房讯网讯 2023年3月17日，中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"迭代与进化：商业办公新势力"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过800位嘉宾出席论坛，聚焦产业升级、城市更新、营销渠道、数字经济、运营管理、大宗交易六大核心议题，热议商业地产产品力重塑的新路径，探寻商业地产价值链重构的新模式，携手商业地产新势力共同推动行业新发展模式下的"迭代与进化"！

　　高力国际华北区产业及工业地产服务部副董事 吴军

　　高力国际华北区产业及工业地产服务部副董事 吴军出席论坛"优术--产业园招商运营新势力"为主题的圆桌对话环节，他表示：市场是很低迷的，租金下滑，空置率上升这是2022年总体的表现。从目前来看，只能说没有强势反弹，只有弱势重启，很明显感觉到信心不足。要么提前退租、要么缩租，要么影响到产业园发展的结构性问题，根本没有得到解决。

　　以下为部分武军发言整理：

　　从对产业地产的定位来讲基本是工业土地上面建设的以研发、办公、轻生产这样一类物业形态为标的的产业。2022年北京市全年产业园存量是1436万平方米，其中把它分成了核心子市场主要是四个，包括中关村、北清路、上地、丰台丽泽。

　　大概2022年整个北京产业园区的市场总体的评价就是非常地乏力，因为已经是疫情第三个年头了。市场是很低迷的，租金下滑，空置率上升这是2022年总体的表现。2023年今年已经进入第一季度最后一个月，从目前来看，只能说没有强势反弹，只有弱势重启，很明显感觉到大家的信心不足。

　　京津冀协同发展也好，还是各种政策性的调整也好，导致产业链大规模的调整，还有由于各种原因导致产业的重新布局，形成的产业空白，还有产业政策平凡的出台导致的核心的龙头企业发展失速，都导致北京过去十几年以来形成的龙头企业招商，产业链招商的传统思维模式全都打烂没有，龙头企业没有了，核心产业也没有了。由此来形成一个带动效应，对于每个产业园区的业主都是非常艰难的一个选择。今年可以出来的是锂电池、新能源汽车、生物医药，再也看不见曾经耳熟能详的信息通信类的产品，原因大家都知道。这样的变化导致必然产业在北京的布局，上下游企业都会发生根本变化。

　　再一个企业活力明显下滑。北京市和监管体系提出来，比如专精特新的产业体系，包括最近也提出来加强基础科学研究，在一定程度上一定是利好产业园区的某一类物业，比如研发有一定程度是利好的，但是在这个问题上还得提醒所有，因为不是每个园区都有那么好的政府资源，那么好的政策资源，那么好的政商关系，大多数是转型民营企业或者拿地建了一个园区等等，这种情况下，这些一定程度利好的政策能不能形成市场的需求，形成实实在在的带动的作用。

　　再有一个问题就是从目前产业园区里，把物业形态做简单划分，我们可以看得到，包括我自己探知的需求也是这样，研发类的物业，包括轻生产物业的需求的确在上升的。而办公类物业需求依旧下滑，建在产业园区里的办公楼高不高、低不低、该没人看还是没人看，如果能够转一转，可以变成一个用于轻生产和研发还好说。现在全北京市，甚至全华北生物医药企业不够分的，实际做高生物医药企业的选址和落地就会知道他们对一个物业要求有多么地高，这也就是亦庄细胞产业园一次成功的原因，就是它在建设之初就去张江、东莞做调研，把整个设计最简单的一些生物医药企业要求的设备层等等做得非常好，这些企业就愿意来花溢价租你的房子。至于研发类的就很难说了。

　　最后一点是产业园区由于REITs的出现确实受到了追捧，但是在我看来要注意为了购买而购买，真正的优质项目还是非常稀缺，最终资产证券化的过程还会非常漫长。