2024年12月10-11日，中国写字楼产业园发展论坛第21届年会在北京富力万丽酒店成功举行，主题为"蝶变与新生：前行的力量"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席，论坛年会聚焦宏观经济与商业地产、运营管理与资产管理、营销创新与渠道整合、城市更新与科技赋能、新质商办与新质生态、公募REITs与企业出海六大核心主题，深入探讨写字楼产业园行业发展趋势及创新的战略路径和解决方案；年会期间还举办了京津冀写字楼产业园千企千楼资源对接会，并发布了《2024年中国写字楼产业园品牌影响力报告》，以及2024金厦奖·中国商业地产年度评选颁奖盛典。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨

　　世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨在演讲中表示，至少在接下来可预见的1至2年内，大部分城市的写字楼供需关系仍将倾向于租户一方。业主需同时关注增量与楼宇现有存量的优化，通过提升配套设施和增值服务来实现未来的差异化竞争。从中长期视角来看，资产的绿色化是不可回避的主题。随着越来越多的租户设定了明确的零碳排放目标，这将加速影响市场趋势。同时，绿色楼宇的认证与使用情况也日益受到重视。尽管在成本压力之下，愿意为绿色楼宇支付租金溢价的租户比例有所下降，但从资产管理的角度来看，绿色楼宇依然是一个至关重要的方向。

　　以下是世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨演讲实录：

　　今天我想从更加中观的角度，从我们和租户的对话当中给大家分享一些我们对办公楼市场的看法。

　　首先说一下我们的租户调查，世邦魏理仕在行业里面持续做这个事情，今年是第十年发布办公楼租户调查，到今天我们觉得这个事情变得更加有意义。包括刚开始钟伟老师分享对于办公楼市场特别是办公楼供需的失衡，也是大家目前非常关注的话题。我想来自租户的看法能够帮助大家理解办公楼未来的需求。

　　今天的分享大致分三部分：首先是从租户调查当中看到一个需求的动能的状态，我把这个状态定义为谨慎乐观。然后分行业去看，我们会看到的确和现在的中国经济有非常高的相关性，当中的新质生产力代表行业需求意愿表现更强劲一些。

　　这个图是世邦魏理仕每个季度定期维护、更新、追踪市场数据得出的全国18个主要城市的办公率的空置率水平，大家可以看到柱状，前三季度全国18个主要城市总办公楼净吸纳量172万平方米，全年估计在250万平方米，和2023年水平比还有5%的跌幅。这两年整体上每年250万平方米，回到疫情前平均每年550万平方米。如果说现在经济还是在结构性转型过程中，那么实际上写字楼作为顺周期的商业地产类型，需求的确反应了动能偏弱的问题，新增需求不到疫情前的一半，43%，这是我们看到的办公楼市场有挑战的一面。

　　每年的租户调查问租户一个问题，2024年全国办公楼租户调查收到的有效问卷230份，来自于全国的大中型企业。我们问题是未来三年贵司在中国的办公楼面积计划要增加、持平还是要减少？这个更多反应当下短期企业端的情绪，加总起来表示未来三年办公楼面积要增加的比例38%，这就是我在开始说的谨慎乐观当中的乐观部分，因为同样的问卷当中过去三年这些企业实际上增加了在中国办公面积的企业比例是35%，过去的三年是21年到23年，21年非常好，22、23年大家看到这个图，一年好，两年不好，到2027年是渐进式的复苏，通过这个图形我们看不到非常强劲的反转的可能性。

　　不同的行业呈现出来的需求的强度不太一样，这个图相对里面的数据比较多。简化一下，大家看中间的菱形的点，我们把200家企业按行业分类，细分行业里面表示未来三年增加中国的办公楼面积的比例减去要减少办公楼的比例，就是这个点所在的位置。

　　这个点但凡在零轴以上，总体来讲，代表这个行业未来三年从办公楼需求的角度有倾向要扩张，在零轴以下相反。

　　这个图上比较有意思，和国内目前的政府在推动的产业升级发展方向是一致的。首先是TMT产业，互联网产业，我们租户调查来看不太一样，我们看到这个行业过去的三年是在整合过程中，但是今年的调查整体的意愿略微有回升。

