2023年12月28日－29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、首都会展（集团）有限公司、房讯网FUNXUN联合主办。

　　 CBRE世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽在发言中表示，在经济增长的新引擎下，企业的决策和消费行为发生了几点变化，首先，高精尖企业未来会贡献更多的需求；第二点是无论是高品质的消费空间还是高品质的办公空间，为吸引人才、留住人才和创造真正价值提供了越来越重要的比重；第三点是降本增效，涵盖了空间使用率、设施完善和成本优化；第四点是绿色发展，双碳和ESG将成为未来的主要发展趋势；第五点是消费体验的需求发生变化。

　　以下为CBRE世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽发言实录：

　　今天我给大家分享一下2024年商业地产市场的展望。

　　2023年大家可以看到经济整体是放缓的，但是国家更重视高质量的发展，未来几年也是高质量发展的增长期。什么是高质量呢？我们是从三个角度来解读。

　　第一，更重视经济发展的持续性。经济发展的持续性比如说现在我们谈得越来越多的绿色、双碳、行业的监管。

　　第二，更重视经济结构的升级。经济结构就是在未来我们会非常着重在高精尖企业的发展和提升。

　　第三，更重视未来人民生活水平的提升。

　　在我们经济增长的新引擎下，企业的决策和消费行为发生了什么样的变化？我们这里总结了五点。

　　首先，高精尖企业未来会贡献更多的需求；第二点是无论是高品质的消费空间还是高品质的办公空间，为吸引人才、留住人才和创造真正价值提供了越来越重要的比重；第三点是降本增效，涵盖了空间使用率、设施完善和成本优化；第四点是绿色发展，双碳和ESG将成为未来的主要发展趋势；第五点是消费体验的需求发生变化。

　　接下来，我们来关注写字楼部分。

　　我们给大家分享了亚太区最新的数据，从中可以看到深绿色的柱状图，这是2023年我们的净吸纳量。上面浅绿色的这条线是我们过去十年平均的净吸纳量的值，所以从这个图上来看，我们亚太区主要的市场里边，除了印度、日本租赁市场是高速发展。粉色的区域是中国一线城市。所以我们可以看到2023年净吸纳量和过去的十年还是存在了相当大的差距。明年其实在净吸纳量上边，我们是觉得有望提升，但是很难达到过去十年的平均值，这是肯定的。

　　刚才看到的主要城市的市场情况，现在我们其实从需求的行业结构来看，新一代信息技术、生物技术、高端装备等战略性新兴企业加速的崛起。刚才说的是高精尖，在2023年中国民营500强的榜单中，战略性新兴企业营收占比达到了52%，比2019年提高了10个百分点。战略新兴产业具备了两个最主要的特点。第一，它主要吸引了很多高端人才。第二，它有很多技术密集型的场所的需求，对高端写字楼的需求是越来越旺盛。那么，高端写字楼的品质怎么样能满足这些人才的健康和工作的生产力？优秀的品质、好的配套和可以满足它的研发技术要求。依据我们的数据显示，此类客户在前面新租交易占比提升到了32%，在北京和上海商务园区的租赁占比应该是超过了70%，而且在“十四五”规划的重点就是提升研发经费和增加这些战略性新兴产业的占比，所以这类企业和研发对于写字楼的需求和研发类物业的需求的增长以后是主要需求的引领。

　　刚才分析了我们的需求端，最主要的是员工对未来的写字楼的办公场所期望值是什么。我们说的是这些企业高素质的这些员工，还有我们要面对的Z世代新兴的95后的这些员工的主力群体，他们更关注的是什么？我们看到他们更倾向于我们核心区的优质物业，通过我们调研，体现在六个部分他们是最为关注的。第一，一定要有特别好的公共交通，无论是地铁还是公共交通的通勤，这对他们来讲是越来越重要。第二，周围的环境是不是满足他们的工作时间比较长，而且他的健康的生活，健身、配套这些是不是完善。第三，餐饮，餐饮是需要配合他不同结构人员的需求。第四，他们一定要有自己专注工作的空间，其实这个诉求是越来越多，但是有自己专注的空间还不能够去影响到他们可以找到合作伙伴，或者他们同事无限交流的空间，所以这两个其实就是支持我们未来高品质空间的灵动性。最后，我们现在的科技更新迭代的特别快，这也是我们这些新新人类最重要的诉求。

