2023年，作为中国领先的商业地产主流媒体和活动平台，房讯网（FUNXUN）迎来了二十周年庆典，感恩二十载，携手再出发！二十年，我们与时代共进，我们与行业同行。二十年，我们记录时代也被时代记录，我们见证时代也被时代见证，我们守护时代也被时代守护。

　　2023年12月，针对商业地产（写字楼、产业园）行业的过去、现在和未来以及行业发展新模式一系列问题，全联房地产商会写字楼分会联合房讯网（FUNXUN）组织开展了"商业地产20年20人"专题采访活动，通过采访商会会长、常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，以"谁为行业赢得未来"为主题，致敬行业创新者二十年发展历程，并形成一系列报告成果在中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会上发布。

　　近日，全联房地产商会写字楼分会副会长、戴德梁行中国资本市场总经理刘兵接受了房讯网的专题采访。

戴德梁行中国资本市场总经理刘兵

　　房讯网：作为一名从业者，您认为过去20年商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的发展格局和发展成就？

　　刘兵：过去20年可以说是历史上中国经济发展最为迅猛的阶段，中国的经济体量从2003年的13.54万亿上升至2022年的119.72万亿，是20年前的8,7倍。同时，中国的经济结构也在不断调整，第三产业得到迅猛发展，服务业在GDP中的比重从2003年的42%上升至2022年的52.8%，服务业从业人员数量从2003年的2.16亿人上升至2020年的3.45亿人，20年间增长了1.29亿人。第三产业的发展和服务业从业人数的增长直接推动了中国写字楼和产业园需求的增长，进而推动了整个行业的发展。20年前，中国大陆一线城市的甲级写字楼存量仅为700万平方米，到2023年3季度，四个城市的存量已经达到4402.5万平方米，20年复合增长率达9.6%。

　　同时，除了一线城市，过去20年我们看到二线城市写字楼市场的强力崛起，过往二线城市写字楼市场需求主要由二产相关行业带动，随着经济结构的调整，二线城市服务业实现长足发展，写字楼市场需求持续增长，长三角、珠三角、京津冀、成渝经济圈、长江经济带这些城市群中的领先二线城市的写字楼市场开始崛起，随着优质写字楼项目的不断投放市场，企业选址也不再单纯只考虑一线城市，一些人才供应充沛写字楼性价比更高的城市也进入企业选址视野，这反过来也推动中国的经济布局在各区域的发展中更趋均衡。

　　过去20年，为应对气候变化，中国持续践行绿色可持续发展理念，在2009 年中国即宣布到2020 年要在2005 年的基础上单位国内生产总值碳排放降低40%-45%。2015 年，中国进一步提出二氧化碳排放力争于2030 年前达到峰值，2030 年中国单位国内生产总值碳排放将比2005 年下降65%以上。根据中国生态环境部发布的报告，2022年与2002年相比，中国单位国内生产总值二氧化碳排放下降超过51%。在此背景下，具有可持续性发展性的绿色建筑快速的融入到商业地产的融、投、建、管、退的各个环节，Leed、Well、绿建等各种标准不论是新开发的物业，还是存量物业升级改造中均被广泛应用,在大型企业租赁、或者投资机构收购的过程中，践行绿色理念的资产明显更受到决策者的欢迎。同时，经由三年疫情，企业租户对于员工的健康水平和幸福指数也愈加重视，因为这直接关系到更好地提高员工的生产力，从而保证企业利润，因此，近些年中国的健康建筑发展取得了不错的进展和显着的成绩。从中国WELL认证项目实施情况来看，2015年中国还只有34万平米的项目申请WELL认证，而到2021年已有超过920个项目参与了WELL认证或评价，约超过4206万平方米注册获得认证或评价，其中商办项目占比超过28%。