　　我们去细挖了一下，里面更多的是来自于toB服务的企业端，或者是来自于AI，大数据新兴的TMT分类。另外，专业服务业的意愿也相对比较高，在这个里面如果细分的话，国内的律所扩租的意愿最强。另外，可能出乎我的意料的是医药和生命科学行业，这个行业在过去的两年，其实在经历资本寒冬，但是我们的调查当中未来三年的扩张意愿非常强。一个是行业的周期，如果看美国的生物医药行业今年的投融资其实没有下降，国内更滞后一些。第二个细分的角度去看行业里面，特别是国内的中型的偏创新药和医疗器械的增速仍然保持相对比较高。也有一些行业基本上在零轴或者以下的，显而易见，房地产短期的情绪还是比较低落的。金融行业受到政策法规的影响，也受到金融市场波动的影响，整体看未来会出现行业的整合，有一些行业会有发展，有一些有收缩，总体来讲在零轴附近。

　　今年整份的调查问卷聚焦一个企业的办公楼租赁策略的问题，就是搬还是不搬，对租户和业主都很重要。搬还是不搬，回到这个问题的本身我们调查的结果非常简单，出来的一个最核心的信息或者一个观点，就是大家都在看成本，当然在成本以外，大家仍然会关注一些楼宇品质、区位，包括绿色低碳的话题。世邦魏理仕内部每个季度也会有调查，调查全亚太地区，全中国所有业务端的同事，他们告诉我们超过70%在服务的一些客户都在考虑续租还是搬迁的问题。

　　调查的结果做数据化的呈现，归纳为三部分，提问租户的问题是你决定搬还是不搬的时候，哪些因素是最优先考虑的？首先占据绝对领先的92%是在决定搬或者不搬的时候，首先考虑的是租金有没有节省。或者租约的条款是不是更加灵活，都是成本方面考虑。另外和成本相关的是资本开支，是我们搬迁过程中延伸出来的装修预算的问题，超过1/3表示装修预算是一个门槛。

　　我们先讲成本的部分，后两个牵涉到楼宇的品质，最后会讲绿色低碳。成本首先看一下现在搬的角度到底能不能省钱，外面有没有足够的选择，我相信是足够多。

　　我刚才讲全国办公楼整体的空置率24.8%，一线城市低一些，未来每年超过700万平米的新增供应，每年的净吸纳量250万平米，哪怕未来三年渐进式的复苏，我们仍然面临变得更加严峻的去化的问题

　　反过来对租户来讲，做搬迁决定的时候会面临非常多的选项，也会面临很多可以让他节省成本的选项，这些办公楼大部分都是甲级品质的。

　　传递到租金的价格上，今年的租金大部分的城市在加速的下降，原先跌5%、6%，今年变成双位数的下跌。这里面大家看到的还是租金报价，我们说的有效租金、实际租金跌幅更大。现在很多的业主对租金报价以外的优惠的条款给的力度非常大。

　　通过搬迁或者说哪怕不搬迁，很多的租户的确是着眼于或者也有这个能力去节省租金。

　　刚才和成本相关的另外一个是我们说的资本开支，装修预算的问题。在装修预算的问题上，我们看到只要表示在考虑搬迁的时候装修预算是一个障碍，或者决策过程中的难点，会对于像精装修房源，装修补贴这一类的事关注度会比较高。

　　实际上目前的办公楼市场上，特别是北京、上海这样的复杂化程度或者市场更成熟的地方，出现越来越多的和装修补贴或者定制化装修相关的方案，时间关系就不展开讲了，如果大家有问题和需求，也可以和我们业务同事联系，他们在这方面都是专家。

　　再分享一下，成本重要，楼宇的品质也同样重要。71%和60%是对于区位配套非常重视，同样是净吸纳量的数据看，我们做了不同的切割，切成甲级和乙级办公楼的净吸纳量。大家看到图上的演变非常的清晰，深色的部分是甲级办公楼，疫情前乙级和甲级是50：50，最近的几年我们看到的是90：10，特别是一线城市好几个季度是乙级写字楼以及办公楼净吸纳量是负的，甲级对乙级形成了挤出，前提是甲级写字楼足够的便宜。

