2023年，作为中国领先的商业地产主流媒体和活动平台，房讯网（FUNXUN）迎来了二十周年庆典，感恩二十载，携手再出发！二十年，我们与时代共进，我们与行业同行。二十年，我们记录时代也被时代记录，我们见证时代也被时代见证，我们守护时代也被时代守护。

　　2023年12月，针对商业地产（写字楼、产业园）行业的过去、现在和未来以及行业发展新模式一系列问题，全联房地产商会写字楼分会联合房讯网（FUNXUN）组织开展了"商业地产20年20人"专题采访活动，通过采访商会会长、常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，以"谁为行业赢得未来"为主题，致敬行业创新者二十年发展历程，并形成一系列报告成果在中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会上发布。

　　近日，全联房地产商会写字楼分会副会长、嘉德投资集团执行总裁汤炀接受了房讯网的专题采访。

嘉德投资集团执行总裁汤炀

　　房讯网：作为一名从业者，您认为过去20年商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的发展格局和发展成就？

　　汤炀：商办地产一直是经济兴衰的晴雨表，过去20年，中国的商办地产行业随着国家经济实力及国际贸易水平的不断提升发展格局成就显而易见，主要包括以下几个方面：

　　1、市场规模扩大：随着中国经济的快速发展，商办地产市场规模不断扩大，写字楼和产业园的数量和面积持续增加。就拿北京甲级写字楼市场为例从2001年的百万平米至2023年的两千万平米，存量增长20倍。

　　2、选址分布由点至面：过去20年随着商办空间需求的爆发式增长、城市规划及路网建设的相对滞后。商办市场选址原来的集中城市核心商圈逐步过渡到分散多区域商圈，一线城市呈现商办次级商圈、新商圈层出不穷、多点开花的现象。

　　3、行业创新：在商办地产开发和运营方面，持续出现一些创新的理念和模式，如智慧楼宇、绿色建筑、共享办公、专业产业园区等。从单一以空间租售为核心的经营业态逐步转为运管服务为核心。

　　4、多元化发展：商办地产行业逐渐表现出多元化趋势，职住结合、职商结合、多元化全方位配套成为商办地产越来越受青睐的开发运营模式。围绕客户入驻体验及需求，商办地产开发商逐渐摒弃单一品类的开发模式。城市综合体、完整配套产业园逐步成为市场的宠儿。

　　5、区域发展不均衡：受地区经济发展水平、人口流向、城市规划等因素影响，商办地产的区域发展不均衡度逐步呈现扩大趋势，5年前几乎所有一二线城市商办地产全面高歌猛进，近5年基本产业空间需求更趋向于向大都市圈集中，造成二三线城市的商办地产空置率普遍超过30%。

　　6、专业化发展：商办地产的开发和运营存在投资大回收慢的特点，经过20年的发展，原先粗犷开发运营的企业逐渐被市场淘汰优化。行业企业专业化程度不断提高，人才也逐渐向专业化程度高的企业不断聚集。行业规模及能力两级分化趋势严重。

　　7、公募REITs试点政策落地：行业企盼多年的公募REITs从政策到指引到试点项目落地再到资产类型拓展，商业地产"投融建管退"全链条彻底打通，为盘活存量资产提供实质有效的金融工具，有助于优化行业资本结构，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平，形成投资良性循环。

　　总的来说，过去20年中国的商业地产行业取得了西方国家近80年所取得发展成就，但从2018年开始随着经济增速的放缓及国际形势的不确定性，商业地产面临着前所未有挑战和问题，市场的变化和需求的变化使得行业的企业不得不着眼于持续创新及更精细化开发运营。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为2023年以来商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的创新模式和创新案例？

　　汤炀：2023年是中国后疫情时代开始的第一年，很多通过坚持和隐忍熬过疫情的企业反而没有熬过2023年的乍暖还寒。因此受此影响最直接的商办地产行业也被迫求新求变，虽然目前还不能确定所有的创新是否有长久的吸引力和生命力，但尝试变革本身是促进行业发展的基本生产力。我认为以下创新有可能对行业未来具备深远的影响：

