2024年12月10-11日，中国写字楼产业园发展论坛第21届年会在北京富力万丽酒店成功举行，主题为"蝶变与新生：前行的力量"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席，论坛年会聚焦宏观经济与商业地产、运营管理与资产管理、营销创新与渠道整合、城市更新与科技赋能、新质商办与新质生态、公募REITs与企业出海六大核心主题，深入探讨写字楼产业园行业发展趋势及创新的战略路径和解决方案；年会期间还举办了京津冀写字楼产业园千企千楼资源对接会，并发布了《2024年中国写字楼产业园品牌影响力报告》，以及2024金厦奖·中国商业地产年度评选颁奖盛典。

亿翰股份董事长陈啸天

　　亿翰股份董事长陈啸天在演讲中表示，房地产行业正展现出止跌回稳的积极迹象，从二手房市场来看，上海上个月成交量达到了2.7万套，创下了44个月以来的新高；北京则成交了1.8万套，为20个月以来的最高值；深圳的成交量也达到了7125套，是50个月以来的最高点，广州的二手房成交量也达到了40个月以来的峰值。 在新房市场方面，虽然11月的数据尚未出炉，但10月份全国新房成交量在连续15个月下跌后首次出现反弹。值得一提的是，10月份的成交量甚至超过了传统的"金九"时期，达到了"银十"的最佳表现。由于房地产行业的规模庞大，楼市的止跌回稳是一个从中心向外扩展的过程，需要一定的时间。

　　以下是亿翰股份董事长陈啸天演讲实录：

　　大家下午好！我简单的汇报几个方面的观点。

　　第一，为什么是"止跌回稳"没有退路。我是这样理解的，大家看到昨天方向性的会，明天又会开一个垂直的经济工作会议，可能有更多的细节会落实和发布。我对当下的判断是这样的，因为外部的形势大家都知道，我们都在应对；接下来可能明年上半年像钟伟老师讲的，明年上半年的冲击不会特别大，所以我们基本上做的就是预防。昨天的会议原文里面有一句话，防外部冲击，因此肯定要把内部梳理的稳妥一点。

　　有一些数字比较简单，楼市的止跌回稳，其实指的不是全国，更多的指的是城镇人口，因为农村不存在楼市的问题，城镇人口9.3亿，当下的止跌回稳没有退路，我们必须要稳住。前一阵子社会上很多的负面的新闻都跟当下的收入下降失业下岗还有楼市的波动有关。

　　《关于进一步加强农民工服务保障的若干意见》，里面涉及到就业、社保、子女入学，包括住房等等一系列问题。

　　为什么出这个文件，因为农民工是3亿，外出务工的1.9亿。刚毕业的学生可以进家政，其实现在家政业的待遇不低。官方的做法很简单，理论上家政业的从业人员总共有5000万，现在只有3000万，缺口2000万，大家知道每年大学生毕业1000多万。

　　我想讲的第一个，为什么我称之为止跌回稳没有退路，的确当下我们需要把基本盘稳住，9.3亿代表城镇居民，楼市只有稳住，这9.3亿，他们当下对社会的稳定就非常有意义。这是第一。

　　第二，讲几个数据，当下止跌回稳，在座的都应该是房地产行业相关的同仁，实际上我们当下的数据还是比较积极的，我给大家简单汇报一下，二手房的角度，上海上个月的数据2.7万套，44个月以来最高；北京上个月的数据1.8万套，20个月以来最高；深圳上个月7125套，50个月以来最高。印象当中广州的数据也是40个月以来最高。

　　新房11月没有出来，10月份全国新房的数据是15个月连续下跌之后第一次反弹，而且10月份的数据是2017年以来银十比金九还好。大家知道房地产行业的数据量太大，规模太大，楼市的止跌回稳肯定是从中心外扩，需要一些时间。之前我一直有一个口号，楼市止跌回稳全国看一线，一线里面的一手房看价，二手房看量。从这个角度看，当下的楼市止跌回稳目前的热度还没有下来。11月底的时候，当时一些中介开始到处发，意思就是说政策的效果已经下来了，接下来楼市肯定往下走。我说我跟你算一个数据就知道了，比如说上海，分成每个星期的平均成交数据，上海11月份每周的平均成交数据是888套到881套到910套，930套是一路往上走的，整个热度还是上行的，所以大家看12月初上海的二手房数据比11月还好，快接近每天1000套了，数据更好了。

