IPG中国区首席经济学家柏文喜

    实际我们中国房地产行业的诞生本身，就是带着问题来的。

　　首先，它本身是出于改革开放早期依靠传统体制无法解决当时政府解决不了的国民住房保障的问题，因此希望通过市场化的方式来解决之，这样才产生了我们房地产行业。

　　其次，这样就产生了一个问题，在房地产行业发展过程中慢慢地政府又发现房地产行业是除了税收之外的一个非常重要的财源。这时候政府就通过一手控制地根一手控制银根，通过对土地一级土地市场的控市，来推动“价高者得”。

　　如此一来也就带来两个后果，一是把我们的行业市场空间大大压缩了，把全社会经济运行成本大大提高了；二是通过成本的抬升和挤压，让我们所有的市场化房企的发展空间越来越小，发展难度越来越大。所以，行业出现当今的严重困难和严峻问题，不只是行业竞争加剧了，行业发展进步所导致的了，也不只是政策调控的问题，这和我们行业的定位，和行业本身的发展模式有关。

　　正是行业发展模式的问题，才导致了我们之前的高杠杆、高负债推动之下的高周转，以及在此模式之下对于企业规模的无限追求。因为只有把企业规模搞上去，才能获得更好的发展条件和聚集更多的资源，这样反过来又把行业的金融风险给推高了。

　　如此一来，政府反过来又说要以防范金融风险的名义来搞行业调控，从市场端，从资金端进行双向挤压，导致这两年越调控就越导致房地产行业的日子越来越难过，其结果是涉房金融风险没有降低，事实上反倒是提高了，而且也把我们经济社会发展的空间也大大地挤压了。

　　另外，就目前的宏观经济形势来看，有个非常不好的统计数据给大家通报一下。2022年1-11月份全国的消费总额同比不但没有增长，还下降了2万亿。大家知道在中国这样的国家，经济增长必须保持比较高的速度才能化解一系列社会问题和经济矛盾，包括新增就业的问题。如果经济发展一旦降速，这些问题就都会爆发和出现，更不要说经济增速还在下降的问题。

　　所以，大家不要期望最近政策面推出的第一支箭放松信贷，第二支箭放松发债；第三支箭放开股权融资，以及第四支箭来搞内保外贷以化解离岸债风险的问题，不要期望这样就能够很快地改变我们行业的形势。不会的，因为这些无论第几支箭都是政策层面出于解决“保交楼”、“保民生”的诉求，是解决政策自身诉求的问题，而不是化解我们行业的问题的。也就是说政策的出发点可能并非大家认为救行业的，不要搞错了。

　　行业的恢复，市场的恢复首先需要我们行业信心的修复，否则出再多的政策，这都是对那些优质企业，对国企、央企才有效的，对大量现在陷入困难的、已经出险的民企是没用的。所以，大家不要期望政策面一宽松，各种政策乱箭齐发，几乎已经把我们民企和行业都射成筛子了就能解决问题。但是实际上政策并没有起到明显效果，只是政策空转而已。

　　所以，大家不要期望政策起效会像疫情一样，感染之后一个星期、两个星期就恢复了，事实上最快政策起效有可能也要等到2023年度第二季度。

　　市场信心怎么样修复、行业信心怎么样修复？一方面可能从行业定位上，不能在经济发展出现问题时仅仅把房地产当成夜壶拿出来，经济比较好的时候又把它塞到床底下，更不能一脚油门一脚刹车这么整。另一方面，还需要行业领袖，行业组织领导和政策面多沟通，共同寻找稳妥的解决办法。

　　其次，行业发展还面临着很巨大的问题，就是Z世代的出现。这些1995年后、2000后出生的他们都活得更加自我，和我们60后、70后的思维方式、价值观都是不一样的。他们考虑买房子、考虑消费方面的视角和思维方式、态度已经发生根本性变化了。因此我们不能再拿过去一张旧船票，期望登上明天的客船。

　　这是当前我们这个行业，需要共同思考和共同面对的问题。

来源：房讯网