　　第一，数字化智能应用：疫情3年商办行业面临最严重的问题就是人力资源供应的不确定性。以往需要大量人工介入的管理服务随着疫情的阻断停滞也被动转向数字化自动化自助化的场景。实施方尝试数字化应用后经历初期的阵痛期进入稳定期后往往会感觉到相较于专业团队，数字化平台更稳定，更效率、更专业智能。通过数字化技术的使用和数据库挖掘，甚至能够更灵敏地捕捉到空间里的生活、工作或消费人群需求变化，能够更快速地满足他们的多样化需求。譬如开发管理系统、租赁管理系统、物业管理系统、客户信息系统的大规模应用及数据底层打通不但可以极大的节省专业从业人员聘用、提升商办全流程的管理效率和控制精度，还可以通过智能化数据分析挖掘出跨平台跨业态的策略决策。

　　第二，多元化空间设计：2023年是中国00后新势力全面进入工作岗位的一年。各行业从业者基本集中在80-00后这些普遍接收过高等教育，有着较高的专业素养及鲜明个性的年轻人身上。他们对工作生活的品质要求更高、消费需求更旺盛、接收新鲜事物能力更强，同时更善变及不包容。因此商办地产在空间设计上越来越多的迎合这方面的刚需，出现了空间用途更丰富、空间性质更多元、空间可塑性更强的商办产品设计建设理念。办公空间已经不再是人员聚集工作开会的物理场所，更是消费场所、休闲场所，甚至是学习提升的场所。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为未来20年商业地产（写字楼、产业园）行业将呈现哪些翻天覆地的演化趋势和演化形态？

　　汤炀：未来永远会比预测的来的更快，且更匪夷所思。因此未来20年商办地产的演化趋势和形态没有谁能够准确预测。但有些从逻辑上推演，以下演化趋势可能会成为未来商办地产的方向：

　　行业分工细化进一步提升：商办地产行业存在产业链条长、投资回收周期久、专业素质要求高等特点。单一业主完成全链条操盘就需要更大的运营规模及更高的专业能力，同时也承担了更大的风险和不确定性。未来20年呈现的商办地产参与者势必会形成更细分化的专业公司承担全链条的某一阶段的业务。专业承建商承担开发建设、金融投资人持有物业资产、资管方负责招商运营，甚至物业管理中的服务分包也会出现更强大、更专业、更具规模的专业巨头。这些功能目前往往由一个企业集群内各部门承担，但未来随着专业企业的专业程度提升、服务水准优化、商业信誉可靠。商办地产的持有人会越来越愿意让专业的企业干专业的事情。

　　资产证券化普遍推行：目前中国的商办地产持有者多数为原开发商和资产投资人，投资收益主要依靠租售回报。纯按出租的话，中国核心城市的资本化率基本低于5%的，换句话说回收期超过20年。因此如何快速回收投资成本、实现规模快速扩张就成为未来的投资人的核心诉求。随着中国公募REITs试行范围不断扩大，相关管控政策和税务政策的成熟。未来资产证券化将会成为商办地产的退出方式的主流。

　　办公物理空间基本打破：2020-2022年3年疫情，商办空间利用率空前低下。远程办公从一个新鲜事物成为了日常刚需。2022年也是00后新势力进入社会开始工作的一年。职场主力已经为80、90及00后所垄断。这代人有着更强的消费意愿、更鲜明的个性特征、更能接受新概念新模式。因此传统的商办空间已经不能满足这一代职场客户的需求。未来任何场所均有可能成为商办空间，后期居家办公、消费场所办公、甚至景点办公均会成为常见的现象。商办地产商或可能转为平台服务方、场景设计方、工具插件提供方。实体商办地产和虚拟商办地产共存。

来 源：房讯网