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　　　　　　北京写字楼综合指数月报             2002年11月


1938↓15
外资调整 内资拉动
　　
　　本月写字楼市场加速下调，综合指数报收1938点。
　　市场供应方面，中关村地区继续有新盘推出，如清华创业大厦、华星大厦等。此外皇冠大厦顺利封顶，并继续坚持整售策略。销售市场上前期部分楼盘热销势头趋缓，写字楼广告有增无减。
　　租赁市场方面，各甲级写字楼本月成交清淡，乙级写字楼成交相对活跃。外需不足同样发生在写字楼市场，外资企业历来是写字楼租赁市场主力，据统计2001年占据40％左右的市场份额， 但2002年却呈现出明显的下降趋势。首先，2002年北京写字楼市场最令人惊讶的就是由于受到全球经济衰退的影响，外资企业机构表现出萎缩和调整的态势，如惠普和康柏合并后从丰联广场退掉了6000平方米的租用面积；其次，部分外资企业机构由于对未来经济发展的预期下降，大幅削减办公预算，从顶级写字楼物业迁入甲级甚至乙级写字楼物业；最后，新进入外资企业机构大多选择乙级写字楼或商务公寓作为过渡。
　　推动写字楼市场的主力来自中资企业机构，传统行业如电信、金融行业、汽车行业、外地企业机构仍为写字楼需求主力。一是外地企业机构。加入世贸和申奥成功的利好，对外地企业机构的刺激要远远大于对外资企业机构的刺激。如中国一汽购买南银大厦5000平方米的案例。二是由于大量创新写字楼产品的低价上市，部分客户开始实行转租为购的务实策略。尤其是中关村地区中小科技类公司表现最为明显。三是自去年开始写字楼市场的持续升温已引起投资性买家的关注，以国内富裕阶层为主的第二代房地产投资性买家诞生于1999年前后。他们近年来活跃在CBD和中关村地区，以增值、保值、出租为目的大量投资性购买投资性物业，个别人甚至连续投资了十几套公寓物业。如现代城、阳光1000、新城国际的热销，投资性买家功不可没。
以上几方面使综合指数进一步下滑，在租金指数上表现更为明显。

北京写字楼信息网市场研究部
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