疫情当前，商业地产投资市场活跃度亦受影响。然而大中华区经济韧性不减，疫情过后市场将如何复苏？区域内投资风口在哪里？CBRE世邦魏理仕近日发布《2020年大中华区房地产市场展望》系列之投资篇。

　　CBRE亚太区租户研究主管、CBRE大中华区研究部主管蔡詠嘉表示：大中华区低利率环境将持续。中国央行预计将在一季度进一步降准降息以缓冲新冠肺炎疫情导致的经济下行风险。风险利差将由此扩大，从而为商业地产投资活动提供支撑。近期的经济预测显示2020年美联储或将维持现有利率水平，预计香港和台湾利率将跟随这一走势。尽管低利率环境将持续令投资者受益，但借助租金上行的周期性投资的操作空间仍较为有限。CBRE预计，结构性投资主题将在2020年变得更加突出，但受疫情影响，短期投资情绪转弱，交易量有望于下半年回暖。

　　中国内地市场：结构性投资和周期性投资的再平衡

　　收益率利差扩大使投资性物业更具吸引力：受到新型冠状病毒疫情持续时间和规模的不确定性影响，2020年的中国内地大宗交易市场可能面临短期波动。在疫情结束后，更为宽松的货币政策，更低的利率环境，以及逐步复苏的租赁市场情绪将促使投资活动迅速活跃起来。为减轻疫情对经济发展的负面影响，我们预计，2020年仍有进一步降准和降息的空间。

　　国内险资将保持活跃：低利率环境促使机构投资者在2020年密切关注包括投资性房地产在内的另类投资标的，以提高投资组合的整体回报。保险公司对投资性物业的配置每增加1个百分点，理论上意味着释放约2,000亿元的新增资金。

　　跨境地产基金仍将活跃于中国的大宗交易市场：亚太区封闭式跨境地产基金将在未来5年向中国内地商业地产投资市场投放100亿美元，且投资物业类型更加多元化。在疫情得到有效控制后，中国政府预计扩大基建投资以稳定经济增长，物流地产的基本面将持续被投资者看好，对平台的股权投资将继续占主导地位。

　　开发商在偿债高峰期寻求流动性，带来房地产债投资机遇：投资者在不同物业类型间配置偏好的转变反映出当经济不确定性上升时投资者的投资策略再平衡，即降低周期性投资的比重并增加结构性投资的比重。周期性投资策略之一是房地产债。开发商在偿债高峰期寻求流动性，带来房地产债投资机遇。而为解决流动性问题，内资开发商也将积极寻求变现所持物业。

　　科技企业集聚板块的商务园区和写字楼关注度提升：写字楼租赁前景的不确定性是投资者在商业周期后端的主要顾虑。鉴于此，投资者可以聚焦从高科技产业聚集中获益的，更具租金韧性的优质写字楼/商务园区板块。

　　核心区位的优质写字楼物业提供防御性租金收益：对于拥有大量资本和长期持有能力的投资者而言，门户城市核心区位成熟的写字楼能够提供防御性租金收益，并且由于核心区位土地供应的稀缺性，这类物业拥有长期的资本增值潜力。

　　零售物业重回投资者视野：虽然零售领域在2020年的前几个月受到疫情的严重影响，但受惠于居住区向相对缺乏优质购物中心的城市外围拓展这一长期趋势，运营良好的区域型/社区型购物中心仍是结构性投资的优质选择。同时，全渠道零售的蓬勃发展也为零售物业的租金和资本价值增长提供了新的动力。

　　物流地产仍是重要投资目标：在现代物流设施在中国的渗透率仍不足10%的情况下，物流地产将继续为投资者提供结构性投资机遇。持续不断的大规模募资为物流领域的投资提供了有力的资金支持。尽管我们对未来三年物流地产的租赁基本面总体保持乐观，但投资者对目标回报率的预期需更具理性，并充分认识到部分中西部城市，特别是那些疫情较为严重的地区，在短期内面临的需求减弱及供过于求的风险。

　　另类资产获得更多关注：伴随着中国经济的长期结构性调整，数据中心、长租公寓和冷链物流等另类资产的投资热度上升。这次疫情反映出部分城市仍缺乏足够的此类设施。这些领域不仅发展潜力很大，受经济周期的影响较小，并且与中国政府发展高科技和基础设施的计划相契合。

