2023年12月28日－29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、首都会展（集团）有限公司、房讯网FUNXUN联合主办。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜出席了大会，柏文喜表示，在当前共同唱响中国经济光明论的新时代，我们商业地产行业自然不能缺席。因此我们商办物业从业者需要客观认知和理性判断当前经济发展动能转换的新形势，积极探寻行业发展新机遇和作好自身应对与转型的准备。

　　一、如何唱响商办物业发展光明论？

　　宏观环境是商办物业发展的前提，宏观经济保持持续繁荣，才能为商办物业发展创造必要的市场环境。就宏观经济的持续繁荣而言，一方面是总量保持增长状态，这样才能为经济结构、就业结构与商办物业的市场结构优化调整提供必要的增量调整机会，一个衰退和下降的市场肯定会让各方面都十分艰难；另一方面则是这种总量增长需要具备可持续性，就像驾驶汽车，只有较长的赛道才有更多更好的调整机会与追赶可能。

　　经济结构需要持续优化。商办物业的发展同样体现为市场总量的扩容和结构的提升，这就需要与商办物业紧密相关的金融、商贸、服务业在保持持续增长的同时，在产业结构中的占比也能不断提升，因为这些产业正是商办物业的市场与客户所在，也是商办物业价值的基础性支撑和市场持续成长的保证。

　　租售市场需求持续增长。市场是商办物业的生命线和最基本的价值依托，宏观经济的持续繁荣和产业结构的不断优化提升，是商办物业租售市场不断扩大，市场吸纳能力和吸纳量持续增长和保持必要的活跃度，以及物业自身实现保值增值的前提。

　　行业发展与运行环境持续改善。就供给端而言，意味着开发建设政策更加友好：城建、土地、金融、运营管理政策不断优化和行业亲和度不断提升；就市场端和运维层面而言，意味着商办物业持有和投资市场的持续改善与优化，让投资进入、行业融资更加容易，交易市场和资产流动性在不断提升的同时，资产盈利能力的增强和运营管理的改进也能得到更加友善的行业发展环境支持。

　　二、对当前宏观经济运行态势的判断

　　探讨商办物业的行业发展机遇需要立足行业现实，首先需要对宏观经济形势以及行业自身状况有着客观认知、充分理解和准确的把握。最近流行一个新词，叫作统计部门的数据与实体经济运行的体感温差，表明真实的行业感受往往和宏观职能部门、宣传部门发布与宣传的不太一致，这是我们从事实务工作的人士需要特别注意的地方，因为脚踏实地才能行路更稳健。就宏观经济运行层面而言，以下两点恐怕是我们无法回避的现实：

　　1、疫情之后经济恢复和反弹不及预期。三年疫情的影响不言而喻，疫后初期我们总以为经济和消费都会反弹甚至出现报复性回升，但一年来的经济运行结果证明经济发展失速恐怕不只是疫情的影响。疫后恢复的状况和速度并未达到普遍预期，众所期待的报复性发反弹也未出现，所谓的我国经济与市场的韧性实际上在重重压力和下滑势头之下还有待考验。

　　2、政策空转与发展新动力。观察近些年的宏观经济运行之疲态，以及去年以来的一系列逆周期调节和旨在促进经济回暖与复苏的措施，实际上已出现了普遍的政策空转问题与明显的滞涨迹象，当前政策的油门似乎已无法给经济回升增添新的动力，找寻发展新动力和新动能，自然也就成了可持续发展的必然之选。

　　3、寻求发展新动力，转换发展模式势在必然。之所以当前出现了明显和普遍的政策空转问题，主要还是由于之前长期依赖的负债发展模式已走到尽头，无论企业，还是政府和居民都已失去了以加杠杆来换取投资和消费增量的能力和空间，投资、消费、出口这"三驾马车"和传统的凯恩斯式总需求管理模式走入了死胡同，这一点上有些类似西方上世纪七十年代初期亟需里根经济学和撒切尔主义来拯救的那种状态。从实践来看，过往的投资驱动模式面临可持续筹资能力丧失、投资边际效应快速递减的问题，而出口增长承压、消费增长乏力也是不可回避的现实。寻求可持续发展新动力，推动发展模式的调整与转换势在必然。

　　三、促进国民收入增长和提振消费是发展模式转换的关键

　　市场化、全球化和城市化推动了我国改革开放以来几十年的高速增长，也造就了高度依赖外需和世界第一制造业的当前我国经济结构的现实，以及依赖高负债推动经济增长的发展模式。这也是当前经济失速、逆周期调节的宏观政策普遍失效的原因所在。

　　1、依靠外需，高度依赖外贸的制造业大国面临需求增长的天花板。

　　近年来的地缘政治冲突和国际政治关系演变，使得以WTO为推动的经贸全球化发生了向政治层面的国际价值观联盟和强化价值观联盟内经贸交流的转变，而这一变动也正在快速改变着国际经贸结构和重塑着国际产业链和供应链，自然导致我国出现了外需增长乏力和产业外移的问题，去年墨西哥取代中国成为美国第一大贸易国就其中的标志性事件。而"中国生产-欧美消费"这一过往的推动全球经济增长的典型互动模式的逐渐打破，反过来也影响了中国低成本制造业对欧美需求长期增长的推动，引发了欧美需求增长乏力和中国制造业大国需求天花板的出现。另外，产业结构升级和成本提升，也让以低端制造业为主的中国产业成本竞争力出现颓势，这也是推动中国制造业批量外移的动因之一。

