房讯网讯 2023年3月17日，中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"迭代与进化：商业办公新势力"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过800位嘉宾出席论坛，聚焦产业升级、城市更新、营销渠道、数字经济、运营管理、大宗交易六大核心议题，热议商业地产产品力重塑的新路径，探寻商业地产价值链重构的新模式，携手商业地产新势力共同推动行业新发展模式下的"迭代与进化"！

　　戴德梁行中国资本市场总经理刘兵发布2022年商业地产大宗交易市场回顾与展望主题演讲，刘兵表示，公募REITs从2021年正式发起，对中国房地产大宗交易市场有特别大的推动。

　　戴德梁行中国资本市场总经理 刘兵

　　刘兵认为，最新的公募REITs发行打新的比例是100倍-200倍。去年中国物流、工业研发、公寓项目相对比较活跃，就是因为找到了退出渠道。目前写字楼产业园面临最大的问题是国家还没有给商业办公做基础设计，没有列入可以发公募REITs的类型。

　　以下为刘兵部分发言：

　　内资和外资买家比例，去年年底大家疯传外资要来抄底，外资是中国资本市场大宗房地产的风向标。对比股票市场、债券市场，100亿的外资投资到中国大宗不动产上的钱是很少的量。

　　典型交易的分析，自用买家是很大的一个比例，在主营业务资金充裕的情况下购买自用的需求会一直持续下去。工业物流，感触特别深，比较心痛的是这些资产包几乎没有在北京，环京的物流资产很少，没有拿出来卖的。北三县的资产，很多机构投资人对环京的物流仓都抱着观望的态度，看今年出租率、租金能不能起来。

　　医药产业园区，首钢、过往老的工业园区可以打上生物医药的概念，这个角度市场很多人是追逐的。长租公寓是另外一个热点，现在看到一些机构投资人在比较繁华的环五线的区域做旧写字楼、工业项目改造，结合北京城市更新管理条例，但是要求原有业主方把价格预期降低一点，否则机构投资人不会买账。

　　公募REITs是从2021年正式发起，对中国房地产大宗交易市场有特别大的推动，现在看到公募REITs发行的十几单里，可以看到基础资产在IPO发行的时候都能够给打新的投资人4.5左右的回报，到了二级市场之后炒着炒着股价的上涨给股东带来的回报就变成三点几了，说明老百姓的钱其实可以看到三点几回报的时候就已经觉得这是还可以的低风险的项目。但是现在打不通这个环节，我记着2021年时候有媒体采访戴德梁行说中国公募REITs市场是多大的市场，我们说上万亿应该很容易，但是现在只有十几单。

　　最新的公募REITs发行打新的比例是100倍，快200倍，这对个人投资人来说没有意义，钱放在定存账户里7天时间100万收几百块钱，但是100万打新股，一个星期占用，配股很少，赚的不一定超过7天定存，说明市场缺公募REITs可以发行的项目。

　　去年中国物流、工业研发、公寓项目相对比较活跃，就是因为找到了退出渠道，大家预期可以公募退出，交给有牌照，或者已经有上市公司的Pre-A的退出。目前写字楼商办面临最大的问题是国家还没有给商办做基础设施，没有列入可以发公募REITs的类型。证监会去年提出来商业物业可以当公募REITs的试点，但是目前零售、购物中心的业态，从老百姓的消费基础设施角度讲它具备一定的概念，但是写字楼目前还没有明确时间。

　　年的展望，我自己有一个感受是这种恢复是非常脆弱的，整个市场资金面，投资者信心，实体经济对租金支付和使用面积的扩张都面临很大压力。