2023年，作为中国领先的商业地产主流媒体和活动平台，房讯网（FUNXUN）迎来了二十周年庆典，感恩二十载，携手再出发！二十年，我们与时代共进，我们与行业同行。二十年，我们记录时代也被时代记录，我们见证时代也被时代见证，我们守护时代也被时代守护。

　　2023年12月，针对商业地产（写字楼、产业园）行业的过去、现在和未来以及行业发展新模式一系列问题，全联房地产商会写字楼分会联合房讯网（FUNXUN）组织开展了"商业地产20年20人"专题采访活动，通过采访商会会长、常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，以"谁为行业赢得未来"为主题，致敬行业创新者二十年发展历程，并形成一系列报告成果在中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会上发布。

　　近日，全联房地产商会写字楼分会副会长、世桦嘉润总经理李芳月接受了房讯网的专题采访。

世桦嘉润总经理李芳月

　　房讯网：作为一名从业者，您认为过去20年商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的发展格局和发展成就？

　　李芳月: 作为一名从业逾17年的房地产经纪老兵，我经历了国际最知名经纪机构，同时见证了国内经纪机构世桦嘉润在短短几年时间内，成长为国内服务各行业头部企业的主流机构，我本人对于国内商业地产近20年的变化发展感同身受。

　　1、首先来讲，整个市场的规模和盘子呈现指数级的增长。以北京为例，2003年，整个北京甲级写字楼存量仅有不到250万平方米，平均租金不超过120元每月每平方米；而2023年，北京甲级写字楼存量已经超过1,300万，平均租金超过312元每月每平方米（哪怕经历了疫情三年，租金连续下行）。

　　2、核心商圈甲级市场的需求主体从过去的"纯外资企业占交易主体"，逐步演变为中资企业（民营或者国有企业）成为市场交易主导者。从最新交易数据显示来看，中资企业扩租、新租、购置的交易量早已经在整个市场的交易占比超过80%还要多。

　　3、房地产经纪的竞争越来越激烈化、本土化、多样化，经纪人才流向呈现多维度。过去在高端交易市场，服务市场顶级企业以及主流甲级写字楼和商圈，基本为传统外资经纪机构所垄断。而伴随着中国经济的腾飞，服务好中国本地企业成为市场需要的主旋律。一批中国本土的优秀经纪机构孕育而生。"更适应中资企业文化""快速""直击交易的核心问题"、"深耕"，让优秀的本土经纪机构在市场交易份额越来越高，且逐步占据主导。与此同时，越来越多拥有外资经纪机构资深经验的专业经纪人员，要么创立属于自己的经纪机构，要么加入到已经具备规模和影响力的本土机构。这样的趋势，未来将会进一步深化。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为2023年以来商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的创新模式和创新案例？

　　李芳月：用户企业在应对当下环境的挑战，不确定性等情况，对于投入大规模的办公室一次性成本，越来越谨慎；而开发商在应对办公楼需求兑减、空置率起高的情况下，如何有效吸引租户入住，谋求做的更多。 因此，为企业提供"量身定制"服务， 尤其是为大企业提供装修量身定制服务，越来越多，企业真正实现"拎包入住"。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为未来20年商业地产（写字楼、产业园）行业将呈现哪些翻天覆地的演化趋势和演化形态？

　　李芳月：随着中国房改的推行以及我国居民对于住宅的需求结构性调整，未来商业地产对于每一个房地产开发商的重要性越来越高。而商业地产，尤其是具有核心价值的商业地产，本质是"通过有效持续的运营， 获取资产价值的最大化"。此种情况下，我们可以预见到的是：

　　1、未来楼宇将越来越健康、智能，但开发商招商、运营的能力，拥有资深实操的专业才干团队，在未来将成为商业地产价值的关键因素，且该护城河将越来越高。而未来一旦商业地产Reits开放， 将进一步扩大这样的资产持有商的多项能力。

　　2、房地产经纪作为商业地产招商运营的基石，房地产经纪机构的专业化将成为生存的基础。过去依靠信息差、纯资源型成交，将越来越少。真正能够为企业提供有效价值将是属于经纪机构自身护城河的真本领。

　　3、科技将越来越多的运用到商业地产的日常运营中，未来也将更多融入到商业地产的招商以及房地产经纪的日常工作。 但是这样的运用替代不了人的作用，代替的是人做大量基础、重复性、可标准化工作。

　　4、中资企业新一轮出海，尤其是跟随一带一路的出海，越来越多。过去商业地产的先进经验，我们是向欧美市场，向日本，新加坡学习。而未来，国内大量实践经验的方向输出，尤其是东南亚市场。

 来 源： 房讯网