　　此外，随着城市发展进入到成熟阶段，核心区域土地资源的匮乏让投资者、开发商、终端使用者及政府对既有低效物业的更新和再利用越来越重视。通过更新或改变现有物业的功能及用途以适应当前及未来城市经济的发展的需要是推动城市发展的重要方式。由于经济的不断发展，经济结构的不断调整，原有的一些规划和项目的功能已经不符合当下城市发展，需要对这些项目的使用功能和用途进行重新布局和调整。这其中既包括原有的工业类资产向适合于服务业发展功能的转变，也有因市场萎缩或过往过度建设导致供需不匹配造成亏损的项目的改造。以北京为例，过去几年，北京商改办、酒改办的项目层出不穷，为市场带来了超过150万平米的改造面积，在北京写字楼供应有限的阶段有效的缓解了需求压力，平抑了市场租金水平，为企业租户提供了更多可选择空间的同时，极大的提升了楼宇的经济效益，也为政府提供了更高的税收。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为2023年以来商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的创新模式和创新案例？

　　刘兵：传统意义上看，办公类资产在供需平衡的市场条件下，对比购物中心、公寓酒店等其他资产，其具备着运营成本清晰、现金流稳定等优点，也因为所在业态在商业地产的供应量占比中较高的原因，一直备受资本市场的青睐，不论是自用目的的交易还是投资目的的交易，商办业态一直占据全国大宗交易的60%以上。这也是为什么中国首单类RIETs产品由中信证券于2014年发起了《中信启航专项资产管理计划》。

　　中国的公募REITs于2021年正式在交易所推出，尽管公募REITs市场放开了物流、公寓、产业园区等业态，其中工业类土地属性的办公类园区已经捷足先登到公募REITs市场，具有办公属性的产业园区共发行了8单，2023年截止到上半年在大宗交易市场，写字楼（含商务园区）类资产交易依旧占据了51%的市场份额，足以证明这个行业的优势。

　　从行业发展看，2024年消费类基础设施（零售类商业地产）开放成公募REITs的赛道之一，未来纯商业办公类基础设施是何时正式上线，相信指日可待。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为未来20年商业地产（写字楼、产业园）行业将呈现哪些翻天覆地的演化趋势和演化形态？

　　刘兵：一个城市的写字楼市场表现情况，代表了一个城市的经济发展情况，尤其是第三产业的发展情况，土地和新楼的供应量影响着企业的租金运营成本；一个楼宇的管理质量，影响着是否在所在区域能够稳定出租率、保持领先租金，创造了一大批优秀的资产管理人员团队。办公氛围的改善，极大的促进了第三产业的发展，也为企业的发展起到了推波助澜的效果，未来写字楼产业园可能发生以下几个变化：

　　1、资产现代化：随着远距离线上会议的技术越来越成熟、VR可能拉近人与人开会的距离，居家办公、混合办公在欧美大行其道。但写字楼作为办公聚集地的业态，尤其在华人的社会，其地位不会像欧美市场容易被替代，同时更为人性化和时代感的调整将明显的展现出来。

　　2、管理标准化：我们看到全联房地产商会写字楼分会不断带领行业从写字楼开发标准化、到运营标准化不断制定着行业的标准，标准化不代表同质化，却会带来更好的客户体验以及投资资金的利用效率。

　　3、业主机构化：中国的商业地产发展的历史从北京第一个纯写字楼中信国际大厦（1984年）开始，才短短的40年，期间以开发企业和企业自建陆续通过不断的交易，把资产的所有权转移到各种机构手上，随着经济周期的演变和资本市场的成熟，我们相信不同的企业对商办资产的持有目的会发生转变，像伦敦、纽约等国际门户城市一样，更多的核心资产会转移到机构持盘。

　　4、资产证券化：之所以把房地产也归属于不动产类别，其资产的流动性是投资持有最大的障碍，随着中国资本市场的日益成熟，我们相信越来越多的商办资产会成为资产证券化的基础资产，让更多类别的投资人通过不同的投资产品参与到分享商办物业现金流以及资产增值的利润。

来 源： 房讯网