　　资产管理的重要性提升：在2020年，预计充足的流动性和较低的利率将使房地产收益率保持稳定。尽管如此，鉴于较高的空置率和新冠疫情对需求的影响，部分二线城市的写字楼投资回报率或将面临上行压力。物流地产的投资收益率预计将基本保持平稳。CBRE认为，资产管理是投资者提高物业租金收入，挖掘项目潜在价值的重要手段。投资者和业主应有效地响应租户对灵活性，体验感和空间效率上逐渐提升的需求。

　　香港特区市场：交易量有望反弹

　　2020年上半年投资情绪将保持低迷，但年内有望反弹：地缘政治风险和新型冠状病毒（COVID-19）爆发将在2020年影响香港的房地产投资市场。预料联储局将维持稳定的利率政策，本港很大可能继续维持低利率环境。交易量将在2020年上半年显着下降，并且仅在冠状病毒爆发减弱后才会逐渐上升。如果年中之后经济动力有所改善，2020年下半年投资需求可能会强劲反弹。由于中国内地投资者的投资意欲减弱，为本地和外国机构基金提供了收购资产的机会。尽管经济风险持续升级，融资成本低将可继续使投资回报率保持较低水平。此外，2020/2021年各个商业房地产市场的新供应量和空置水平将保持在可控制水平内，这也将限制投资回报率的上行空间。

　　随着投资者对核心区写字楼租金调整作出反应，写字楼回报率在2020年可能出现轻微反弹，但受可供投资项目所限，写字楼资产的价格的下行压力只保持在窄幅水平以内，写字楼大幅度减价促销的可能性极小。预计2020年投资者对工业项目的兴趣将保持稳定。尽管工厦改建为“非污染性工厦”所牵涉的保地价费用或会影响投资者的投资意欲，增值型投资方案仍继续受欢迎。在5G科技发展带动的需求下，数据中心将会继续成为较活跃的资产类别。一些适合发展医疗中心、健身室、教育中心等的商厦也会因其行业增长迅速而受投资者追捧。

　　台湾地区市场：投资兴趣浓厚

　　自用型买方持续购置工业型地产：尽管新型冠状病毒疫情爆发将影响全球经济成长步调，惟目前台湾经济成长动能来自本地需求，所受冲击可能较小，预期于今年度调整政策利率的可能性仍然不高。

　　由于低利环境将有助支撑自用型买方的置产需求，预期今年本土企业仍将活跃于商业地产市场。值得注意的是，低利率水准也意味着卖方资金压力小，无迫切处分资产的需求，加商业地产投资市场活跃，反而将促使卖方采取较坚定的价格态度，预料今年买卖双方价格的认知差距可能扩大，进而拉长协商时程。

　　受惠于台商返台投资意愿增强，加以本土电子业厂商寻求扩厂机会，预期2020年工业地产购买需求维持旺盛。然而台湾北部县市的工业地产价格已经升至高点，可能阻碍短期内的交易量，并促使部分自用型买方转往价格较为实惠的中南部地区。

　　办公室投资活动活跃：展望2020年，表现强劲的商办租赁市场将促使机构型及私人投资人持续关注台北写字楼投资机会，惟台北市中心内欠缺整栋可投资标的，有投资需求的买方将转而考虑购买分层写字楼，或正在规划及兴建中的写字楼。CBRE研究部预期，2020年将看到部分开发商积极出售处于非核心地区的在建写字楼或厂办大楼，希冀吸引具自用需求的大型本土企业青睐。另一方面，预料本土资产管理公司及数家保险公司也将持续购入位于台北主要商圈的分层写字楼。

　　考量本土保险公司资金充沛无虞，预料2020年台湾保险业者将持续活跃于地产投资市场，以提高地产投资比例；收益型物业将是其主要的评估标的。带有长期租约的商业地产将持续受到保险公司青睐，且台北市不再是保险公司唯一的选择，部分业者愿意评估位于其他主要城市的优质标的。此外，为追求较高的报酬水准，特定保险公司将持续关注物流设施及仓储等资产类型。

　　CBRE研究部预测，未来数季内整体商业地产价格将维持稳定，主要是投资人的价格敏感度高，普遍不愿意追高价格。在台北写字楼租金呈温和成长的趋势下，预估台北写字楼收益率将微幅升至2.64%。零售商场方面，即便可投资标的有限，部分业主可能降低售价以吸引投资人兴趣，使得整体零售商场收益率于今年内小幅升至3.15%。

　　来源：世邦魏理仕