　　说完我们员工的诉求，接下来我们就又回到亚太区市场的数据，未来租金的走势。亚太区主要的租赁市场，我们看到左边这些市场，他们在未来2024年的租金不会降，反而稳中有升，主要原因是因为他们没有新增的供应，虽然需求下降，但是他们的租金依然高于疫情之前的水平。我要解释一下，深绿色的是过去几年租金走势的总结，浅绿色的是2023年的租金走势，浅灰色的是2024年租金的预测。所以可以看到这些区域未来的租金都是下行的。但是日本市场、泰国、吉隆坡，是因为供应量非常大。中国一线城市的市场和香港市场，在2024年及以后依然面临租金下行的压力和挑战。但是从积极的方面来说，这也是我们国内市场供求关系的现状，其实也给企业提质增效创造了很好的窗口期。

　　这就是我们提到的未来的趋势，不得不说到绿色。因为我们现在很多企业把ESG、绿色的这些战略融入到企业的战略中去，在A股上市公司里面超过了2700家企业，其实在这两年把ESG真正落地的这些行动其实更加速了，而且也受到了很多管理层的高度重视。在这个趋势里面我们依然可以看到注重员工健康依然是企业践行ESG的使命当中最重要的，所以这也直接影响到他们对优质空间、优质写字楼的诉求。

　　以上是写字楼的数据分享。接下来我跟大家分享一下零售物业。

　　零售物业就是我们以2023年来看，中秋国庆双假期，前七天全国36个主要的大中型城市重点商圈的客流量同比增加了164%，其实有一个很有趣的反映就是充分证明了线下消费客流的快速反弹，就是充分印证了实体店的不可代替性。但是对实体店其实消费者有了更多的要求，比如他不是简单消费，而是要融合消费、服务、体验、社交的综合属性。所以这一趋势尤其是在中高收入人群是尤为凸显，将是未来一二线城市、主要城市引领商业的重要趋势。

　　另外，我们是以近年来迅速扩张的某专业运动服饰品牌为例，它针对的不同的区域，消费群体的不同，会布局不同的门店。比如在城市中心的核心区，他们基本上布局的是旗舰店。在区一级的商圈，很重视它的社群体验店。但是像奥莱、机场这种特殊的区域，又会针对这个区域的不同性设立特色店。其实我们能看到的是在未来对于质量的重视远远大过数量的追求，所以体验驱动销售和社群营造绝对是未来的一个商业的趋势，也是未来实体店最重要的一个方向。

　　接下来第三部分我跟大家分享一下我们的物流仓储板块。

　　从数据来看，左边的深绿色的45%和76%分别是亚太区和中国区的数据，反映的是我们未来的租户的配比，尤其是看我们中国大陆市场更为突出的就是76%的租户在未来三年会增加在市区的高标仓。为什么呢？因为高标仓的智能性和自动化满足了租户对供应链安全和效率提升的高要求，这是达到了他们的要求点，同时高标仓也代表了更强的绿色属性。比如高标仓的屋顶平面很大，对于安装分布式光伏有优势，可以抵消其他的业务链它的碳排放，助力实现碳中和的目标。

　　另外一个就是物流，这些租户计划在一线城市都市圈扩张，大家有没有关注到这个数字，9%-10%，就是对于这些物流企业租赁成本占整个运营成本的比例。真正运营的成本研究是来自于运输成本，而不是租赁成本。这也是这些企业会最终选择交通便利、离终端用户近，而且离它上下游企业比较近的这些物业，更多的受到它的青睐。

　　以上是我对写字楼商业和物流的数据的分享，还有我们对于未来的判断。接下来我很快地是分别对租户端和对业主端在这三个领域的一些建议。

　　写字楼升级办公空间是尤为重要的，因为会响应员工对优质写字楼的追求，要满足他的追求，才能把他真正吸引过来。

　　在2024年，在租赁市场上绝对是一个绝佳的窗口期。仓储物流，就是通过物流的布点、自动化的投入，可以真正做到降本增效。绿色是永远的话题。零售是关注中高收入群体，这确实是我们未来几年要关注的群体，而且是增加一线及经济发达的二线城市的门店的投入。紧随消费者的新诉求，多元化、多层次的门店网络是至关重要的。

　　对于我们业主方我们的建议是，关注快速增长的新兴行业去打造面向未来的楼宇，不论是新兴楼宇还是升级改造的项目。仓储物流在核心区进一步商圈的布局，其实是未来的一个战略考量。还有就是加大绿色的投入，它其实可以很有效地帮助租户提质增效。零售物业是构建品质消费为核心的租户组成，优化项目场景布局，突出主题化定位和差异化运营。

来 源：房讯网