商业地产大宗交易是当下的一大热点。商业地产进入存量周期后，大宗交易与其间的资本运作越发繁荣。始于2000年初的中国商业地产大宗交易在2005年时达到小高峰，2006年的一纸“限外令”使交易量直线下降，2015年“限外令”取消后大宗交易又重新兴盛。

　　近年来，受到经济增速下行、中美贸易战、写字楼租金下跌等因素的影响，商业地产大宗交易有所降温，2019年上海市场成交总额四年来首次跌破千亿大关。但是未来不乏积极的信号。

　　1、办公楼面临竞争

　　根据戴德梁行数据，承接2018年大宗交易的活跃氛围， 2019年Q1的交易额占全年的44%，但受经济形势和中美贸易战等众多因素影响，Q2交易额出现下降，Q3及Q4市场开始回暖。

　　由于稳定的回报和资产管理模式，办公楼向来是全国大宗交易市场最主要的投资标的。根据高力国际数据，2019年全国办公项目成交金额占总交易额的67%。酒店、公寓、零售、综合体类交易占比有所下降。在不确定性大的环境下，投资人仍然偏好带来稳定现金流、且运营相较其他业态成熟的办公楼。

2017-2019全国商业地产大宗交易金额占比

资料来源：高力国际

　　不过，写字楼的地位也面临着竞争。重点城市优质写字楼出售标的有限，北京等城市核心区域出售资源更是稀少，因而带动可改造类物业受到投资者关注。同时，重点城市写字楼租金平均涨幅普遍低于其资产价值涨幅，使得写字楼的投资收益较低，因此更多投资商把目光转向增值型资产。

　　但今年释放了不少积极信号，包括中美磋商第一阶段协议签署、国内头部企业扩张、零售消费品牌型企业加速布局国内、金融业进一步开放等，这将提振信心并利好未来写字楼需求。

　　2、上海成交金额下跌

　　2019年上海市场成交总额相比往年略有下调，四年来首次跌破千亿大关。这主要是受中美贸易摩擦的宏观政经环境及上海写字楼市场供应量过大、租金下跌等原因影响。据CBRE世邦魏理仕报告数据，2019年四季度上海录得了22笔大宗交易，总计160.8亿元人民币；2019年全年累计录得68笔交易，总金额累计达847.2亿元人民币，同比下降了33.8%。

　　纵观2019年全年，上海交易的活跃度呈现了高开低走的态势，但其中也不乏积极的信号。首先，企业买家积极购置自用型写字楼。CBRE报告显示，2019上海全年写字楼交易中，企业购置占比40%，其中以银行、生物医药及TMT产业表现最为活跃；在自用型企业表现积极的助力下，2019年写字楼相关交易仍为成交的主流。其次，在线下零售市场告别寒冬的背景下，有成熟零售管理团队的投资者们已经开始积极布局。

　　从外资的净投资金额也可看出外资对上海商业地产的中长期发展仍充满信心：相比2016至2018年连续11个季度的负净投资额，近5个季度的外资净投资金额转正。

　　3、商业地产大宗交易展望

　　当前房地产行业金融监管仍在持续，市场资金进入房地产行业的各类渠道都遭到严格限制，但也绝不存在以房地产打压经济的意图。因此，在本轮货币宽松周期中，商业资产大宗交易虽然很难达到2016年“钱多抢购”的狂热程度，但会比2016年的行情更持久，更稳健，市场会更加注重资产质量和专业能力。

　　观察全年商务园区写字楼租赁成交，TMT企业仍为第一需求来源。回顾2019年，科创板开板、世界人工智能大会顺利举办、5G商用牌照正式发放等里程碑，记录着科技行业引领创新驱动型经济发展的瞬间。上海力争到2020年形成科创中心基本框架，随着国家重大科技基础设施群的逐步完善，科技产业的集聚效应有望带动商务园区写字楼持续稳定发展。

　　展望2020年商业地产大宗交易市场，在写字楼投资上需采‘防御性’策略，可多关注核心区优质写字楼、产业聚集区的商务园区写字楼及新兴市场中的标杆项目。而零售投资需为投资者积极关注的焦点，尤其是人口密集区及人口净流入区的社区型或区域型商业。

　　来源：海银财富

编辑：wangdc