　　我们问租户哪些是最重要的，其实结果我相信都是常识，排第一的不出意料，公共交通，是不是有地铁，或者地铁在步行可达范围内。另外，餐饮配套，商业配套，还有新能源车的充电桩，共享办公，其实都被提到。唯一一个我自己觉得意外的叫公共的会议空间或者活动空间，这个比我想的比例高非常多，接近70%。我们后续去访谈了一些客户，通过线下的活动，特别是金融行业和专业服务行业的一些租户和企业告诉我们，他们的确有这个需求，特别是面向个人的客户或者企业内部的宣讲和培训，但是在成本节降大的逻辑下，他们在自己的办公室内部划大的空间，哪怕是每个月要办一次，他也觉得这个目前不是很切合实际或者不是最佳的方案，这个情况下看看业主是不是有相应的解决方案可以帮助到他们，这个对业主也是一个启示。

　　最后讲讲可持续，绿色发展。首先我们调查的样本中有明确的趋势，2022年调查的时候样本中告诉我们有明确的零碳时间表租户占比只有11%，到了需要翻一倍，22%，到今年变成了30%。的确是一个长期的趋势，而且这个趋势是明显的。

　　这个30%的租户再细分一下，接近70%的零碳时间表是在2030年以前，意味着这一轮的租约或者下一轮的租约他要开始把和零碳、绿色、可持续相关的一些要素拿到办公选址里面来，这个对市场的影响是一个加速的趋势。

　　具体是哪些因素，有一些并不在办公的内部，有一些我们属于范围外的，公共交通、绿色出行的，和楼宇相关的，比如说绿色楼宇认证，在北京也非常的普及了。

　　另外深绿色的条款，很多的实际业务中会碰到的，实际的绿色能源的使用情况，能耗数据的分享，这些越来越多的被一些在ESG方面非常领先的租户，包括跨国租户越来越多的提到，这个是未来大家从资管的角度、楼宇开发投资的角度值得重视的。

　　对于绿色这一块，另外想分享的，虽然不是特别好的一个消息。但是我们看到今年大家在成本为刚的前提下，在我们调查当中表示愿意为绿色楼宇付出租金溢价的比例大幅度下降。反过来讲没有绿色认证的楼宇有20%的租户说要跟你谈谈是不是租金降一下，是向下兼容的趋势，防御性的角度、出租率和黏性的角度，我觉得绿色楼宇也是资管角度非常重要的一个方向。

　　因为办公楼的选址和租户的办公场所的打造其实是端到端的过程，不能选址了之后内部不管了，很多时候租赁的决策也是从实际职场的使用开始，越成熟的租户，越复杂的租户越如此。

　　对于职场内部的调研结果，我们看到的租户重视两个方面，一个是效率，大家还是需要通过科学的监测评估职场到底使用状况什么样，有没有更提效的空间和潜力。第二个，对于职场的品质也非常重要，员工的体验非常重要。

　　在这样的情况下，大家都在做什么事情？第一，人均的工位面积在压缩，2021年超过50%是10到15平方米，现在50%是5到10平方米，同时我们在办公室的活动空间，配套空间要求在提高。所以品质变得越来越重要，空间的多样性、空间和员工的活动的协同变得更加重要，所以我看到有很多的业主也在为为租户提供一些评估，这方面我们也有专业的团队。

　　最后，总结一下，租户的调查当中得出的一些观点和结论。首先至少在可预见的一到两年，大部分的城市供需的天平仍然有利于租方。第二业主的角度对需求的把握是需要增量和楼内的存量并重把控的。第三，整体的配套，各方面的优化、增值服务对未来的差异化很重要；第四，中长期角度资产的绿色化是绕不过的主题。

　　这就是我今天带来的办公楼租户调查的发现和分享，非常感谢。

 来 源： 房讯网