2023年，作为中国领先的商业地产主流媒体和活动平台，房讯网（FUNXUN）迎来了二十周年庆典，感恩二十载，携手再出发！二十年，我们与时代共进，我们与行业同行。二十年，我们记录时代也被时代记录，我们见证时代也被时代见证，我们守护时代也被时代守护。

　　2023年12月，针对商业地产（写字楼、产业园）行业的过去、现在和未来以及行业发展新模式一系列问题，全联房地产商会写字楼分会联合房讯网（FUNXUN）组织开展了"商业地产20年20人"专题采访活动，通过采访商会会长、常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，以"谁为行业赢得未来"为主题，致敬行业创新者二十年发展历程，并形成一系列报告成果在中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会上发布。

　　近日，全联房地产商会写字楼分会常务理事、美的楼宇科技解决方案与交付总监杨鹏宇接受了房讯网的专题采访。

美的楼宇科技解决方案与交付总监杨鹏宇

　　房讯网：作为一名从业者，您认为过去20年商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的发展格局和发展成就？

　　杨鹏宇：关于发展格局的变化，个人的几个看法。

　　第一，城市综合体的发展与城市更新加速。过去的城市商业中心往往以单一功能为主，如购物中心、办公楼等。但随着城市化进程的加快，城市综合体（例如深圳的福田CBD）成为主流，集购物、办公、餐饮、娱乐等功能于一体，提高了城市的综合竞争力。另外城市规模发展到一定规模后，如何在城市更新中，新旧融合，文化延续，焕发不一样的活力与吸引力。

　　第二，绿色建筑与可持续发展。环保意识的提高使得绿色建筑和可持续发展成为了新的发展趋势。越来越多新建建筑通过LEED认证的绿色建筑，体现了对环境责任的承担。特别是近几年双碳政策的稳步推进，低碳、零碳园区建设成为市场热点，高效机房、绿色能源等相关技术也得到了快速发展。

　　第三，科技创新驱动的智慧型商业地产。科技的进步推动了商业地产向智能化方向发展，比如人脸识别、智能停车、远程控制等技术的应用。利用大数据、云计算等技术，打造了一个高效、智能、舒适、绿色的工作环境。

　　关于发展成就，从宏观角度来看。

　　1、市场规模的扩大：过去20年，中国商业地产市场迅速扩张。根据国家统计局数据，截止到2020年底，我国办公楼和商业营业用房面积分别达到6.6亿平方米和34.5亿平方米。

　　2、投资规模的增长：随着市场需求的增加，商业地产的投资规模也在不断扩大。以北京为例，2019年全市商业地产投资额达到780亿元人民币，同比增长14.0%。

　　3、产业生态的完善：随着行业的发展，商业地产产业链条不断完善，涵盖了设计、建设、运营、物业管理等多个环节，形成了完整的产业生态。

　　最后，关于发展成就，从微观案例角度来看。

　　第一，标杆项目的出现：如上海的陆家嘴金融中心，作为中国的经济象征之一，它的成功开发不仅提升了上海的城市形象，也推动了全国商业地产行业的快速发展。

　　第二，改造升级的成功案例：例如北京的三里屯太古里，通过对老旧社区进行改造，成功打造了一个集购物、餐饮、娱乐于一体的时尚生活区，成为北京的新地标。

　　第三，国际化进程加速：例如万达集团在海外的多个投资项目，包括美国洛杉矶的比弗利山项目和英国伦敦的九榆树项目等，都是其国际化战略的重要体现。

　　这些发展成就体现了中国商业地产在过去20年中的快速发展和创新能力，并预示着未来更大的发展潜力。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为2023年以来商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的创新模式和创新案例？

　　杨鹏宇：2023年以来，商业地产行业继续面临着数字化、智能化的转型挑战，同时也出现了一些创新模式和案例，这些变化可能对行业产生深远的影响。

　　创新模式方面，个人认为有以下几个方向值得关注。

　　第一，混合办公模式：随着远程工作的普及，写字楼和产业园开始探索混合办公模式。这种模式允许员工在办公室和远程工作之间灵活切换，提高工作效率和满意度。

　　第二，绿色低碳建筑：面对全球气候变化，商业地产行业越来越重视绿色低碳建筑的发展。例如，采用高效机房、节能材料、安装太阳能板、雨水收集系统等技术，以减少能源消耗和碳排放。

　　第三，科技赋能的智慧运营：越来越多的商业地产项目利用大数据、物联网、人工智能等技术进行运营管理，如智能停车、人脸识别门禁、环境监测等，提高了效率和服务质量。

　　这些创新模式和案例反映了商业地产行业对新技术的积极接纳和应用，以及对市场需求变化的敏锐反应，它们将有助于推动行业的持续发展和进步。上述创新模式和案例可能会产生以下深远的影响：

　　1、提升办公效率和满意度：混合办公模式可以满足员工对工作灵活性的需求，提高工作效率和生活品质，从而增强企业的人才吸引力。

　　2、推动绿色建筑标准的发展：随着更多商业地产项目采用绿色低碳建筑设计和运营方式，这将推动行业标准的升级，有助于实现全球碳中和的目标。

　　3、提高运营管理效率：科技赋能的智慧运营不仅能够降低人力成本，还能够实时监控设备运行状态，预防故障发生，提供更优质的服务体验。

　　4、优化租户结构和服务质量：通过大数据分析，商业地产运营商能够更加精确地了解租户需求，优化租户组合，同时提供个性化的服务，提升客户满意度和忠诚度。

　　5、改变传统营销方式：利用小程序开发和私域流量运营，商业地产项目能够直接触达消费者，进行精准营销，减少对第三方平台的依赖，降低成本。

　　6、吸引创新型企业和人才：这些创新实践会吸引更多关注环保、智能化和灵活办公的企业和人才入驻，进一步提升商业地产项目的品牌价值和社会影响力。

　　7、激发行业内的创新意识：这些成功的创新模式和案例将成为行业的学习典范，鼓励更多的商业地产项目进行自我改革和创新尝试，从而推动整个行业的持续发展。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为未来20年商业地产（写字楼、产业园）行业将呈现哪些翻天覆地的演化趋势和演化形态？

　　杨鹏宇：关于未来演化趋势和演化形态，个人预测如下：

　　1、全面数字化与智能化：随着科技的发展，商业地产将实现全面数字化和智能化。这包括建筑信息模型（BIM）的应用、物联网设备的普及以及大数据分析技术的成熟等。

　　2、绿色可持续发展：环保意识的增强将推动商业地产项目更加注重绿色建筑设计和运营，以实现碳中和目标。例如，采用高效机房、可再生能源、雨水收集系统和智能照明等节能措施。

　　3、以人为本的设计理念：未来的商业地产项目将更加注重用户体验，强调人性化设计和社区感，打造充满活力的工作和生活环境。

　　4、健康办公环境的重要性：考虑到员工的身心健康，未来的商业地产项目将更注重室内空气质量、自然采光和舒适的温度控制等方面。

　　5、循环经济的实践：在资源日益紧张的背景下，商业地产行业将探索如何在建设、运营和拆除过程中实现资源的最大化利用和最小化浪费。

　　6、城市更新的挑战：随着城市化进程的加快，老旧商业地产项目的改造和升级将成为重要任务，这需要创新的设计理念和技术手段。

　　7、政策法规的影响：政府对房地产行业的调控政策也将对商业地产市场产生深远影响，如土地供应政策、金融信贷政策等。

　　这些趋势将深刻改变商业地产行业的形态和发展路径，从业者需要密切关注这些变化，并积极调整战略，以适应未来的市场需求和挑战。

 来 源： 房讯网