　　所以，可能是大概率事情，明年很多地方会把楼市止跌回稳当做KPI，一手房是价格，二手房是量，这两个是考虑的重心，全国的成交量会不会稳住，我可以告诉大家肯定稳不住，今年的土地出让就可以看出来明年肯定下跌。

　　回到刚才钟伟老师讲到的，因为前一阵我在杭州召开的亿翰总裁会第23期，大概七八十个总裁大家一起交流，我们大家一致的看法，楼市从现在开始的确是在市场层面，一线城市包括一些中心城区开始外扩，不能叫回暖，就是止跌。市场这个趋势的确是存在的。第二个，企业的状态还需要时间，因为企业有一个经营的惯性，从市场和企业两个层面看，大家说2026年下半年这个行业开始往回走，不管是三年最高位跌到现在跌了一半还是国家现在把市场往回推，这个路子我们认为都是应该成立的。因为这个行业已经超跌了。第三个，谈逻辑的问题，因为在座有一些网上的舆论，大家都会受影响，都会问市场能不能回稳？我给大家讲一个最简单的道理，实际上在今年六月份、七月份之前，大家一直在讲过去几年不断的有政策出来，大家都说楼市应该可以回来了，但是我一直比较负面，我觉得不太可能。

　　逻辑很简单，尤其是今年九月之前，大家知道正式的官方行文非常的严谨。在今年9月26日之前，我们所有关于楼市的标签或者定义、文案，大家看所有的涉及房地产的标准的表述逻辑或者顺序都是这样，第一句话，防范化解重大风险，然后下面有三大赘述，房地产、地方债、金融。我之前一直讲，如果这个不放松你说楼市往回走，不可能。这个什么时候放松的，就是今年的9月26，因为很多人包括我在内大家可以看到原文，官方的行文不会乱写，大家仍然可以把9月26日会议原文拿出来看一下，跟以前的都不一样，因为它开篇讲了一句话，叫防范化解重大风险取得积极进展。我们之前都说坚持防范化解重大风险，9月26日的会是防范化解重大风险取得积极进展，没有这句话后面是不可能给楼市松绑的。第二段就说努力完成今年年度经济社会发展目标，如果把这个串起来就明白了，就是因为我们要完成经济社会发展目标，所以需要"夜壶"，这个逻辑在这里，所以房地产这一轮为什么我说还是相对乐观，在此之前我们房地产行业都是额头上贴一个标签的。

　　政策发现有这个松绑，松绑之后才可以说让房地产继续发力。今年的9月份之前，过去几年房地产有点像什么，特别像当下的中美之间的关系，美国一直希望跟中国脱钩，房地产过去三年说到底就一个状态，是在我们的经济、社会、金融三个系统跟房地产全面的脱钩。过去三年你想买，限购限价限贷，社会各方面有需求脱钩，经济也是全面跟房地产脱钩。

　　这一轮问题出在哪里，大家注意经济社会发展目标，这里面两个意思，经济要保住，第二个就是就业，大家看到珠海各个地方政府刺激就业更重要。所以这个事情在当下是有机会，而且我是相对乐观的，其实很简单，大家看看房地产的权重就知道了，它现在是国有占大头，所以我会相对比较积极的看，这是第三。

　　第四，关于昨天的会议，逻辑是这样的，比如说更加积极有为的宏观政策，所谓的超常规逆周期。更加积极的财政政策也没有提过，适度宽松的货币政策之前提过。所以这一次有很多的不一样，我想跟大家说，按照目前这两个方向，核心就是要更加积极有为，怎么样积极有为，就是超常规，就是用非常规的手段应对非常时期的非常处境。

　　更加积极的财政政策就意味着小作文有可能成立，就是2025年赤字率往上涨，简单说明年会有更多的钱往下放。第二个是适度宽松的货币政策，意味着我们会进一步降本降息，意味着我们按揭贷款也会下降，然后我们的企业的财务成本也会下降。简单的说就是防范化解重大风险和外部冲击，稳楼市股市。我理解稳楼市就是不能再跌，稳股市就是必须得涨。

　　最后跟大家讲一个，就是刚才我讲的，当下为什么我们对楼市的可能性相对比较积极一点。

　　更重要的一点，房地产业，说到底就一句话，你被需要你才重要。实际上房地产过去几年是被国家脱钩断链的，所以活的很惨，大部分的权重属性都是国有。第二，当下非常重要的一点是被需要，GDP未来指标包括社会就业都跟这个行业息息相关，因此我们还是比较乐观积极的，个人观点供大家参考。

  来 源：房讯网