随着亚太区经济活动逐步恢复，各行各业包括房地产业界都开始着眼于如何重返市场。只有当人们真正重返到经济活动与工作场所的“舞台”后，资本才能进行配置和运作，这一点有望在2020年下半年更趋稳定。那么，房地产投资者应当如何应对这样的“后疫情时代”？疫情爆发之前显现的趋势现在是否正在加速？市场的短暂“停顿”又反而会带来哪些机会？

　　投资者正密切关注亚太区各国、各行业的恢复情况。过去几周，房地产交易刚刚开始出现增长的迹象。深入来看，个人资产出售于2月和3月停滞，如今已重新开始。我们与投资者沟通后发现，实施新的资本配置之前，维护现有投资组合仍然是当前要务。由于特定资产类别的收益下降，许多投资者开始重视资产管理。尽管待投资金额达到约400亿美元，大多数投资者仍保持观望，希望价格能够较新冠疫情爆发之前大幅下降，以吸引其立刻进行交易。我们预计会出现一定程度的市场错位，但迄今为止，亚太区基本未出现萧条迹象，许多业主资金充足，且设有中长期投资目标。

　　从目前情况来看，投资者很可能会根据以下战略要点重新定位投资组合：

　　提高多元化程度。从市场信心变化的速度来看，此次疫情显然属于黑天鹅事件，这让投资者明白，最好的防御是保持地域和业态两方面的多元化。我们认为，为了降低风险，投资者很有可能提高房地产资产的多样性，并考虑投资非自身专业领域会带来的风险/回报指标。

　　加强策略本地化。投资者越来越关注基金与合资企业，以实现策略的本地化。由于旅行限制增加了勘察新市场的难度，投资者重新携手拥有实地经验的投资经理和拥有本地业绩记录的基金，共同助力本地市场的地理扩张战略。

　　应用防御性策略。随着区域性地逐渐重新开放，防御性资产将成为重中之重。物流、教育、公寓和数据中心已成为投资者近期关注的焦点。过去2个月，物流地产和数据中心合资企业获得了超过60亿美元的资金。我们认为这预示着未来的经济活动趋势。

　　可持续性与技术转型。投资者将关注更稳定和低风险的优质资产，以实施企业的重返市场计划。可持续性更强的资产、管理更好的城市以及更强劲的增长驱动力，都将展现出不凡的吸引力。例如，根据仲量联行的排名，东京是亚太区最具创新能力的城市，将吸引大量投资者。此外值得注意的是，阿里巴巴最近在新加坡收购了一项可供业主自用的资产，为自身在当地的发展奠定了基础。各方对租户需求的未来短期变化意见不一，但合作的趋势很可能会继续，且科技行业将继续主导办公空间需求。

　　提高投资安全系数。近期市场上关于办公楼前景的讨论十分热烈。虽然目前尚无法具体预测在未来5至10年，每100名员工是否需要更多办公空间。但从长远角度来看，投资者在选择所要投资的市场时，可以考虑空置率较低且新增供应较少的市场，来提高投资安全系数。

　　市场接纳新型解决方案

　　面对目前这样的市场情况，投资者需要积极采取战术策略。我们预计，从下半年开始将出现更多售后返租的交易类型。面对流动性限制，全球企业将尽力处置密集持有的房地产资产，从而获得流动资金以满足营运需求。另一方面，售后返租结构带来的稳定收入会吸引想要保障防御性收益的投资者。市场也已准备就绪，可以接纳更具创意的解决方案。投资者亦正在关注私有化与可转换债券结构，这可以帮助资金紧张的企业释放资产。

　　全球经济尚处于长期复苏过程的初始阶段。各个市场的人员逐渐复工，将按照自身情况重新开放经济、复苏房地产行业，相信重返市场的节奏各不相同。而房地产投资者普遍较耐心并注重长期投资，因此会比较冷静地观望市场，但他们同时也是市场全面复苏的重要基础所在。好消息是，通过近期与亚太区投资者们的沟通，我们很高兴地看到他们已经开始满怀信心地重返市场。

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc