今年疫情使写字楼空置率上升、租金下降，并令物业的估值有了议价空间，于是，一些深谙逢低买进的房地产投资资本已开始行动。

　　大宗交易在复苏

　　疫情尚未结束，物业大宗交易在一线城市和重点二线城市已经有复苏迹象。上海银行斥资48.53亿元购买上海董家渡地区绿地外滩中心T2幢办公楼，弘毅投资联合海外地产基金以19.5亿元共同收购北京东方文化艺术中心办公楼，基汇资本收购杭州欧美金融城T6办公楼，都是其中较大的手笔。

　　远洋资本在5月向光大安石买入位于上海漕河泾开发区的H88越虹广场同样值得注意。因为就在几个月前，它刚退出上海大宁商业广场，售价目前尚未透露，但根据远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳接受观点地产采访时，曾称已退出项目的实际收益水平都超过30%来推算，其内部收益率也应不低于这一标准。

　　上海大宁商业广场于2017年被远洋资本收购。收购后，通过推出公共水吧、提供公共会议空间和租户月度座谈、节假日集体活动等硬、软性服务，改进了相关配套服务，提升了租户服务水平和用户黏性，令该项目在当前空置率上升的大环境下仍保持较高出租率，且成为上海较为罕见的租金继续上涨的商办物业。

　　这证明了在当前经济周期下行的大环境中，通过前端介入相对较低市场价格获得的具有改造更新和增值潜力的优质标的，改善运营，在市场反转时整体退出，回笼资金的操盘模式已得到了市场验证。

　　低价入好时机

　　相对较低的价格并不容易获得，需要市场大环境的配合，而如今正是较好的机会。

　　还是以远洋资本买入H88越虹广场为例，据界面新闻报道，收购价为19.67亿元，折合单价3.52万元/平方米。而光大安石2017年买入该写字楼时价格虽然没有公布，但参考同一年附近体量接近的凯科国际大厦收购案（AEW向凯德买入，总建筑面积40,445平方米，总价15.6亿元）的3.85万/平方米单价看，近三年时间并没有给H88越虹广场带来多少溢价。其中不乏大环境的关系——疫情对写字楼估值所带来的影响。

　　此外，今年已确定无论国内还是国外，货币环境将更加宽松，国内不到3%的CMBS利率和国外近乎零的利率水平或许会促使国内、国外的大宗物业投资活动迅速复苏。

　　因此，业内人士认为今年是买入大宗物业的较好年份，事实似乎也验证了这点。以大宗物业交易最频繁的北京、上海为例，第一季度前者成交7宗大宗物业，成交金额180亿元；后者成交16宗大宗物业，成交金额240亿元。在疫情之下，这种表现已相当不错。

　　审慎入局有原则

　　莱坊资本市场部董事郑楠表示，目前确实是收购的不错时机，但也要对退出的时间、方式充分估量。特别是需要进行改造升级而不是单纯持有等待升值的物业，不仅需要交易前反复评估价值，还需要在接手前就明确退出渠道，交易后更要进行高效闭环运营管理，提升物业品质，从而得以在合适时机获利退出。

　　为此，他有三个建议：

　　● 第一，交易前最重要的评估指标之一是该物业的退出方式及策略，这是实现收益最大化的必要条件；

　　● 第二，从风险控制的角度看，交易的物业应尽量位于一线城市或者发展强劲的二线城市，特别是北京、上海两地，还有近期互联网产业发展迅猛的杭州；

　　● 第三，流动性较强且经营风险较低的写字楼是目前大宗交易中最好的保值甚至增值资产（占一季度大宗物业成交额56%），但物流和数据中心也不妨关注一下，其租金近年来一直呈上升态势，今年的新基建、5G和生鲜电商更会给高标仓库、冷链仓库带来机会。

　　莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管陈铁东表示，对于商业地产的投资中，对整个宏观经济及房地产周期的准确判断及对不同商业或工业地产业态的研究判断，非常关键。对于每种不同物业类型做详细分析的时候，要根据和该物业品种相关的宏观经济周期、房地产市场表现、产品的竞争关系以及所在区域的未来发展展望来判断投资机会，在“投、融、管、退”各个环节做到专业水平，从而获得好的收益。目前大多数国际机构投资者仍然积极地寻求写字楼、物流仓库和数据中心的投资机会。

　　来源：莱坊

编辑：wangdc