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市场需求：两外资本争奇斗艳
随着中国加入世贸组织，游戏规则的改变。2002年北京写字楼市场需求结构正悄然发生变化，主要表现在“两外”资本——外地资本和外国资本的进入。第一，最引人注目的就是外资企业机构在写字楼市场只租不买的“骑墙策略”将发生动摇，类似惠普、摩托罗拉等外企机构出于本地化的需要，大面积购买案例将明显增多。如今年初美国某公司整栋购买现代盛世大厦的案例。同时，部分外资企业机构将加快对华投资的步伐，租务市场将继续趋暖。第二，相对于上海和广州，北京历年都有外地企业机构大单购买写字楼成交的案例。加入世贸和申奥成功的利好，对外地企业机构的刺激作用要远远大于对外资企业机构的刺激。
根据甲级写字楼2002年上半年销售率的变化，分析得出许多实力雄厚的中资机构继续扮演着主要角色，吸纳了60%以上的写字楼市场份额，与去年不同的是2002年上半年大单成交以东部地区为主。这从一个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。
需要指出的是，2002年北京写字楼客户群已经出现如下特点：去年以来，写字楼市场的升温，已引起投资性买家的关注，如新推出的住帮2000、中证大厦、帝恒写字楼、当代青云大厦、银网中心就吸引了大批投资性买家进场。
市场租售：边缘产品大行其道
2002年北京写字楼市场上出现了一些边缘性的写字楼产品，令人耳目一新。一是以住邦2000为代表的经过住宅改造的新型写字楼，目标客户主要针对小型创业企业、外地驻京企业，推出后取得不俗的业绩。二是以中关村长远天地为代表的“公司公园”商务公寓大量上市，由于配置较好，可以量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较多，花费比较低，因此受到投资买家的青睐。三是以联想融科中心为代表的高科技物业的兴起，注重高科技客户特殊的通讯需求以及人性化方面的需求，诸如新风、绿化、自然采光、功能分配、仓库和研发空间上都更胜一筹。这其中最引人注意的就是以住邦2000及长远天地等新型写字楼的出现，这些边缘产品的出现标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的成熟，同时也标志着写字楼市场从“以产品为核心”开始转向“以客户为核心”。商务楼或商务公寓与写字楼相比，改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，更趋于人性化、更低的进入的门槛、更多的使用功能；与商住两用公寓相比，更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围。较低的价格和较高的按揭是这些处于起步阶段中小公司看好的原因。根据调查，目前北京在售写字楼项目主要集中在西部地区，如中关村银网中心销售了15000平方米，长远天地B座销售率达85%；而金融街富凯大厦、中证大厦也取得了相当不俗的业绩，同时，国际企业大厦在成功销售中国银河证券2万平方米之后现已全面改租为售。
2002年上半年，市场吸纳了近20万平方米的甲级写字楼面积，其中多数面积被国内机构购买且多数用于自用，而外资机构大单则多数用于投资用途，同时在中关村、金融街中小机构和个人的投资购买也非常踊跃。
总体来看，2002年上半年北京写字楼由于中关村大量新兴写字楼的低价上市而出现以售为主的新动向，销售价格与去年相比略有下跌。据北京写字楼信息网最新统计：截止今年6月市场平均售价14890/平方米，与2001年相比下跌7.5%；平均租金22.5/平方米/月，与2001年相比下跌4.2%。以金融街为例，目前金融街地区的销售报价在2400美元／平方米，销售价格与去年基本持平。租金方面，报价在25美元/月／平方米，与去年相比下降了3.8个百分点。
金融街甲级写字楼市场主要数据指标
平均售价
（美元／平方米）2400
平均租金 （美元／平方米／月）24
平均回报率 10.2％
免租期（二年租期） 1－2月
甲级写字楼平均空置率12％
物业管理费（美元／平方米／月） 3.5
综合以上分析，我们发现2002年上半年写字楼市场表现出这样几个特点：一是西区市场（西城区、海淀区）的供应量首次以绝对的优势超过东部地区（东城区、朝阳区）；二是标榜商务公寓或商务楼甚至新兴写字楼的边缘性写字楼产品大量出现并热销，标志着写字楼市场从“以产品为核心”开始转向“以客户为核心”；三是外地企业机构大举入京，与外资企业机构一道成为北京写字楼租售市场不容忽视的重要力量；四是写字楼投资性买家重出江湖，并呈现出外资机构、内资机构带动国内中小买家进场的特点；五是随着写字楼产品层次、类型的丰富，北京写字楼市场已逐渐进入以销售为主的销售时代。
2002年上半年甲级写字楼大单成交精选
项目名称
购买方 购买写字楼面积（平方米）
现代盛世大厦
美国某机构 60000
华普联邦大厦
全国工商联
20000
金宝街写字楼 国内某机构
50000
富凯大厦 中国证监会
50000
华麟大厦
国内某公司 60000
牡丹公寓写字楼 中国进出口银行 30000
北京写字楼信息网市场研究部
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