　　2、内需增长乏力导致投资依赖型增长模式失去市场基础。

　　长期以来国民收入分配结构中居民收入占比过低，同时还并存着严重的收入分配不均，在投资主导型的发展模式之下必然导致内需不足和内需增长乏力的问题，在经济下行期则更是如此。另外我国特有的政绩观往往也以GDP增长，而非国民收入水平、充分就业为导向，在形成经济增长中的投资依赖和出口依赖的同时，必然对于居民消费不够重视，最终引发了当前的以高负债支持的投资扩张性增长模式走到了尽头。

　　3、国际发展经验为发展模式转向以国民收入增长和提振消费为核心动力提供了借鉴。

　　上世纪6、70年代的日本国民收入倍增计划的有效实施，在推动日本经济实现起飞和越过"中等收入陷阱"的同时，也推动了日本经济向消费型社会和高质量发展模式的成功转型，同时也让日本国民的生活水平得以大大提升，并增强了日本国内市场消费能力和日本经济的可持续发展能力，为中国经济模式全面转向以推动消费增长的内需市场发展提供了殷鉴。另外，就基本经济逻辑而言，消费是生产的终极目的，而当前支持中国经济可持续发展的由外向型经济向内外双循环模式的转型，更需要消费作为内需市场不断增长的基础。

　　四、大消费成为发展主动力之下商办物业的新机遇

　　在改革开放以来所逐步形成的大进大出、两头在外的外向型经济模式之下，生长出了以外向型制造业为核心的当前的中国产业结构。这种产业结构在实现将中国丰富的劳动力向人口红利成功转化的同时，形成了围绕外向型经济和制造业、金融和贸易服务的商办物业市场结构，导致产业高度积聚于沿海、沿江以及中心城市和都市圈，商办物业市场以金融、商贸服务业为对象。标杆性大都以有头部外资机构入住为荣，而外资机构通常也以更强的财务实力和更强的抗周期性成为商办物业优先招徕入住的对象，反过来这些优秀外资机构的聚集也为其所入住的商办物业的价值体现提供了稳定与持续增长的租金支持能力和形象溢价。其中最典型的代表就是北京的国贸中心和华贸中心，上海的恒隆广场等，即使在最困难的三年疫情期间其出租率和租金都维持了较好的水平。

　　发展主动力转向大消费，产业结构必然也会随之发生调整，而为之服务的商办物业市场自然也会因之而变。在推动大消费和推行内外双循环模式之下，国内产业布局和产业结构必然会被重构，在低端制造业外外迁和产业升级的同时，一些内地的中心城市产业热度和发展速度呈现上升势头也是十分明显的现实。消费作为发展主动力所带来的相关行业的产业地位提升和经济增长贡献度也会随之加大，大消费成为产业结构向商贸、物流、仓储及其配套的资本市场、金融服务调整的主要结构牵动，而以这些机构和产业为服务对象的商办市场也将呈现出结构性提升和市场扩大的可持续发展态势。

　　五、求真务实，实事求是，以大消费为推动，迎接商办物业发展新时代的到来

　　宏观层面和政策层面的调整与变动，必然带来商办物业发展环境、行业格局的调整以及市场机会的涌现，而作好战略取势的同时优化自身发展策略和运营水平，才能抓住大消费为发展主动力之下的行业机会。

　　1、宏观层面：经过现实折冲之后，终究还是要回到切实推动国民收入持续增长和收入分配改革，让国民收入增长和大消费成为推动经济增长的最大动力源和发展成果真实体现的方向上来。唯有如此才能让人们有钱花，让消费能力持续增长，让提振消费的政策诉求成为有源之水。

　　2、政策层面：在政策取向和政策逻辑上，必须将以往的高负债和投资驱动型的发展政策内核，调整为以提升居民收入、扩张消费能力的政策内核。比如把以往的低效和无效建设，导致过剩产能和低效资产、僵尸企业的过度投资和、低效投资，以各类政策工具引导和转化为国民消费能力。如此一来，真实的市场指挥棒和货币选票之下必然带来健康的产业结构和有竞争力的市场化企业，以及繁荣和有活力的就业市场。

　　3、产业层面：需要持续破除促进消费的制度性障碍，在建设统一大市场的同时不断改善消费环境，化解消费困境，解决居民消费和花钱的障碍问题。比如加快医疗、教育、养老改革，搬走压抑消费和导致高储蓄的这"三座大山"，化解提振消费中不敢花钱的问题。另外还要不断创新消费支持，比如推动消费金融和普惠金融的发展，以助力消费能力的提升。

　　4、企业层面：

　　就具体的商办物业企业而言，在价值观上最重要的就是坚持实事求是和脚踏市场、行业实际，立足企业自身这个根本，不去跟风和追随太多的虚幻潮流，从方法论层面依然需要坚持市场化、法制化，以及融入世界市场和拥抱文明的主流方向；这才是实现可持续发展和抓住发展模式和发展动力转型之下商办物业市场机会的根本保证。

　　5、2024年商办物业市场发展展望

　　客观而言，2024年的经济形势不容乐观，发展模式和发展动力的路径依赖依然严重，要实现发展模式和发展动力的根本调整与转型不但存在知易行难的问题，恐怕还存在较大的观念分歧与政策、产业、企业战略协同的困难。但是唱响中国经济光明论的大方向之下，市场化、法制化以及向消费社会的转型是终究无法改变的国之大势，对此大势早把握、早准备，才能在机遇真正来临的时候不缺席，真正奏响中国商办物业发展的协奏曲。