下，市场供需发生改变，中国商业地产行业也从扩张式高增长进入到高质量转型发展阶段，进入到比专业、拼能力的时代，以下几点变化值得我们关注：

　　第一，核心资产价值回归。

　　持有型资产是穿越经济周期的丰厚的余粮。后疫情时代，核心城市核心资产价值越发重要，它意味着稳定的现金流与合理的资产负债，是逆势中抵抗风险、穿越周期的底气。主要发展运营商更加注重优化资产结构、提高核心资产占比。

　　中海商业持续布局一线城市核心地段，打造核心标杆。上海市真如副中心的上海中海中心，北京核心区的中海金融中心、中海商务中心等，都是核心资产价值回归的战略落子。

　　第二，强化资产运营能力。

　　在“双循环”格局和国家城市更新战略背景下，城市运营服务需求迅速扩大，通过强化资产运营能力，采用轻资产模式拓展赛道，以管理能力兑现外溢市场时空价值成为趋势。

　　2023年11月，历经两年打磨，北京阜成门四川大厦以中海商务中心complex聚合体面貌焕然新生，通过低碳、数智化空间和极致运营服务，塑造中海商业运营管理的新标杆。

　　第三，绿色建筑潮流凸显。

　　后疫情时代，租户比以往更加关注健康，绿色开始成为办公空间溢价的重要元素。

　　中海商业一直争做“碳”路先锋，我们在深圳后海的中海集团新总部大厦，面向建筑全生命周期，通过绿电和碳交易中和碳排放实现零碳，打造国内首个5A级近零能耗高层写字楼。

　　在北京，这一模式也将在中海金融中心零碳示范项目中得到落实，而前面提到的中海商务中心，通过行业首创的碳足迹实验室等系列措施，完成了既有商业建筑绿色低碳运维与改造的创新实践，增量存量同步，共同塑造低碳新发展格局。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为未来20年商业地产（写字楼、产业园）行业将呈现哪些翻天覆地的演化趋势和演化形态？

　　李霖道：未来20年，在中国式现代化和新型城镇化宏观背景下，中国商业地产将与中国式现代化高质量发展同频共振，开创高质量的城市化新局面。

　　习近平总书记12月1日上海考察时指出：“要全面践行人民城市理念，充分发挥党的领导和社会主义制度的显着优势，充分调动人民群众积极性主动性创造性”、“加快城市数字化转型，积极推动经济社会发展全面绿色转型，全面推进韧性安全城市建设”。在总书记重要讲话精神指引下，商业地产行业未来发展趋势也更加清晰。

　　格局形态上，多元创新业态协调发展。

　　在未来，空间和人的关系将发生革命性变化，空间的边界将不再严格，办公形态将更加灵活多元，场景配套将更加丰富完善，工作、生活与社交场域趋向融合。因此，融合商务办公、精装办公、灵活办公、创新商业、国际会议中心等多元创新业态的商办产品将成为潮流，新的商办业态也将不断分化产生。

　　创新要求上，低碳化、数字化更加突出。

　　新发展理念下，供给方或需求方，建筑本体或软性服务，市场评价或资产价值兑现，对于健康低碳、数字科技的关注都将不断提升。作为产能发展的承载空间，商业地产将以绿色低碳作为持续发展的主题；而科技的进步和智能化在产品服务中的全方位应用，势必对行业带来持久而革命性的变革。

　　文化根基上，更加重视统筹历史文化保护、传承。

　　建筑是城市历史的延伸，商务楼宇是城市记忆的承续，人民城市理念和新型城镇化所期待的城市更新，是保护情感与记忆、传承历史与文化的城市更新。我们即将入市的宣南大吉北京中海金融中心综合体，以文保活化赓续历史文脉，以合院商街传承京华底蕴，以国际超甲总部写字楼续写时代金融标杆，正是对文化根基的顶礼与传续。

　　治理模式上，推动实现写字楼管理能力现代化。

　　商务楼宇是企业充电器、行业会客厅、产业发动机，中国式现代化高质量发展，需要商务楼宇管理理念、手段、能力的创新，管理服务体系化、精细化、现代化水平的提升。惟其如此，企业才能心无旁骛投入到经营发展，市场主体的活力才能充分激发，二三产业创造财富的源泉才能充分涌流。未来20年，治理能力现代化将是商务楼宇发展演化的重要特征。

　　回顾20载，展望新时代，中海商业将始终贯彻我们「好产品、好服务、好效益、好公民」的可持续发展理念，始终以前瞻性的目光预测需求，始终为城市铺展美好生活发展的蓝图，带来经济活力与生活方式的增量。我们也希望与全行业一道，直面行业变革与挑战，与城市发展共享商业澎湃，携手共创商业地产下一个二十年的崭新篇章。

　　相关链接：

　　2023年12月28-29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行，主题为"光荣与梦想：数字经济下的楼宇经济"。

　　作为中国国际服务贸易交易会（CIFTIS）常态化活动之一，第二十届年会将聚焦数字经济、楼宇经济、运营管理、城市更新、产业园区五大核心主题，深入探讨行业发展趋势及创新的战略路径和解决方案；年会期间将发布2023年中国写字楼产业园品牌影响力报告，并将隆重举办全联房地产商会写字楼分会第二次会员代表大会，以及第20届金厦奖颁奖典礼，预计将有800位社会各界嘉宾出席。