柏文喜  IPG中国首席经济学家

　　金融支持房地产的强力“组合拳”出台后，几大国有银行迅速响应。11月23日以来中国银行、农业银行和交通银行、工商银行、建设银行等先后与多家房企签署战略合作协议并给予巨额授信额度。农银与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企达成战略合作协议，交行分别给予万科、美的置业1000亿、200亿授信；中银给予万科1000亿授信。工行则与万科、金地、绿城中国、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉等12家房企签约，意向融资6550亿元；建行与8家房企签约，覆盖中交建、首开、越秀等国央企及民企万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华等。

　　一系列的高层定调，加上“第二支箭”和可能的“第三只箭”的火速跟进，正让这场房地产救市行动走向纸面。万亿级的各家银行与房企“总对总”的融资意向“军火”驰援，似乎让房企的融资环境急速改观，以至于凤凰网地产的报道戏称说房企融资实现了从“ICU”到“KTV”模式的迅速切换。政策出手之快和政策组合多样令人眼花缭乱，但此波“速效救心丸”到底能起到多大作用，能否成功救市从而挽救深陷困境的一众房企于水火煎熬之中，这才是行业比媒体和资本市场更关注的问题。

　　纵观“金融16条”，大多都与房企融资及化解债务风险和保交楼相关，旨在防范行业形势可能的持续恶化所造成的金融风险扩散，和无法保交楼可能引发的社会问题，而非让暴雷房企重生，因此相关政策看起来很难惠及出险房企与陷入困境的房企。比如以银行保函置换预售资金监管这一措施，出险房企因为信用缺失而根本无法获得银行保函；“国家队”出面增信支持民营房企发债的措施貌似力度很大，但增信所需反担保或质押措施比房企直接向银行融资更苛刻，导致即使优质民企至今也未大幅度采用，实际落地额度与覆盖面都相当有限。而“金融16条”结合2000亿元“保交楼”专项借款措施，鼓励商业银行支持“保交楼”的结构性政策工具，主要面向保交楼，对于暴雷房企而言根本无法如优质房企那样获得相关融资。

　　此次各大国有银行以万亿规模授信支持房企融资，在行业实操层面来看更只是为呼应央行“金融16条”精神的应景之举，被某财经媒体称为“表演式授信”，市场普遍预期如果能够象“挤牙膏”那样释放出部分贷款就已相当不错了。因为目前各家房企在销售去化不畅所造成的资金压力下，能够满足贷款条件的项目贷款基本已经作满，公司总部的信用贷授信额度基本早已用完，而自持经营性物业要么已作了ABS或者类REITs融资用于之前的加杠杆或补充流动性所需了，要么也作了期限更长、利率更低的经营性物业贷款或存在抵押问题。

　　甚至为化解房企母公司的流动性压力，一些房企母公司还以各种或明或暗的方式向市盈率更高的上市物业子公司输送业绩以推高其估值来变相融资。更有甚者，就连房企母公司以拖欠物业子公司大额款项，合法或非法侵占与挪用物业子公司大额资金、以物业子公司银行存款抵押融资的招数也都用尽了。

　　这也就意味着那些即使尚未暴雷，看起来依然运转正常的“优质”房企，实际上也未必会有多少可以新增的融资空间以有效利用这些万亿授信额度了。比如最为典型的，就是上一批“国家队”增信发债活动所入选的“优质”房企旭辉，上半年还斥资10亿在北京卖地呢，近期却突然之间就因大量的明股实债、表外融资而暴雷了。

　　即使在流动性和负债率管理方面一向优秀且表观数据始终处于三档全绿的央企与国企，其真实的流动性状况也是个未知数。这些国央企不久前依然在各地土拍中扮演主角，下半年以来却纷纷降低拿地力度，对于政策层一直多方鼓励的并购出险房企优质项目的号召一年来也几无响应，除了可能缘于对市场走向信心不足外，也不排除自身存在较为严重的流动性压力。

　　去年以来多次传出的金茂地产资金压力问题，以及今年以来中交地产在违约压力下得到母公司中交建100亿资金资助的事件，无不表明这些“优质”房企也未必拥有充分使用上述银行巨额授信额度的条件。不过在降准降息趋势和政策面大力金援房企的情况下，这些企业借机进行贷款重组降低财务成本和流动性压力还是可能性不小的。

　　另外，作为地方融资平台的城投公司，和作为地方土地财政隐形口袋的地方国有房企，其可运用的融资空间在地方财政压力极大的当今实际上也已被挤压得差不多了，更何况这些企业本身的产品能力、开发能力与营销能力本来就不佳，现金流往往也只是表观良好而自由现金流则往往不忍目睹。地方财政吃紧之下这些看起来为企业机构的日子自然不会好过，谁让它们的实际控制人都是地方政府，与地方财政本来就穿着“连裆裤”呢。因此，也就不要指望这些企业可以真正使用多少上述授信额度来进行大力买地、大力并购和加快项目开发了。

　　加之银行本身就有着严谨的风控体系和内控流程，即使有16条政策的指引，在实操层面的每个业务端口，对于具体的每项业务也不会大幅放宽而依然会坚守风险管理的审慎原则与工作标准。因此与融资端能够最终落实结果尚不明朗的万亿授信定向“放水”维稳楼市相比，销售回暖才是救市根本，因为销售回款良好是银行授信转化为真实贷款的前提条件。

　　所以市场回暖，实际上就成了销售端和融资端获得改善的共同前提，而在边际宽松政策刺激之下长时间不能修复的行业信心，也就成了楼市复苏和此次银行万亿授信到底能够落地多少的关键。否则，市场预期不改变和销售预期不好转，这些授信额度就不可能大幅兑现，之前2000多亿的并购贷授信，实际上几乎没怎么真正落地就是很好的前车之鉴。

　　当前救行业、救市场的诸多政策接连出台无不体现出政策面的焦虑，但政策连续出台只是资本市场和财经媒体的短暂狂欢而并未在楼市运行上得到积极的正向反应。这表明依靠市场机制、单纯以促进融资输血房企已很难实现行业复苏，而行业信心的修复，可能整的需要借助有形之手的直接参与了。否则，目前的市场和政策双向失灵状态会依然如故，而此次众多大行救市的万亿授信驰援，也会依然效果不彰。

来 源：房讯网